不動産を資産整理する場合の選択肢や相談先の選び方、注意点【3つの目的別】

不動産の資産整理を検討している方は、目的に合った選択肢や相談先の選び方、注意点を確認しておきましょう。「資産整理したいけど、どうすればいいのか分からない」とお悩みの方に向けて、目的（相続対策・債務整理・投資）に分けて解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 「不動産の資産整理」では、目的に合った情報収集を！

この記事での「不動産の資産整理」とは、何らかの事情で不動産を売却することです。

資産整理といっても、目的によって選択肢や時間的な余裕、相談先の選び方など必要な情報が異なります。ここでは、以下3つの目的別に必要な情報をまとめました。ご自身の状況に合った見出しをご覧ください。

2. 【相続対策の方】不動産の資産整理をしておかないと相続時に大変？

不動産を所有している方の中には、相続を考慮して生前に現金化する方もいます。生前に資産整理することで得られる効果は、主に以下2つです。

高価な資産を相続した場合、高額な相続税がかかる可能性があります。相続した財産が1つの不動産のみであっても、その資産価値が高額であれば、多くの税金を納めなければなりません。 価値の高い不動産を所有している方や、複数の不動産を所有している方の相続時は、相続税額に注意が必要です。

相続税は原則、相続開始を知った時から10ヶ月以内に現金で納めなければなりません（場合によっては延納や物納が認められることもあります）。しかし、不動産の売却手続きには時間がかかるため、相続人が納税資金を準備できない恐れがあります。

生前に不動産を売却して現金化しておけば、相続人が納税資金を確保できるという訳です。

「複数の不動産を所有している」「財産が不動産1つと少額の預貯金のみ」といったケースでは、相続財産をめぐって親族間でトラブルが生じることもあります。

例えば、3つの不動産に対して相続人が3人の場合、一つずつ相続すれば平等に分割できると考えられるでしょう。しかし、不動産の価値は個々で異なるため、誰がどの不動産を相続するかで争いが起こるケースがあります。

また、相続人が2人（子どもA・子どもB）に対して、相続財産が不動産（評価額5000万円）と現金（100万円）のみだとしましょう。ご自身が相続人の立場であれば、少額の現金よりも、価値の高い不動産を相続したいと考える方が多いのではないでしょうか。

仮に、子どもAが不動産を相続した場合、子どもAから子どもBへ差額の現金を渡せば双方が納得できるかもしれません。しかし、そのための現金を持っていないケースが多いのが現実です。

資産を平等に分割できるよう、生前に現金を準備しておくと、相続時のトラブルを回避できる可能性があります。

2.1. 相続対策の相談先

相続対策のために不動産を資産整理したい方の相談先は、不動産会社や税理士です。

相続税を節税したい場合、税務の専門家である税理士が有効的な選択肢の一つです。ただし、税理士は税務の専門家であり、不動産取引の専門家ではありません。不動産の価値を確認したい場合は、不動産会社へ相談するとよいでしょう。

不動産会社の中には税理士を紹介してくれるところもあるため、まずは不動産会社に査定依頼し、相談先の不動産会社を経由して税理士を紹介してもらうのも手です。相続対策の知識が豊富な不動産会社選びには、無料の一括査定サービスが便利です。

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2.2. 相続対策のための不動産売却時の注意点

相続対策をするには、不動産を含めた資産の総額や相続人の人数、相続人同士の関係性など、多くの事柄を考慮しなければなりません。効果的な対策は人によって異なるため、相続対策に詳しい専門家へ相談の上、慎重に判断しましょう。

3. 【債務整理の方】早期解決に向けて対応が必要

債務整理とは、借金の問題を解決するために行う手続きです。会社の業績不振や体調不良など、収入減少で住宅ローンの返済が負担になっている方もいるのではないでしょうか。

「住宅ローンの返済が苦しい（滞納しそう）」というケースと「すでに滞納している」というケースでは、選択肢の幅が異なります。ここでは、各ケースに分けて解説します。

【不動産売却】抵当権がついている家や土地を売る場合

3.1. 住宅ローン滞納前の資産整理

住宅ローン滞納前の場合、「本当はマイホームに住み続けたいけど、住宅ローンの返済が苦しくて売却するしかない」と考えている方もいるのではないでしょうか。

滞納前であれば、返済計画の見直しや借り換えで、月々の返済負担を軽減できる可能性があります。返済期間を延長して月額の返済額を少なくする、金利の低い金融機関へ借り換えるといった選択肢があるかもしれません。まずは、借り入れ先の金融機関へ相談してみてはいかがでしょうか。 すでに売却を決意している方は、不動産会社へ相談しましょう。売却すればまとまった現金が手に入るため、ローン返済の苦しみから解放されます。ただし、不動産の資産価値やローン残高によっては、売却価格だけでは完済できない可能性がある点に注意が必要です。

できる限り早くローン残高を確認すると共に、不動産会社へ査定依頼しましょう。売却実績が豊富な不動産会社探しには、一括査定サービスがおすすめです。無料ですので、お気軽にご活用ください。

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3.2. 住宅ローン滞納後の資産整理

「住宅ローンを滞納したら、競売や自己破産しか選択肢がない」というイメージを抱いている方もいると思います。早急な対応が必要であるものの、ローン滞納直後に競売の手続きが進む訳ではありません。

1. STEP1：住宅ローンを滞納する
2. STEP2：金融機関から督促状が届く（滞納から2ヶ月以降）
3. STEP3：金融機関から一括返済を求められる（滞納から3ヶ月以降）
4. STEP4：債権が保証会社へ移る
5. STEP5：保証会社が競売の手続きを進める

競売の手続きはローン滞納から数ヶ月後に開始されます。早いタイミングで債権者と交渉し、許可を得られれば「任意売却」という方法で売却できます。

3.3. 債務整理のための不動産売却時は相談先選びに注意

債務問題を抱えている場合、時間的な余裕がありません。貴重な時間を無駄にしないように、経験豊富な営業担当者を効率良く探す必要があります。

ローンをすでに滞納しているかどうか、ローンがどれだけ残っているか、どんな不動産を所有しているかなど、状況によってベストな選択肢が異なります。事情を汲み取り、迅速かつていねいに対応してくれる営業担当者へ依頼しましょう。

また、任意売却の場合は債権者と交渉しなければなりません。弁護士や司法書士といった債務問題の専門家の協力が必要なこともあります。手続きを円滑に進めるためのノウハウや人脈を有しているかどうかも、重要なポイントです。

無料の一括査定は、相性の良い営業担当探しに活用いただきたいサービスです。

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4. 【投資の出口戦略の方】不動産を売却するタイミングが重要

不動産投資で損をしないためには、売却のタイミングが重要です。投資用不動産の売却を検討するタイミングとして、以下の例が挙げられます。

投資用不動産を長期保有することも選択肢の一つです。とはいえ、長期で保有するほど建物の老朽化に伴う資産価値の下落リスクや、維持費の増加リスクが高まります。売り時を逃すと損をしてしまうかもしれません。

適切な売却のタイミングはケースバイケースのため、一度、不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

不動産売却と耐用年数・減価償却の関係とは？【築年数が査定や売却に与える影響】

4.1. 投資用不動産の売り出し方【空室orオーナーチェンジ】

投資用不動産を売却する場合、主に以下2つの方法があります。

空室の状態で売り出す場合、物件によっては投資家だけでなくマイホームの購入検討者へもアプローチできます。

入居者がいる場合、オーナーチェンジ物件として売りに出せば、退去を待つ必要がありません。オーナーチェンジとは、入居者との賃貸借契約はそのままで、貸主（オーナー）を変更する方法です。

4.2. 投資用不動産を高く売るための相談先選び

投資用不動産を売却する際の相談先は、当然、不動産会社です。ただし、不動産会社の中でも「投資用不動産の取引に慣れている会社」「マイホームの取引に慣れている会社」のように得意分野が分かれます。

オーナーチェンジ物件として売り出す場合の購入検討者は、主に投資家です。投資用不動産の取引に慣れている会社へ相談しましょう。

一方、空室として売り出す場合、マイホームの購入検討者を対象にした方が高く売れることがあります。主にファミリータイプの物件が該当します。

ファミリータイプの物件を売却したい場合、投資用不動産の売却に強い会社、マイホームの売却に強い会社の双方に相談しておくとよいでしょう。複数の不動産会社を効率良く探したい方には、無料の一括査定サービスがおすすめです。

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4.3. 売却時の所有期間に注意

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで大きく異なる点にご注意ください。

	所得税率	住民税率
所有期間5年超え	15％（15.315％※）	5％
所有期間5年以下	30％（30.63％※）	9％

出口戦略で失敗しないように、売却前に税額のシミュレーションをしておきましょう。

不動産売却時の譲渡所得について

5. まとめ

不動産の資産整理といっても、目的によって選択肢や相談先の選び方、注意点が異なります。ご自身の状況に合った情報を収集することが大切です。

また、不動産会社にはそれぞれ得手不得手があります。目的に合った不動産会社を探すために、複数社の査定結果や対応を比較してみてください。