空き家を売却する際の注意点

相続などで取得した空き家の処分に困っている人は、意外と多いです。空き家は、所有しているだけで固定資産税や管理の手間がかかるため、利用予定がない場合は売却も一つの手段です。

ただし、空き家の売却は通常の不動産売却とは異なる点があるため、注意が必要です。

ここでは、空き家を売却する際の注意点や税金の特例制度などについて解説します。

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1. 空き家を売却する際の注意点

空き家を売却する際の注意点は以下3選です。

1.1. 自己判断での空き家の解体は避ける

老朽化が進んでいる空き家は、解体して更地にした方が需要があります。しかし、自己判断で空き家を解体すると売却に失敗する可能性があるため、注意が必要です。

空き家の状態や地域によっては解体しない方が需要があるため、解体する前に不動産会社に相談することをおすすめします。

また、解体にはまとまった資金が必要で、解体費用の相場は1坪3万円〜4万円です。1坪3万円〜4万円だった場合の解体費を下記の表にまとめたので、参考にしてください。

坪数	解体費用相場の目安（木造住宅）
20坪	60万円〜80万円
30坪	90万円〜120万円
40坪	120万円〜160万円

ただし、解体費用は地域や空き家と近隣との距離などによって変わるため、相場はあくまでも目安になります。

空き家の立地条件によっては相場よりも費用が高額になるため、空き家の解体は自己判断せずに不動産会社などの専門家へ相談しましょう。

1.2. 瑕疵担保責任でペナルティを受ける可能性がある

瑕疵担保責任とは、売主が売買契約時に明らかにしていない欠陥があった場合、買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負うことです。

瑕疵担保責任は、売主が故意に欠陥を隠していたかどうかではなく、契約前に伝えていなかったこと自体が問題になります。

例えば、あなたが空き家の状態をよく確認せずにシロアリ被害にあっている空き家を売却したとします。買主が購入後にシロアリ被害に気がつき大規模な修繕が必要になった場合、買主から修繕費用を請求される可能性があります。

そのため、空き家を売却する際は、ホームインスペクション（住宅診断）などで空き家の状態を確認しておくことが重要です。

1.3. 取得費が不明の場合の譲渡所得税額

相続した空き家や購入から年数が経っている空き家の売却では、購入当時の資料がなく取得費が不明の場合もあるでしょう。取得費が不明の場合、不動産売却で得た利益にかかる税金（譲渡所得税額）が、本来よりも高くなる可能性があります。

譲渡所得税を計算する際は、売却した不動産をいくらで取得したか（取得費）が関わってきます。取得費が大きいほど売却で得た利益が小さくなるため、譲渡所得税の税額が少なくなる仕組みです。

取得費が不明の場合、実際の取得費が売却価格の7％だったとしても、売却価格の5％を取得費とするため、譲渡所得税額が本来よりも多くなります。

2. 空き家を売却する際にかかる税金

空き家を売却する際は、以下3種類の税金がかかります。

譲渡所得税	不動産売却で得た利益に対してかかる税金
登録免許税	所有権移転登記にかかる税金
印紙税	不動産売却時の売買契約書にかかる税金

ここでは、空き家を売却する際にかかる税金の特徴と税額の計算方法についての解説です。

2.1. 譲渡所得税

空き家を売却して利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。

譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

• 売却金額…空き家を売却した際の金額
• 取得費…売却した空き家を購入した際の金額（諸費用込み）
• 譲渡費用…空き家を売却するためにかかった費用

所有期間	所得税	住民税
5年超え	15％	5％
5年以下	30％	9％

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えているかどうかで大きく異なるので、売却前に所有期間を確認しておきましょう。

また、譲渡所得税を納税するには、売却した翌年に確定申告が必要になります。

2.2. 登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記の際にかかる税金です。

所有権移転登記とは、不動産の所有者を変更する手続きです。相続で取得した空き家を売却する場合、被相続人から相続人、相続人から新しい買主へと2回の所有権移転登記が必要になります。

所有権移転登記の計算方法は以下の通りです。

固定資産税評価額は、市区町村から送られる固定資産税納税通知書で確認できます。

		税率
売買による所有権移転登記	土地	2％（1.5％）※1
	建物	2％（0.3％）※2
相続による所有権移転登記	土地※	0.4％
	建物

また、所有権移転登記の手続きはご自身で行うこともできますが、司法書士への依頼も可能です。ただし、手続きを司法書士へ依頼する際は、別途で費用がかかります。

2.3. 印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に貼付する印紙代です。印紙税は以下の通り、売買金額に応じて変わります。

売買金額	印紙税額※
100万円超え500万円以下	2,000円（1,000円）
500万円超え1,000万円以下	1万円（5,000円）
1,000万円超え5,000万円以下	2万円（1万円）
5,000万円超え1億円以下	6万円（3万円）

※令和4年3月31日までは、軽減措置で（）内の税額になります。

不動産売却に関する税金の計算方法について詳しく知りたい人は、下記の記事も参考にしてください。

3. 相続した空き家を売却した際に利用できる税金の特例制度

相続した空き家を売却した際に一定要件を満たすと、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を利用できます。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度です。特例制度の適用期間は、令和5年12月31日までになります。

特例制度の一定の要件とは、具体的に以下のものです。

など

特例制度には他にも細かい要件があるため、詳細は下記記載の国税庁公式サイトをご確認ください。

4. 空き家の売却方法

空き家の売却方法は以下3種類です。

ここでは空き家の売却方法を紹介しますが、実際に売却方法を決定する際は、不動産会社へ相談することをおすすめします。

不動産会社へ相談前に、どのような方法があるのか、それぞれのメリットや注意点を理解しておきましょう。

4.1. 空き家のまま売却

空き家を解体せずに、空き家付きの土地として売却する方法になります。空き家が築浅、状態が良いなどの場合におすすめです。

空き家のまま売却するメリットは、手間がかからず解体費が不要なことです。最近は、中古戸建てを購入してリノベーションする人も増えているため、そのような人をターゲットに売却できるでしょう。

空き家のまま売却する際の注意点は、リフォームする前に不動産会社へ相談することです。リフォームをすると売却の査定額が上がる可能性がありますが、先述の通り、リノベーションしたい人にとってはリフォーム前の方が需要があります。

むやみにリフォームした場合、費用をかけた割に売却に時間がかかる可能性もあるため、注意が必要です。

4.2. 更地として売却

空き家を解体して、更地として売却する方法になります。空き家の老朽化が進んでいる場合や、中古住宅の需要がない地域などは更地にするのも一つの手段です。

更地として売却するメリットは、ターゲットの幅が広がることです。更地として売却すれば、駐車場を始めたい投資家や店舗を構えたい法人などもターゲットになります。

更地として売却する際の注意点は、空き家付きの土地よりも固定資産税・都市計画税が高額になることです。固定資産税・都市計画税は、宅地の場合、特例措置で税率が軽減されますが、更地の場合は税率軽減の対象外です。

また、空き家の解体には高額な費用がかかる可能性があります。空き家の解体を検討中の人は、早めに不動産会社へ相談しておきましょう。

4.3. 不動産買取業者に売却

不動産買取業者とは、不動産を売りたい人から直接不動産を買い取り、リフォームやリノベーションをして再度販売・賃貸する業者です。

不動産買取業者へ依頼するメリットは、通常の不動産売却よりも早く売却できることです。

通常の不動産売却では、不動産会社へ依頼後に売却活動で買主を探します。不動産買取業者は直接買い取ってくれるため、買主を探す手間を省けます。

不動産買取業者に売却する際の注意点は、売却価格が通常よりも低くなる可能性があることです。

通常の売却でなかなか買主が見つからない、とにかく早く売却したい場合におすすめです。

5. まとめ

空き家は、所有しているだけでも固定資産税や管理の手間がかかるため、利用予定がない場合は売却することも一つの手段です。空き家を売却する際は、自己判断で解体をせず早い段階で不動産会社へ相談し、無駄な出費を抑えましょう。

また、空き家を売却する際の注意点や売却方法の特徴を事前に確認し、最善の売却方法を見つけてくださいね。