借地権は売却できる？借地権付き建物を売却する際の注意点や相場について

借地に建っている建物は、借地権付き建物として売却可能です。ただし、借地権付き建物の売却は一般的な不動産売却とは考え方が異なります。トラブルが生じないように、売却方法や注意点などを把握しておきましょう。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 借地権付き建物は売却できる？

借地権付き建物は、一般的な建物と同様に売却可能です。ただし、地主の承諾が必要となり、所有権のみの不動産売却と比べて手続きの自由度が下がります。借地権の基本や考え方について理解を深めておきましょう。

1.1. 借地権の基礎知識

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです。地主から土地を借りて、その土地の上に建物を建てる場合に設定します。借地権の基礎となる借地借家法では、更新のある普通借地権と更新のない定期借地権に分かれます。

借地人（土地を借りる人）が地主に地代を支払う代わりに、土地を使用できる仕組みです。地上権と賃借権では権利の強さが異なり、賃借権の方が借地人の力が弱くなります。借地権の多くは賃借権であるため、この記事で解説している内容も主に賃借権の内容です。

1.2. 借地権の売却には地主の承諾が必要

借地権付き建物を売却する際は、建物と借地権をセットで売却します。新しい買主が建物のみを購入しても、土地を利用する権利がなければ意味がないためです。ただし、借地権の売却には土地の貸主である地主の許可が必要です。

借地借家法において普通借地権の存続期間は30年と定められており、契約期間が長期にわたります。地代を受け取る地主にとって、誰が借主になるかは重要です。

日本の借地権の多くは権利者の力が比較的弱い賃借権であり、賃借権の売却時は地主の承諾を得なければなりません。

2. 借地権付き建物を売却する際の流れ・売却方法

借地権の売却には地主の許可が必要なため、まずは地主の意向を確認しましょう。ただし、トラブル防止の観点から、先に不動産会社へ相談することをおすすめします。

1. STEP1：査定・不動産会社への相談
2. STEP2：地主との交渉
3. STEP3：売却活動
4. STEP4：不動産売買契約
5. STEP5：決済・引き渡し

地主との交渉以外は、一般的な不動産売却の流れと同様です。ただし、後述のように売却方法の選択肢が複数あり、地主と話し合いながら手続きを進める必要があります。

一般的な不動産売却時は売主・買主の間で契約内容を調整しますが、借地権の売却時はそこに地主も加わります。利害関係者が増えるほど交渉の難易度が高まるため、専門知識を持った不動産会社へ相談しましょう。

ここでは、以下3つの売却方法について解説します。

不動産売却完了までの流れ

2.1. 借地権付き建物として第三者へ売却する

地主の承諾を得た上で、借地権付き建物として（現状のまま）売却する方法です。慣習として、借地人から地主へ譲渡承諾料（名義書き換え料）を支払います。譲渡承諾料の支払いに法律上の定めはありませんが、一般的な相場は借地権価額×5％から15％です。

2.2. 地主に買い取ってもらう

場合によっては、地主が借地権と建物を買い取ってくれることもあります。地主が借地権と建物を買い取れば、自分の好きなように土地活用できるためです。土地と建物の所有権を得ていれば、将来の売却時にも有利にはたらきます。

2.3. 底地権を買い取ってから第三者へ売却する

地主に買い取ってもらうケースと逆の方法です。地主から底地権を買い取り、土地と建物の所有権として第三者へ売却します。

底地権とは、借地権が設定されている土地の地主が所有する権利のことです。土地に借地権が設定されている場合、借地権の分だけ資産価値が下がります。完全な所有権として売り出すよりも買い手が見つかりにくいため、借地人に買い取ってもらえるなら売却したいと考えているケースもあります。

3. 借地権の売却を承諾してもらえない場合は？

地主に相談しても、借地権の売却を承諾してもらえないことがあるかもしれません。地主の承諾を得られない時のために「借地非訟」という手続きがあります。

民法（第612条・第2項）では、借地権（賃借権）を地主の許可なしに譲渡（売却）した場合、「地主が借地契約を解除できる」旨が定められています。

つまり、土地に建っている建物が借地人名義であるにも関わらず、地主が承諾してくれない限り建物を売却することができません。これでは借地人に酷であるため、借地借家法（第19条）によって「借地非訟」という救済方法が定められています。

借地非訟は、地主の代わりに裁判所が売却の承諾をしてくれる手続きです。ただし、地主との関係が悪化する恐れがあり、費用や時間もかかります。手続きを進める際は、不動産会社や弁護士へご相談ください。

4. 借地権に相場はある？目安の計算方法を解説

借地権には相場がありません。地主との交渉によって価格が決まるためです。地主が了承しなければ、たとえ相場より高額であっても売却できないことになります。 ただし、土地の相続税評価額から借地権の目安を計算する方法があります。あくまでも税額を計算する際の目安ですが、参考価格として試算してみるとよいでしょう。

4.1. 借地権評価額の計算方法

借地権評価額は、自用地評価額に借地権割合を乗じて計算します。

路線価や借地権割合は、国税庁が運営する「路線価図・評価倍率表」で確認できます。土地の評価方法は、以下の記事でも解説しているので興味がある方は併せてご覧ください。

路線価、固定資産税評価額を使用した売却価格の計算方法など

5. 借地権付き建物を売却する際の注意点

借地権付き建物の売却時は利害関係者が増えるため、トラブル発生のリスクが高くなります。特に以下3点にご注意ください。

重要なポイントは、借地権の売買取引に慣れている不動産会社へ依頼することです。借地権付き建物の売却時は地主との交渉が含まれるため、一般的な不動産売却よりも交渉が複雑化します。

取引の実績や専門性の高さは不動産会社によって異なります。借地権の売却に強い不動産会社を見極めることが大切です。

トラブルに発展しやすいのは、譲渡承諾料や売却後の地代に関する事柄です。例えば、「現在の地代は安すぎるため、地代の値上げが譲渡の条件」と地主が主張するケースがあります。

借地権付き建物の売却時は、現状の借地契約の内容を新しい買主へ引き継ぐことが一般的です。しかし、地主によっては当然に再契約するものだと考えている方もいます。認識のずれがトラブルを招くかもしれません。

売主・買主・地主の三者が納得できるように手続きを進めるためには、専門知識と経験が必要です。地主との交渉に慣れた不動産会社へ相談しましょう。

借地権付き建物の売却に強い不動産会社探しには、無料の一括査定サービスをぜひご活用ください。

無料の一括査定サービスを利用する

6. まとめ

借地権付き建物の売却時は、地主との交渉が必須です。トラブル防止の観点から、取引実績が豊富な不動産会社への相談をおすすめします。売却に強い不動産会社が事前に選定されている無料の一括査定サービスで、効率良く不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。