【10分で納得】不動産売却 5つのポイント

１．相談できる不動産会社を探す

不動産の売却には、住み替えや買い替え、転勤、空き家処分、資産整理など様々な売却理由があると思います。そんな売り主の状況に応じて、売却プランを提案し売却完了までサポートしてくれるのが不動産会社です。

ただ不動産会社も、TVCMを流すような全国展開している大手から、地域密着の会社、マンションの売買に強い会社など、各社それぞれ特徴が違います。そのため、1社に相談をするよりも複数社に相談をすることで比較ができ、よりよい取引に繋げられます。

何も知らない状態から自分で不動産会社を複数探し、それぞれに相談していくことは手間が掛かる作業です。まずはインターネットの無料不動産一括査定サービスを利用し、複数の不動産会社に一括で査定依頼を行いましょう。

不動産会社に査定依頼を行うことで、売却物件の売り出し価格を算出して貰えます。
査定額は、主に不動産会社が一定期間で売却可能と判断した金額になっています。

一括査定依頼を行う

2．納得できる売り出し価格を決める

不動産会社に算出して貰った査定額を元に、売り出し価格を決めていきます。

査定額が高いからといって、最終的な売却額も高くなるという訳ではありません。

様々な条件、査定してくれた不動産会社の特徴と売却プラン、担当者の熱意等を総合的に判断して慎重に売り出し価格を決める必要があります。

不動産の価格や相場については、詳しく解説している下記記事をご参照ください。

不動産売却で失敗しないための査定方法

また、今は売り時なのかなど業界の動向については、以下の情報もご参照ください。

全国の地価動向について

2020年3月18日発表の国土交通省地価公示「令和2年地価公示の概要」の全国の住宅地変動率を見ますと、平成23年頃からマイナス幅が縮小し、平成29年からプラスの変動率になり上昇基調が続いています。

令和2年2月26日に国土交通省から発表された「不動産価格指数」では、マンションの不動産価格指数が牽引する形で、住宅総合の不動産価格指数は60ヶ月連続で上昇していることがわかりました。

今後については、都道府県別総人口が全国的に減少に転じるという調査結果（日本の地域別将来推計人口：国立社会保障・人口問題研究所）が出ており、2020年オリンピック以降不動産価格がどのように推移していくのか、公表される指標に注目が集まります。

令和２年地価公示の結果では、地方圏の地方四市以外のその他地域でも全用途平均・商業地が平成４年以来２８年ぶりに上昇に転じ、全国的に地価の回復傾向 が広がっています。


プラスの売却差額(※)発生世帯が前年度から4.5ポイント増加（37.8％）
マイナスの売却差額、発生世帯が前年度から6.8ポイント減少（55.2％）
※売却差額とは、自己所有住宅の売却時の価格から購入時の価格を差し引いた額。

3．不動産会社に支払う報酬（仲介手数料）や契約内容、諸経費を把握する

不動産会社への相談（査定依頼）は基本無料ですが、実際の取引の際は報酬として、仲介手数料を支払うことになります。この手数料は、売却価格が高ければ高いほど、高額になります。

仲介手数料は、物件価格によって異なるので“相場”はありません。不動産売買による仲介手数料の計算方法は、物件ごとに異なります。400万円を超える場合は、物件価格の3%+6万円+消費税の計算で求めることができます。

他には、仲介手数料を半額や無料で設定している会社や、不動産会社が直接買い取るもの（仲介手数料が発生しない）もありますが、仲介手数料だけではなく売却活動全体の費用感で見る必要があります。

仲介手数料や印紙税の早見表、半額・無料のメリット・デメリット、売却時の諸経費等とりまとめましたので、下記記事も要チェックです。

不動産売却にかかる仲介手数料

契約の種類について

不動産会社に売却のサポートをお願いするには、契約が必要です。
契約の種類は以下3つがあります。

契約態様	複数社と媒介契約	契約の有効期限	売却活動の報告	自分で見つけた相手との直接契約	指定流通機構（レインズ）への登録	平成30年度売り物件新規登録件数 (※)
一般媒介契約	○	なし （ただし、行政の指導は3ヶ月以内）	なし （任意で報告を求めることは可能）	○	登録義務なし	537,641
専任媒介契約	×	3ヶ月以内	2週間に1回以上	○	契約から7日以内	611,183
専属専任媒介契約	×	3ヶ月以内	1週間に1回以上	×	契約から5日以内	235,382

公益財団法人不動産流通推進センターが公表している、平成30年度の売り物件新規登録件数では、専任媒介契約が一番多い契約態様となっています。

契約毎のサービス内容の確認が大事

不動産会社との媒介契約に伴う仲介手数料は成功報酬になりますので、自社で仲介（媒介）できなければ1円も報酬が貰えません。

一般媒介契約は、複数の会社に売却活動を依頼することが出来、販路を拡大できるメリットがありますが、不動産会社にとっては、報酬を他社に取られてしまうリスクがあり、販売活動に十分なサポートが必要な物件に対して、消極的な対応となることが懸念されます。

専任・専属専任媒介契約の場合、売り主にとっては一定期間（3か月以内）は1社のみの売却活動に縛られてしまいますが、売却成功のためにサポートを手厚くして貰える可能性があります。
また、不動産会社は「宅地建物取引業法」によって、積極的な売却活動と具体的な措置の明示が義務付けられています。

宅地建物取引業者の成約に向けての義務について
専属専任媒介契約及び専任媒介契約の依頼を受けた場合には、 成約へ向けて積極的に努力するに当たって、具体的に行う措置（指定流通機構への登録のほか、 広告、他の宅地建物取引業者との連携等）を依頼者に明示することとする。

契約の前に不動産会社各社の具体的なサービス内容を確認し、どのような販売活動を行って貰えるのか事前に確認した上で、納得できる形で契約を見極めることが重要です。

4．スムーズな売却のため必要書類をチェック

不動産を売却する際、必要になる書類は売却したい物件によって異なります。

			一戸建て	土地	マンション
必須書類	本人確認書類	身分証明書	★	★	★
		実印	★	★	★
		印鑑証明	★	★	★
	登記識別情報 (登記済権利書)		★	★	★
	固定資産税納税通知書 (固定資産税評価証明書)		★	★	★
	境界確認書		★	★	-
	土地測量図		★	★	-
	建築確認済証 検査済証		★	-	-
	利用規約		-	-	★
必要に応じて用意する書類	住民票		△	△	△
	購入時の重要事項説明書 売買契約書		△	△	△
	地盤調査報告書		△	△	-
	住宅性能評価書		△	-	△
	既存住宅性能評価書		△	-	△
	物件購入時のパンフレット等		△	-	△
	アスベスト使用調査報告書		△	-	△
	耐震診断報告書		△	-	△
	ローン残高証明書 (ローン返済予定表)		△	△	△
	マンション維持費関連書類		-	-	△
			一戸建て	土地	マンション

★･･･必須、△･･･あれば用意する書類

住民票は、不動産の登記に記載されている住所と現住所が異なる場合に必要となります。
不動産の登記は、インターネットや登記所の窓口等で取得できます。
住民票の住所と異なっているかどうか不安な場合は、登記を取り寄せてみると良いでしょう。

その他詳しくはこちらの記事をご参照ください。

不動産売却における必要書類

5．損をしないよう、不動産売却に関わる税金を考慮

不動産の売却で利益がでたら、譲渡税（所得税・住民税）がかかります。
また、譲渡税は長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、税率が異なります。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（5年超）	15.315％	5％
短期譲渡所得（5年以下）	30.63％	9％

※上記所得税の税率には、復興特別所得税（平成25年1月1日から令和19年12月31日までの間に生ずる所得が対象）として基準所得税額の2.1%相当が上乗せされています。

不動産売却時の課税ですが、売却益にかかる税金には様々な特例が用意されています。
しかし、特例は自動的に適用されるのではなく申請が必要です。

5.1．特別控除の特例について

特例の種類とその特別控除額は、次のとおりです。

※それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度 ※特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度 ※5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記1の（1）から（6）の特例の順に行う

住んでいる期間や所有している期間によっても税金の金額が変わりますので、一通り目を通しておきましょう。

不動産売却にかかる税金と損しないための節税方法

5.2．不動産売却時の消費税について

基本的に、個人が所有している自宅や別荘などの売却については、消費税がかかりません。

しかし、不動産売却時に不動産会社へ支払う「仲介手数料」や「司法書士に支払う手数料」「融資手続きの手数料」については、消費税が掛かりますので注意が必要です。

また、個人が所有している物件であっても、消費税が課される場合があります。
例えば、投資物件等を所有しており、その賃借にかかる前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合です。

そうした賃借のための物件を売却する際には、「事業」による収益とみなされるため、消費税が課税されることとなります。

以下気になるポイントをチェックしてください。

不動産売却時にかかる消費税

5.3．不動産売却時の確定申告について

確定申告は、個人事業主や法人が行うイメージがありますよね。しかし、給与所得者であっても不動産の売却後は確定申告の必要があります。

売却益は譲渡所得となりますので、確定申告をして納税をしなくてはなりません。
不動産売却を行ったものの、売却にかかった費用などの経費と差し引き、利益がなかった場合、確定申告の必要はありません。

しかし、不動産売却を行ったことで譲渡損失が生じた場合であっても、確定申告をした方が良いでしょう。譲渡損失が生じた場合は、その譲渡損失額をほかの所得と損益通算することができる可能性があるからです。

不動産売却後の確定申告と注意点

この記事のポイント

今回は、「高く・早く・スムーズ」な売却を目標に、「納得できる取引」となるよう売却時に抑えておくべきポイントをご紹介いたしました。

実際に査定依頼サービスを利用し、その後不動産売却を完了された、お客様の売却事例がありますのでこちらも併せて、ご参照ください。