不動産売却と耐用年数・減価償却の関係とは？【築年数が査定や売却に与える影響】

不動産を売却する際、「耐用年数」「減価償却」といった日常生活では聞き慣れない言葉が登場します。これらの言葉は、不動産売却時の重要なキーワードの一つです。

特に、木造住宅や築年数の古い不動産売却時は、耐用年数が査定結果や売却に影響する可能性があります。不動産売却との関係を確認しておきましょう。

ここでは、建物の耐用年数が不動産の売却に与える影響について解説します。

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1. 不動産売却時に重要な耐用年数・減価償却とは？

会計上で建物の価値を計算する際、「耐用年数」「減価償却」という言葉が用いられます。一般的に、帳簿付けは企業や不動産投資家が行うものであるため「マイホームの売却には関係ないのでは？」と感じる方もいるでしょう。

しかし、耐用年数や減価償却は、マイホームを含めた不動産売却時に大切な考え方です。ここでは、減価償却の概念や一般的な耐用年数の種類について解説します。

1.1. 建物は時が経つにつれて価値が下がる

耐用年数について解説する前に、「建物の減価償却」という概念を解説しましょう。

会計上において、建物は高額かつ長期にわたって使用する「固定資産」という位置付けです。固定資産は長期にわたって使用するため、一定の年数に分けて少しずつ必要経費として計上し、帳簿上での価値を下げてゆく仕組みです。

このように一定の年数に分けて価値を下げることを「減価償却」、減価償却を要する資産を「減価償却資産」と呼びます。減価償却をするために用いる、会計上の勘定科目が「減価償却費」です。 建物は減価償却資産であるため、購入時よりも売却時の方が資産価値は低くなります。マイホームを売却する際の査定や譲渡所得税の計算でも減価償却が用いられるため、この概念を知っておくと売却時に役立つでしょう。

1.2. 耐用年数とは、建物の寿命や価値を表す際に用いる年数

耐用年数とは、建物の寿命や価値を表す際に用いる年数です。ただし、同じ建物でも、耐用年数の考え方によって年数が異なります。一般的な耐用年数は、以下3種類です。

物理的耐用年数は、建物を物理的に使用できる年数です。わかりやすく言い換えると「寿命」のことで、他の耐用年数よりも比較的長くなります。

法定耐用年数は、減価償却する際に用いられる年数です。年数は木造や鉄筋コンクリート造など物件の種別によって異なります。経済的耐用年数は査定に用いられる年数で、物理的耐用年数よりも短く設定される傾向があります。

1.3. 土地は減価償却の対象外

減価償却の注意点は、減価償却を要するのは建物のみという点です。土地は減価償却の対象ではありません。そのため、土地と建物の価格が一体化した一戸建てなどを減価償却する際は、建物のみの価格を計算する必要があります。土地と建物の価格の内訳を計算することを「按分」と呼びます。

建物を減価償却する理由は、屋根や外壁、柱、水回りなど各部位が年々、劣化するためです。土地は建物のような経年劣化が生じないため、減価償却を行いません。

【不動産売却時に按分する方法】土地・建物の比率で生じる問題とは？

2. 「法定耐用年数」は建物の種別によって異なる

耐用年数には3つの種類があるとお伝えしましたが、不動産売却時に最も多く用いられる耐用年数は「法定耐用年数」です。法定耐用年数とは、建物を減価償却する際に用いられる耐用年数で、建物の構造や用途（マイホーム、事業用途における住宅用、事務所用など）によって年数が異なります。

以下は、事業用途における住宅用建物（投資用の賃貸住宅）の法定耐用年数です。

構造	耐用年数	物件種別の例
木造	22年	一戸建て、アパート
鉄骨鉄筋コンクリート造・ 鉄筋コンクリート造	47年	マンション

後ほど詳しく解説しますが、毎年の建物の減価償却費は耐用年数を基準に計算します。例えば、耐用年数22年、建物の購入価額2200万円であれば、毎年100万円ずつ22年間で価値を下げるイメージです。

3. 不動産売却における減価償却費の計算方法

不動産を売却して利益が生じると、利益に対して譲渡所得税がかかります。不動産の譲渡所得税を計算するために必要な情報は、土地や建物の売却価格と購入価格です。建物の購入価格は減価償却後の価格になるため、減価償却費を計算しなければなりません。

減価償却費の計算方法には、「定率法」と「定額法」という2つの種類があります。

減価償却は基本的に定率法・定額法の2種類ですが、税制改正によりそれぞれに旧タイプと現行タイプが存在します。一般的には旧定額法または定額法が用いられるため、定額法を理解しておくとよいでしょう。

また、減価償却費の計算方法は事業用途の不動産（投資用の賃貸住宅や事務所など）とマイホームで異なります。ここでは、事業用途の不動産・マイホームの減価償却について解説しましょう。

なお、こちらの内容は譲渡所得税の基本を押さえておいた方が理解しやすいため、以下の記事も併せてご覧ください。

不動産売却時の譲渡所得について
【不動産売却時】取得費の計算方法とは

3.1. 事業用不動産の減価償却

事業用不動産の減価償却における定額法は、取得価額に償却率を掛けて計算します。

取得価額とは、建物の購入代金や不動産取得税、登録免許税といった建物の購入時にかかった費用の合計金額です。償却率は、1を耐用年数で除した数値を指します。例えば、耐用年数が22年であれば、償却率は0.046です（1÷22）。

売却の対象が事業用不動産の場合、帳簿上の減価償却費の累計額を採用します。具体的な計算方法は取得時期によって異なるため、税務署や税理士へご確認ください。

また、事業用不動産は、取得した建物が新築か中古のどちらに該当するかによって耐用年数が異なります。

新築の場合は法定耐用年数を用います。事業用途における住宅用建物の償却率と耐用年数は以下の通りです。

構造	償却率	耐用年数
木造	0.046	22年
鉄骨鉄筋コンクリート造・ 鉄筋コンクリート造	0.022	47年

中古の場合は、取得時の築年数によって耐用年数が異なります。

<法定耐用年数を超えている場合>

例えば、法定耐用年数22年、築年数25年の場合は耐用年数4年です（22年×0.2）。

<法定耐用年数を超えていない場合>

例えば、法定耐用年数22年、築年数15年の場合は耐用年数10年と考えます（22年−15年×0.8）。

3.2. マイホームの減価償却

不動産売却の対象がマイホームの場合、減価償却費の計算方法は以下の通りです。

構造	償却率	耐用年数
木造	0.031	33年
鉄骨鉄筋コンクリート造・ 鉄筋コンクリート造	0.015	70年

事業用途における住宅用建物（投資用の賃貸住宅）の耐用年数は、木造22年、鉄骨鉄筋コンクリート造47年ですが、マイホームの耐用年数はそれらの1.5倍と考えます。償却率は耐用年数を1で割り算した数値のため、事業用途の住宅用建物よりも償却率が小さくなります。

マイホームの耐用年数を1.5倍で計算する理由は、譲渡所得税の計算上、税金の負担を軽くするためです。マイホームは生活に必要な資産であるため、税負担を軽減できるように配慮されています。

経過年数は、建物の所有期間を指します。1年未満の端数が生じる場合、6ヶ月以上は1年、6ヶ月未満は切り捨てです。

4. 建物の耐用年数と不動産査定の関係

耐用年数の中でも「経済的耐用年数」は、不動産査定時に用いられることがあります。

不動産査定には複数の手法がありますが、特に経済的耐用年数と関係する手法が「原価法」です。原価法とは、査定の時点で建物を再建築した場合にかかる費用（再調達原価）から老朽化した価値（減価修正）を引き算して評価する手法です。原価法は、主に一戸建ての査定時に用いられます。

原価法では、再調達原価をいくらに設定するか、減価修正で控除する金額をいくらにするかによって査定結果が異なります。減価修正の際は建物の耐用年数や経過年数を考慮しますが、減価修正の計算上、耐用年数が短い建物や築年数の古い建物は査定額が低くなる傾向です。

例えば、耐用年数を超過した木造一戸建ては、築年数が同じマンションよりも価値が低くなるでしょう。

ただし、不動産査定では複数の観点から価値を評価するため、建物の耐用年数や築年数のみで価格が決まる訳ではありません。不動産査定のポイントについては以下の記事で解説しているため、興味がある方はご覧ください。

【不動産査定のポイント】評価が高くなる不動産の特徴とは？

5. 建物の耐用年数は買主探しにも影響する？

売却予定の建物の耐用年数は、買主の融資審査にも影響する可能性があります。耐用年数を超過した築年数の古い建物は、買主探しに苦労する恐れがあるでしょう。

融資審査では、本人の返済能力や担保となる不動産の価値を金融機関が審査し、融資可否を判断する仕組みです。不動産の価値を審査する理由は、契約者の返済が滞った場合、担保となっている不動産を売却して債権回収できるかどうかを確認するためです。

耐用年数を大幅に超過している築古物件は、金融機関からの評価が低くなり、買主が希望の融資を受けられない可能性があります。高額な資産である不動産は、ローンを組んで購入するケースが一般的です。融資を引きにくい不動産は、買主から敬遠される恐れがあるでしょう。

6. 築年数の古い不動産売却時は一括査定サービスがおすすめ

築年数の古い建物は、売却の難易度が高くなる傾向にあります。そのような不動産売却時に失敗しないためには、経験豊富な不動産会社へ売却を依頼することが大切です。

とはいえ、全国には非常に多くの不動産会社が存在するため、個人による不動産会社の選定は容易ではありません。そこでおすすめの方法は、無料の一括査定サービスを利用することです。

不動産一括査定では、画面に沿って必要な情報を入力すると、売却したい不動産に適した不動産会社を選定してくれます。表示された不動産会社の中から気になる会社を選択できるため、手間をかけずに複数社へ査定依頼できます。

不動産一括査定サービスは無料で利用できるため、売却を計画している方はぜひご検討ください。

不動産一括査定を利用する

7. まとめ

建物の耐用年数は不動産査定や減価償却と関連するため、不動産の価値に影響します。築年数の古い建物は価値が低くなる傾向にあり、売却に苦労する可能性があるでしょう。

そのような不動産売却時は不動産会社選びが重要になるため、不動産一括査定を利用して信頼できる不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。