相続した空き家の売却方法｜相続放棄しても管理義務が生じるケースとは？

「古い空き家を相続したくない。不動産売却時の手続きも面倒」空き家を相続すると、維持するにも売却するにも一定の費用や手間がかかります。相続後の負担を考慮して、相続放棄を検討している方もいるのではないでしょうか。

相続放棄をすれば、面倒な手続きから解放されることもありますが、民法上の管理義務に注意が必要です。ここでは、空き家を相続する予定の方に向けて、一般的な空き家の売却方法や相続放棄をする際の注意点について解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 【相続した空き家など】不動産売却時の3つの選択肢

相続した実家など、古い空き家の売却時は主に以下3つの選択肢があります。

不動産の売却時は、物件に合わせて適切な選択肢を取ることが大切です。どのような選択肢があるのか、それぞれの内容を把握しておきましょう。古い空き家の売却を検討している方は、以下の記事も参考にしてください。

【古い家を売却したい方向け】4つの方法とコツ｜空き家を放置するリスクとは？
空き家を売却する際の注意点

1.1. 現状のまま売る

マイホームであれば、新築よりも安くて広い家に住みたいと考える方がいます。あえて手を加えず、買い手の好みに合わせてリフォームできるようにしておくパターンです。現状のままで売り出せば、売主に手間も費用もかかりません。

ただし、老朽化が進んでいる空き家の場合は難しいでしょう。後述する解体や買取業者への売却も検討してみてください。

1.2. 解体後に更地として売る

空き家を解体して、更地として売却すれば購入検討者のターゲット層が広がります。マイホームだけでなく、駐車場や貸倉庫といった土地活用の需要もあるためです。買い手が解体する手間も省けるため、空き家がある状態よりも早く・高く売れるかもしれません。 ただし、以下2つのリスクにご注意ください。

空き家を解体しても、費用の全額を売却代金に上乗せできるとは限りません。解体を検討している方は、手続きを進める前に不動産会社へ相談しましょう。

また、住宅が建っている土地は固定資産税の負担が軽減されています。売却のタイミングによっては解体から売却するまでの間、土地の固定資産税が増額する恐れがあります。

1.3. 買取業者へ売る

不動産会社には仲介業者と買取業者があり、一般的な相談先は仲介業者です。仲介では売却活動を通して買主を探すため、買取よりも時間がかかる傾向にあります。

買取では不動産会社が直接買い取ってくれるため、仲介よりも早く売れる可能性が高いでしょう。ただし、売却価格が相場に対して低くなる点に注意が必要です。

2. 空き家を早めに売却するべき理由

少子高齢化に伴い、空き家の増加が社会問題化しています。空き家の売却を検討している方は、できる限り早めに対応しましょう。

空き家を放置すると、以下のリスクが生じます。

空き家の放置によって建物の老朽化が進むと、街の景観が損われ治安が悪化します。固定資産税の負担も考慮すると、所有者・地域にとってメリットがありません。

空き家の近所に住んでおり、定期的に管理できる場合は問題ありませんが、管理が難しい方は早めに手続きを進めましょう。

3. 空き家を相続放棄する前に知っておきたい注意点など

自宅から離れた空き家、老朽化した実家などは「相続したくない」と考える方もいるでしょう。そういったケースでは、相続放棄も選択肢の一つです。

ただし、相続放棄をしても管理義務が生じるケースがあるため、法律や制度について理解を深めておきましょう。

実家の相続後に売却する際の流れやポイント、譲渡所得税の特例など

3.1. 相続放棄のおさらい

相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述すれば、相続財産の一切の権利を放棄できます。「空き家を相続したくない」という方は、相続放棄を選択するのも手です。

ただし、相続放棄をすると空き家だけでなく、その他全ての財産を相続できなくなります。一度放棄すると撤回できない点にもご注意ください。

3.2. 相続人が相続放棄した場合

相続人が相続放棄した場合、次順位の人が相続人となります。配偶者は常に相続人になるため、順位がありません。

例えば、夫、妻、子（1人）の家族構成で夫が亡くなった場合、相続人は妻と子です。子が相続放棄した場合は、次順位である夫の父母または祖父母が相続人となります。

それでは、相続人が1人のみの場合や、次順位の相続人がいない場合はどうでしょうか。

相続人不在となるため、利害関係者が家庭裁判所へ申し立てることで相続財産清算人が選任されます。相続財産清算人によって債権者への清算が行われ、余った財産は最終的に国庫へ帰属する仕組みです（相続財産清算人は、利害関係者が家庭裁判所へ申述しない限り選任されません）。

3.3. 相続放棄後に管理義務を負うケース

民法（第939条）では”相続の放棄をしたものは、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす”と定められています。この条文にある通り、「相続放棄すれば空き家を管理する必要がない」と考える方もいるでしょう。

しかし、民法（第940条・第1項）の管理義務に注意が必要です。

つまり、相続人が自分のみの場合または、相続人の全員（次順位を含む）が相続放棄した場合において、相続放棄の時点で財産を「占有している（居住中など）」方は、相続財産清算人が選任されるまでの間、管理義務を負っています。

管理義務を果たさないことでトラブルが生じれば、第三者から損害賠償請求されることもあるでしょう。

3.4. 管理義務を怠った場合に生じやすいトラブル

管理義務を負った方が空き家を放置することは、大きなリスクを抱えているとも言えます。例えば、以下のように隣家の住人が事故に巻き込まれ、命を落とすリスクを想定できます。

上記のような悲劇が起これば、数千万円、数億円という多額の損害賠償請求をされる可能性があるでしょう。空き家の放置は、自分だけでなく他者の人生を狂わせてしまう危険性があるのです。

相続放棄する方は、放棄後における管理義務の有無や相続財産清算人の選任手続きについて確認しておきましょう。

3.5. 2023年4月に民法の管理義務が改正された？

相続放棄した場合の管理義務（民法・第940条）の内容は、2023年4月に改正されています。改正前は原文に「現に所有しているときは」という文言がありませんでした。

改正前の内容では管理義務を負う方の範囲があいまいであり、相続財産に全く関わりのない相続放棄者にまで管理義務を負わせるのは酷だということで改正されています。

民法改正によって、相続放棄後の管理義務を負うのは「相続放棄の際に相続財産を占有している方」に限定されています。

3.6. 相続土地国庫帰属制度とは？（2023年4月27日創設）

売却や相続放棄以外の空き家の処分方法として、相続土地国庫帰属制度があります。この制度は相続した土地を国が引き取る制度で、2023年4月27日に創設されました。

ただし、以下の点から空き家所有者にとって使い勝手のよい制度とは言えません。

制度の対象となる土地には多くの条件が設けられているため、利用を検討している方は専門家への相談をおすすめします。

4. 空き家の処分は売却が無難？実績豊富な不動産会社へ相談を！

相続予定の空き家を処分する方法として、売却だけでなく、相続放棄や相続土地国庫帰属制度という選択肢もあります。とはいえ、相続放棄後に管理義務が生じる場合や相続土地国庫帰属制度を申請する際にかかる手間や費用を考慮すると、売却が無難かもしれません。

売却を検討している場合、実績豊富な不動産会社へ相談しましょう。古い空き家は需要が低く、買主が見つかりにくいためです。売却に強い不動産会社をお探しの方は、無料の一括査定サービスをご活用ください。

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5. まとめ

空き家を相続したくない方は、相続放棄や相続土地国庫帰属制度など売却以外の選択肢を検討するのも手です。事前に選択肢を把握しておき、状況に適した方法を選びましょう。

空き家の売却を検討している場合は、実績豊富な不動産会社へ相談することが重要です。無料の一括査定サービスでは売却に強い不動産会社を厳選していますので、不動産会社探しにぜひご活用ください。