不動産売却時に役立つ！適正な相場の調べ方やコツ、注意点

不動産の相場を把握する際は、公的機関の情報や取引事例が参考になります。ただし、参考にする情報と不動産の種類（土地や一戸建て、マンションなど）には相性があります。適正な相場の調べ方や注意点を事前に確認しておきましょう。

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1. 不動産売却時に役立つ！相場の調べ方

不動産の相場を把握する方法は、複数あります。ただし、不動産の種類（土地・一戸建て・マンション）によって相性のよい情報が異なるため、売却したい不動産に適した方法を選択しましょう。

相場の調べ方	土地	一戸建て	マンション
政府や都道府県が公表する情報 （地価公示価格など）	〇	△	△
固定資産税評価額	〇	〇	△
レインズ・ マーケットインフォメーション	−	〇	〇
不動産ポータルサイト	〇	〇	〇

上記の方法で確認できる相場は、あくまでも参考価格です。調べた相場が売却価格として適しているとは限らない点にご注意ください。

それぞれの方法で調べた相場の意味や、相場の算出方法を理解することが大切ですので、順を追って解説します。

1.1. 政府や都道府県が公表する情報

政府や都道府県は、地域ごとに土地の相場を公表しています。具体的には「地価公示価格」「基準地価格」「路線価」です。

	情報元	内容
地価公示価格	国土交通省	一般的な取引の指標となる価格
基準地価格	都道府県	地価公示価格と共に取引の指標となる価格
路線価 （相続税評価額）	国税庁	相続税や贈与税を算出する際の基準となる価格で、地価公示価格×80％程度で評価される

土地総合情報システムは、国土交通省が運営しているウェブサイトです。各地域の1m²あたりの地価公示価格や基準地価格を確認できます。価格の他にも、土地の形状や利用状況、前面道路の状況なども表示されています。

路線価図は、道路に面している「宅地1m²あたりの価格」が地域ごとに表示されている地図です。地図上には千円単位の価格が記載されています。

路線価は地価公示価格の80％程度に設定されているため、路線価÷80％が相場の目安になります。ただし、路線価は相続税や贈与税を算出する際の基準であり、売却時の相場とは趣旨が異なる点にご注意ください。

地価公示価格や路線価などは、土地の相場を把握するための基準価格です。一戸建てやマンションの建物については、別の情報を収集する必要があります。

1.2. 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、土地や建物の固定資産税を算出する際の基準となる価額です。市町村から毎年送られてくる「課税明細書」の評価額から、土地や一戸建ての相場を確認するのも手です。

固定資産税を算出する際は、土地と建物を別々に評価します。一戸建ての場合、土地＋建物の評価額が全体の評価額です。

課税明細書に記載された「土地」と「建物」では評価方法が異なるため、両者の違いを確認しておきましょう。

	情報元	内容
土地の 固定資産税評価額	市町村	地価公示価格の70％を目安に算出される価額
建物の 固定資産税評価額		建物を再建築した場合の金額から、経年劣化した価値を減点して算出される価額

土地の評価額は地価公示価格の70％程度になるため、土地の評価額÷70％が相場の目安になります。建物は、「仮に新しい建物を建築した場合にかかる費用」を算出し、「築年数による価値の低下」を考慮して評価する仕組みです。

マンションの課税明細書にも敷地と建物の評価額が記載されています。ただし、マンションの課税明細書に記載された敷地の評価額は、マンション全体の敷地の評価額です。そのため、自分の持分に応じた評価額は、別途、計算しなければなりません。

1.3. レインズ・マーケットインフォメーション

レインズ・マーケットインフォメーションとは、指定流通機構が運営している情報サイトです。一戸建てやマンションの取引事例を検索できます。

	情報元	内容
REINS Market Information	指定流通機構※	一戸建てやマンションの成約価格

成約価格とは、実際に市場で取引が成立した価格です。売却したい不動産に類似した物件があるかどうかを確認し、比較してみてください。成約価格の他にも、間取り、建物の面積、築年数、成約時期といった基本情報を確認できるため、売却時の参考になるでしょう。

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1.4. 不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトとは、全国にある不動産会社の物件広告が集約されているウェブサイトです。現在売りに出されている物件情報を確認できます。

運営会社によって取り扱っている物件が異なるため、複数のサイトを比較してみてください。

2. 不動産を売却するために相場を把握するコツ

不動産を売却するために相場を把握したい場合、「土地や建物の価格がどのように算出されるのか」を知っておくとよいでしょう。ここでは、相場を把握するコツを不動産の種類別に解説します。

2.1. 土地の相場は「1m²あたりの単価×面積」が基本

土地の相場は、1m²あたりの単価×面積が基本です。地価公示価格や基準地価格など、公的機関が公表している価格を基に計算するとよいでしょう。

ただし、単純に1m²あたりの単価に土地の面積を乗じただけでは、適正な相場を把握できません。

土地の間口が狭く奥行きがある、角地で使いやすい、日当たりがよいなど、個々の土地に合わせて単価を計算する必要があります。一般的に、面積が広く利便性が高い土地ほど価値が高くなる仕組みです。

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2.2. 一戸建ては類似物件との比較が難しい

一戸建ての相場は、土地と建物のそれぞれの価値を合計して算出します。同じ地域にある過去の取引事例を参考にするのも手です。

ただし、一戸建ては各物件で条件が大きく異なるため、過去の取引事例と単純に比較できるものではありません。

一般的に、一戸建ての相場は再建築時にかかる費用から、経年劣化による価値の低下を差し引いて評価する「原価法」で算出します。適正な相場を把握するには、各部位の材質、使われている設備、それぞれの劣化状態など多数の項目を考慮しなければなりません。

地域や間取りが似ている事例を参考にしても個々の物件で条件が異なるため、単純な比較が難しいでしょう。

2.3. マンションの相場は類似の取引事例を参考にする

マンションは、類似の取引事例を参考にする「取引事例比較法」で相場を算出します。取引事例比較法では、比較対象よりもどれだけ劣っているか、優れているかといった視点で評価する仕組みです。そのため「どの事例を比較対象として選定するか」がポイントになります。

マンションの相場に影響を与える要素は多数ありますが、以下のように基本的な項目が近い物件を探してみてください。

2.4. 不動産の市場動向もチェックする

不動産の相場は、土地や建物自体の価値だけでなく、不動産市場の動向によっても変動します。取引する時期によって高く売れる傾向にある時期とそうでない時期があるため、市場の価格動向を確認することも大切です。

不動産の市場動向に関する指標の一つに、国土交通省が公表する不動産価格指数があります。興味がある方は、周辺の相場と併せてチェックしてみてください。

3. 不動産売却時に相場を把握する際の注意点

不動産売却時に相場を把握する際、自分で調べるだけでなく不動産会社へ査定依頼することが大切です。また、同じ不動産でも、売却するまでに複数の価格が存在します。それぞれの価格の違いを確認しておきましょう。

3.1. 適正な相場の把握には訪問査定が必要

売却時に適した相場は、不動産の個別の条件を考慮して算出します。適正な相場の見極めは、専門知識がないと困難です。自分で調べるだけでなく、専門家である不動産会社へ査定を依頼しましょう。

不動産査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」があります。

「ざっくりとした相場を知りたい」ということであれば、公的機関のデータなどを利用して自分で調べるのも手です。しかし、不動産を売却するために相場を把握したい場合、訪問査定を依頼することをおすすめします。

また、不動産会社へ査定依頼する際は、複数社へ依頼することが大切です。不動産の査定結果は、営業担当者の経験や不動産会社が保有する情報によって差が生じる場合があります。無料の一括査定サービスなどを活用して、複数社の査定結果を比較しましょう。

無料の一括査定を利用する

3.2. 相場と成約価格は別物

不動産の売却が完了するまでには、3つの価格が存在します。

価格の種類	意味
相場	取引が成立するであろうと予想される価格 例：公的機関のデータを基に算出した価格
売り出し価格	相場を基に売主が設定した価格 例：不動産ポータルサイトの広告に記載された価格
成約価格	取引が成立した価格 例：レインズ・マーケットインフォメーションに記載された価格

不動産売却時の「相場」とは、「売れるであろう」と予想される価格です。相場と成約価格が同額とは限らないため、参考にする価格が何を指しているのかを理解することが大切です。

例えば、成約価格を参考にするとしましょう。成約価格は取引が成立した価格であるため、売り出し価格はもっと高く設定されていた可能性があります。

不動産取引では買主による価格交渉で値引きをするケースもあることから、相場と成約価格は必ずしも一致しません。

不動産売却完了までの流れ
不動産売却時の価格交渉について

3.3. 都市部の土地は1m²の誤差がトラブルになり得る

人気のある地域では、土地1m²あたりの単価が数百万円を超えます。正確な面積を売却前に把握しておかないと、買主とのトラブルに発展する恐れがあるでしょう。例えば、売買契約時に概算で価格を決めて、決済までに正確な面積を計測し、差額を清算するケースが挙げられます。

正確な面積を把握するには、確定測量が必要です。確定測量には期間と費用がかかるため、早めに対応することをおすすめします。

不動産売却する際、土地の測量が必要なケース

4. まとめ

不動産売却時の適正な相場は、簡単に算出できるものではありません。専門知識が必要なため、不動産会社への査定依頼を検討してみてください。ただし、依頼する不動産会社によって査定結果が異なるため、複数社を比較することが大切です。

無料の一括査定サービスを利用すると、手間をかけずに複数社へ依頼できるため、売却を検討している方はぜひご活用ください。