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不動産売却における必要書類

不動産売却時から売却後の確定申告での必要書類まで解説

投稿日：

所有している不動産の売却を決意した際、次に心配になるものは「何が必要なのか」ということではないでしょうか。

不動産の売却を人生で何度も行っている人は多くありません。不動産売却の際に慌てないよう、事前に必要書類を集めておきたいですよね。

ここでは、不動産売却時に必要な書類や、不動産売却後の確定申告で必要な書類を解説していきます。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

  • 必要な書類は売却物件の種類によって異なる
  • 海外に在住していても不動産の売却は可能
  • 成年後見人が成年被後見人の不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要なことも
  • 相続で取得した物件を売買した場合、譲渡所得の特例を利用できる場合がある

目次

１．不動産売却時の必要書類とは？

不動産の売却を行うとき、基本的には不動産会社へ依頼をすることになると思います。
その時に必要な書類は、売却したい不動産によって異なります。

一戸建て 土地 マンション
必須書類 本人確認書類 身分証明書 ★ ★ ★
実印 ★ ★ ★
印鑑証明 ★ ★ ★
登記識別情報
(登記済権利書)		 ★ ★ ★
固定資産税納税通知書
(固定資産税評価証明書)		 ★ ★ ★
境界確認書 ★ ★ -
土地測量図 ★ ★ -
建築確認済証
検査済証		 ★ - -
利用規約 - - ★
必要に応じて用意する書類 住民票 △ △ △
購入時の重要事項説明書
売買契約書		 △ △ △
地盤調査報告書 △ △ -
住宅性能評価書 △ - △
既存住宅性能評価書 △ - △
物件購入時のパンフレット等 △ - △
アスベスト使用調査報告書 △ - △
耐震診断報告書 △ - △
ローン残高証明書
(ローン返済予定表) 		△ △ △
マンション維持費関連書類 - - △

★･･･必須、△･･･あれば用意する書類

住民票は、不動産の登記に記載されている住所と現住所が異なる場合に必要となります。
不動産の登記は、インターネットや登記所の窓口等で取得できます。
住民票の住所と異なっているかどうか不安な場合は、登記を取り寄せてみると良いでしょう。

参照：法務局（登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です ）

また、不動産会社によってはその他に必要な書類が指定される場合があります。

2．法人が不動産を売却する場合の必要書類は？

法人が不動産を売却する場合、必要な書類の一部が異なります。

上記に記載の本人確認書類について、以下のものをそろえる必要があります。

  • 法人の登記事項証明書
  • 会社の実印
  • 印鑑登録証明書
  • 法人代表もしくは取引担当者の身分証明書

必要書類や、必要に応じて用意する書類は変わりませんので、併せて用意するのを忘れないようにしましょう。

3．海外在住でも売却時の必要書類は変わらないの？

転勤や単身赴任など、海外にいながら日本国内の不動産を売却する際には、本人確認書類が異なります。
海外在住の場合は、国内での身分証明書や印鑑証明書を提出することができないため、代わりに下記の書類をそろえる必要があります。

  • 在留証明書
  • 署名証明書

いずれも在留している国の日本大使館または領事館にて取得することができます。
取得には日数がかかってしまうケースがほとんどですので、早めに準備しておきましょう。

4．成年後見人が不動産売却をするときの必要書類は？

成年後見人とは、認知症や知的障害などの理由で判断能力が不十分な人々（成年被後見人）の財産管理や契約などを代理で行う人のことです。成年後見人は、家庭裁判所に申し立てを行うことによって選出されます。

成年被後見人の不動産売却をする場合、家庭裁判所の許可が必要な場合があります。売却物件が非住居用物件か住居用物件かによって手続きが変わります。

非住居用物件であれば、家庭裁判所へ特段の手続きなどを経ることなく、売却が可能です。しかし、住居用物件の場合、家庭裁判所への「住居用不動産処分許可申立て」が必要になります。
「住居用不動産処分許可申立て」に必要な書類等は下記の通りです。

ex.) 東京家庭裁判所の場合

  • 申立書
  • 収入印紙800円
  • 郵便切手84円
  • 売買契約書
  • 売却物件の固定資産税評価証明書
  • 不動産会社の査定書
  • 登記事項証明書
参照：東京家庭裁判所（後見人等に選任された方へ ）

「住居用不動産処分許可申立て」を行い、家庭裁判所からの許可が得られた場合、不動産の売却を行うことができます。
実際に売買を行う際は、下記の資料が必要となります。

  • 後見登記事項証明書
  • 後見人の実印、印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • 家庭裁判所の許可書

5．相続財産管理人が不動産の売却を行う場合は？

相続財産管理人とは、相続人がいない際に家庭裁判所から選出される、相続財産の管理を行う人のことです。
とはいえ、相続する人がいない場合に自動的に選出されるわけではなく、申立てを行う必要があります。

例えば、亡くなった方へのお金を貸していた人は、相続人が一人もいなかった場合、借金の回収ができずに貸倒れてしまうことになりますよね。そうなってしまっては困りますので、相続財産管理人を立てることで、借金を回収しようとします。

また、家庭裁判所から選出された相続財産管理人は不動産の売却権限はありませんので、権限外行為許可を申請し、許諾を得る必要があります。
許可を得られた場合、不動産の売却を行います。その際に必要な書類は、下記のものがあります。

  • 相続財産管理人の選任書
  • 相続財産管理人の実印、印鑑証明書
  • 家庭裁判所の許可書
参照：裁判所ウェブサイト（相続財産管理人の選任 ）

6．破産してしまい、物件を売りたい場合は？

破産してしまった場合、破産管財人が裁判所によって選出され、所有している財産の管理をすることとなります。そのため、不動産の売却にまつわる手続きは破産管財人が行います。

また、破産管財人が不動産を売却するためには、裁判所の許可が必要となります。
実際に不動産を売却する際には、以下のような書類が必要となります。

  • 破産管財人の選任書
  • 破産管財人の実印、印鑑証明
  • 本人確認書類
  • 地方裁判所の許可書

7．不動産売却後の確定申告で必要な書類は？

不動産を売却した後は、確定申告をする必要がある場合があります。
不動産売却後の確定申告について詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

不動産売却後の確定申告と注意点

不動産売却後の確定申告に必要な書類は下記のようなものになります。

自分で用意する書類

  • マイナンバーカード（もしくは通知カードと本人確認書類）
  • 源泉徴収票
  • 不動産購入時の売買契約書・建築請負契約書
  • 不動産売却時の売買契約書
  • 仲介手数料などの諸費用の領収書
  • 売却した物件の登記事項証明書

税務署で取得する書類

  • 確定申告書B様式
  • 確定申告書第三表
  • 譲渡所得の内訳書

一部書類が見当たらない場合、金額の計算において不利になってしまう可能性があります。
確定申告の前に書類があるかどうか、必ず確認してくださいね。

相続した不動産を売却した場合

相続した不動産を売却した時も、売却時の譲渡所得に関する特例が使える場合があります。

例えば、両親が住んでいた実家を相続したものの、誰も住んでいない空き家であるという場合、特定の条件を満たすことで、特例を受けることができます。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
参照：国税庁（No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 ）

確定申告の際は、この特例を満たすために通常の必要書類の他に下記のような資料が必要となります。

  1. 建物・土地の登記事項証明書
  2. 被相続人居住用家屋等確認書
  3. 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

このうち、「被相続人居住用家屋等確認書」は売却物件の市区町村役場で交付を受ける必要があります。

確定申告の時期は混み合うことが予想されますので、早めに入手しておきましょう。
また、この特例は令和5年12月31日までの売却が適用されますので、期間にも注意してください。

この記事のポイント

今回は、不動産売却時に必要な書類について解説しました。必要書類が見つからないという場合、不動産会社に相談するのが良いでしょう。

どの不動産会社に相談したらよいかわからない…というときは、不動産の一括査定がおすすめです。必要書類以外にも、売却時期など分からないことを相談してみてくださいね。

  • 必要な書類は売却物件の種類によって異なる
  • 海外に在住していても不動産の売却は可能
  • 成年後見人が成年被後見人の不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要なことも
  • 相続で取得した物件を売買した場合、譲渡所得の特例を利用できる場合がある
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