実家の相続後に売却する際の流れやポイント、譲渡所得税の特例など

実家の相続後に売却を検討している方もいるでしょう。相続した不動産の売却時は、時間に余裕がないにも関わらず、するべきことがたくさんあります。

ただし、相続税の確定申告が必要かどうかによって売却に費やせる期間が異なるため、まずは確定申告の有無を確認することが大切です。相続した不動産を売却する際の流れやポイント、注意点などを確認しておきましょう。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 相続した実家を売却する際の流れ・ポイント

相続した実家を売却する際の流れは、以下6つのステップです。

1. STEP1：相続登記
2. STEP2：査定・不動産会社の選定
3. STEP3：媒介契約の締結※
4. STEP4：売却活動・内覧
5. STEP5：売買契約の締結※
6. STEP6：残金決済・引き渡し

上記のSTEP2以降は、一般的な不動産売却の流れになります。不動産売却時の基本的な流れは以下の記事で解説していますので、併せてご覧ください。

不動産売却完了までの流れ
相続した実家を売却する場合、相続税の確定申告の要否によって売却活動に費やせる期間が異なります。相続した不動産売却時は、相続税の確定申告までの流れも把握しておくとよいでしょう。

ここでは、相続した実家を売却する際に知っておきたいポイントに絞って解説します。

1.1. 実家の相続後は「相続登記」が必要

相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変更する手続きです。相続した実家を売却する場合、まずは相続登記で名義を変更します。そして、買主へ不動産を引き渡す際に、再度、新しい所有者へ名義変更するための手続きを行います。

これまでは、相続登記が義務ではありませんでした。しかし、2024年4月1日から法改正によって相続登記が義務化されます。2024年4月以降に相続した不動産だけでなく、それ以前に相続した不動産も義務化の対象です。

相続登記に必要な手続きは、相続時における登記の状況（亡くなった方が名義人であるかどうか）や不動産の取得方法（遺言書による取得、遺産分割協議による取得など）によって異なります。手続きに不安がある方は、管轄の法務局へご確認ください。

不動産売却の登記費用について

1.2. 相続税の確定申告までの流れを要チェック

相続税の確定申告までに不動産を売却する方は、時間に余裕がありません。不動産売却時の流れだけでなく、相続税の確定申告までの流れも把握して、早めに手続きを進めましょう。

	相続開始
7日以内	通夜・葬儀、死亡届の提出など
3ヶ月以内	相続放棄・限定承認※1
4ヶ月以内	所得税の準確定申告・納付※2
10ヶ月以内	相続税の確定申告・納付

相続税の申告期限は、相続開始があったことを知った日の翌日（通常は被相続人が亡くなった日）から10ヶ月以内です。不動産の売却には時間がかかるため、できる限り早く不動産会社へ相談しましょう。

また、手続きを円滑に進めるために、必要書類を確認しておくことをおすすめします。

不動産の売却にかかる期間はどれくらい？
不動産売却における必要書類

1.3. 相続税の確定申告が不要なケース

相続税は、全ての相続人に課税される税金ではありません。課税対象となる遺産の総額が、相続税の基礎控除額※を超えていない方は、相続税の確定申告が不要です。

例えば相続人が2人の場合、課税対象となる遺産の総額が4200万円以下であれば相続税の対象外です。

相続税の確定申告が必要かどうかによって、売却活動に費やせる期間が異なります。不動産の価値をはじめ、他の財産状況について早めに調査し、確定申告の有無を確認しましょう。

1.4. 相続時の不動産会社探しには「無料の一括査定サービス」がおすすめ

不動産の売却を不動産会社へ依頼すると、売却活動から内覧対応、契約手続きまで一括で対応してくれます。裏を返せば売却に必要な手続きの大部分を不動産会社にゆだねることになるため、どこに依頼するかが重要です。

信頼できる不動産会社を効率よく探したい方には、無料の不動産一括査定サービスがおすすめです。

不動産会社といっても、賃貸や管理など売買以外が事業の中心であるなど、会社によって得意・不得意が分かれます。不動産一括査定サービスでは、売却に力を入れている不動産会社を厳選して紹介しているため、売却が得意な不動産会社探しに向いています。

不動産一括査定サービスは無料で利用できますので、ぜひお試しください。

不動産一括査定サービスを利用する

2. 相続した実家の売却にかかる費用・税金

不動産の売却にかかる費用や税金を表にまとめたので、資金計画時の参考にしてください。

仲介手数料	仲介を依頼した不動産会社へ支払う成功報酬
登記費用	所有権移転登記にかかる登録免許税、登記手続きを司法書士へ依頼する際の司法書士報酬
印紙税	不動産売買契約書に貼付する収入印紙代
譲渡所得税	譲渡所得が生じた場合にかかる所得税・住民税

各種費用・税金の目安や詳細は、以下の記事で解説しています。

不動産売却にかかる仲介手数料
不動産売却の登記費用について
不動産売却時の譲渡所得について

2.1. 相続税と譲渡所得税の違い

相続した実家を売却する際、相続税と譲渡所得税の両方が課税されるケースがあります。いずれも相続した不動産に関する税金ですが、課税の意味合いや確定申告の期限が異なるため違いを整理しておきましょう。

相続税は、受け継いだ財産に課税される税金です。不動産の他に預貯金、金融資産といった財産を相続した場合、それらを含めて課税されます。課税対象となる遺産の総額が相続税の基礎控除額を超えていない場合、相続税は課税されません。

一方、譲渡所得税は不動産を売却して生じた利益に課税される税金です。売買代金から諸経費（購入費用・売却時にかかった費用）を控除して、プラスが生じた場合に課税されます。譲渡所得税は、譲渡所得が生じない限り課税されません。

	課税の対象	確定申告の期限
相続税	相続した財産	相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内
譲渡所得税	売買差益（譲渡所得）	売却した翌年の2月16日から3月15日

相続税と譲渡所得税の両方が課税される方は、税金の負担が重くなる恐れがあります。ただし、特例を利用できる可能性があるため、内容を確認しておくとよいでしょう。

3. 相続した実家の売却時に利用できる特例

不動産売却時の譲渡所得税には、特例が設けられています。相続した実家の売却時に利用できる2つの特例を紹介しましょう。

3.1. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

取得費の特例は、相続開始日から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合に利用できる制度です。相続税と譲渡所得税の両方が課税される方が対象です。 取得費の特例では、課税された相続税額のうち一定金額について、譲渡所得を計算する際の取得費に加算できます。

譲渡所得とは、以下の計算式で求める金額です。

譲渡所得税は上記の計算で求めた譲渡所得に税率を掛けて計算するため、相続税額の一部を取得費に加算できれば譲渡所得税の負担を軽減できます。

ただし、取得費に加算できる相続税額には上限があります。

取得費に加算できる相続税額＝不動産を売却した方の相続税額×（売却した不動産の相続税評価額÷売却した方が取得した相続財産の価額）

以下の条件の場合、取得費に加算できる相続税額は340万円です。

不動産売却時の譲渡所得について

3.2. 空き家にかかる譲渡所得の特別控除

空き家にかかる譲渡所得の特別控除とは、相続した被相続人のマイホームを売却した場合、3000万円の特別控除を受けられる制度です。特例が適用される場合、譲渡所得3000万円以下であれば譲渡所得税がかかりません。

特例の対象は、2023年12月31日までに売却した方です（その他、多数の条件があります）。

上記の他にも多数の条件があるため、国税庁の公式サイトにて詳細をご確認ください。

4. 相続した実家を売却する際の注意点

相続した不動産は、親族が共有で所有しているケースがあります。共有名義の不動産は、他の名義人の同意を得ずに売却することができません。共有名義の不動産売却時は、他の名義人と話し合った上で手続きを進めましょう。

共有名義の不動産を売却するには

5. まとめ

相続した実家を売却する場合、相続税の確定申告が必要かどうかによって売却活動に費やせる期間が異なります。不動産の売却手続きには時間がかかるため、相続税の確定申告の有無を早めに確認しましょう。

また、売却の成功には不動産会社のサポートが欠かせません。売却期間に余裕がない場合、一括査定サービスを利用して、依頼先を効率よく探してみてはいかがでしょうか。