【転勤時の不動産売却】売るかどうかの判断基準や流れ・注意点とは？

「念願のマイホームを購入したものの、遠方への転勤を命じられてしまった…」

こんな時、「マイホームを売却するべきか」悩む人は少なくありません。不動産の所有者が転勤する場合、売却の他にも貸す・空き家にするという選択肢があります。

ここでは、どの選択をするべきか迷っている方に向けて、売るかどうかの判断基準やそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

転居を伴う転勤は、新居探し、荷造り、役所での手続きなどするべきことが山積みです。限られた時間の中で効率良く動けるように、それぞれの選択肢について理解を深めておきましょう。

記事の後半では、売却時の流れや注意点についても解説するのでぜひ参考にしてください。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 転勤時の不動産売却、判断基準は？

不動産の所有者が転勤する際、所有する不動産をどうするかの選択肢は3つあります。

資産として維持できる賃貸・空き家と比べて、売却は資産を手放すことになります。売却するべきかどうか、悩む人もいるでしょう。

どの選択肢を取るべきか悩んだ場合、「転勤の期間」「転勤先から戻る予定の有無」が判断基準になります。

1.1. 転勤時に不動産を売却しないと損をする可能性も…

「転勤期間がわからないから、とりあえず不動産を残しておこう」と考えている場合、損をするリスクについて知っておきましょう。

仮に、不動産を残したまま転勤するとします。5年、10年経っても戻る見込みがない場合、売却を検討する人がほとんどでしょう。

建物は、築年数が経つにつれて資産価値が下がります。転勤のタイミングで売却する場合と、10年後に売却する場合では、後者の方が資産価値が低くなるリスクがあります。

将来的に不動産を売却する可能性がある場合、転勤のタイミングで売却してしまった方が損失を抑えられるかもしれません。

2. 転勤時に不動産を売却するメリット・デメリット

転勤時に不動産を売却するメリット・デメリットは以下の通りです。

2.1. 不動産を売却するメリット

転勤時に不動産を売却するメリットは、主に費用面にあります。

転勤時に不動産を売却しない場合、固定資産税や修繕費などの維持費が転居後もかかり続けます。転勤先の住居費と合わせて、毎月の負担が増えてしまう点に注意が必要です。

転居のタイミングで不動産を売却しておけば、そのような負担増加を免れるでしょう。

また、不動産を売却すれば、まとまった資金が手に入ります。住宅ローンの残債が少ない場合や完済している場合、住み替えの資金に充てるのも手です。

2.2. 転勤時に不動産を売却するデメリット

マイホームは、家族の思い出が詰まった大切な資産です。現在のマイホームに強い思い入れがある方にとって、資産を手放すことは大きなデメリットと言えます。

不動産の売却には費用も手間もかかるため、転勤までの限られた時間の中で忙しい日々を過ごす可能性が高いでしょう。

また、住宅ローンの残債がある場合、不動産に抵当権※が設定されています。不動産は、住宅ローンを完済し、抵当権を外した上で売却するケースが一般的です。売却時にローンを完済できない場合は、注意が必要です。

不動産売却時の費用や期間、抵当権については以下の記事で解説しているので、興味がある方はご覧ください。

不動産売却時にかかる手数料について
不動産の売却にかかる期間はどれくらい？
【不動産売却】抵当権がついている家や土地を売る場合

3. 転勤時に不動産を賃貸するメリット・デメリット

転勤時に不動産を賃貸するメリット・デメリットは以下の通りです。

3.1. 不動産を賃貸するメリット

転勤時に不動産を賃貸する場合、入居者がいる限り毎月の家賃収入を得られます。大切な資産を手放すことなく、転居先の住居費負担を軽減できる点が大きなメリットです。

ただし、住宅ローンの残債があるケースでは注意が必要です。住宅ローンは、不動産の用途が「自己居住用」の場合に利用できるローンです。住居は生活に欠かせないものであるため、住宅ローンの金利は一般的な不動産投資ローンよりも低くなっています。

転勤のタイミングで不動産を賃貸する場合、用途が自己居住用から投資に変わり、融資を受けた当初の契約内容と異なります。金融機関との契約違反にならないように、必ず事前に相談しましょう。

また、第三者へ賃貸することで、空き家のままにするよりも老朽化を抑えられます。転勤期間があらかじめ決まっている場合、賃貸することも選択肢の1つです。

3.2. 転勤時に不動産を賃貸するデメリット

転勤時に不動産を賃貸する場合、固定資産税だけでなく管理会社への管理委託手数料がかかります。ご自身で管理すれば維持費を節約できますが、「賃貸経営のノウハウがない」「遠方に住んでいる」といった状態での自己管理は難しいでしょう。

管理委託手数料の目安は、家賃収入×4?10％程度となっています。手数料は依頼先の管理会社や業務内容によって異なるので、家賃収入と転居先の住居費、賃貸経営の維持費などを総合的に考慮して判断すると良いでしょう。

また、第三者へ賃貸する際、入居者や管理会社とのトラブルが生じるリスクがあります。

国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、賃貸経営者が経験したトラブルで最も多いものは、「入居者の家賃滞納」でした。管理会社の対応や業務内容に関するトラブルを経験した人を合計すると、約3割となっています。

不動産を賃貸する際は、入居者や管理会社とトラブルが生じるリスクについて理解しておきましょう。

3.3. 借主との契約は「定期借家契約」が有利

転勤時に不動産を賃貸する場合、借主と「定期借家契約」を締結すると貸主にとって有利な条件になります。

定期借家契約とは、更新がないタイプの賃貸借契約です。たとえば、転勤期間が2年と決まっている場合、入居者と2年間のみの契約を締結し、期間満了時に退去してもらいます。

定期借家契約の期間満了後も契約を続けたい場合、貸主・借主の双方が合意した上で再度契約を締結する仕組みです。

3.4. 普通借家契約・定期借家契約の違い

日本の賃貸物件では、自動更新を前提とした「普通借家契約」を用いるケースが一般的です。

「普通借家契約と定期借家契約の違いがよくわからない…」という方は、以下の表を参考にしていただければと思います。

	普通借家契約	定期借家契約
契約方法	口頭でも可能※	書面のみ
契約の更新	原則、自動更新	なし
1年未満の契約をした場合 の取り扱い	期間の定めのない契約になる	1年未満の契約も有効

普通借家契約は、もともと借主の権利を守るために作られた法律のため、借主に有利な内容となっています。

たとえば、普通借家契約は原則、自動更新です。貸主から一方的に契約更新を拒絶する場合、「どうしても退去してもらわなければいけない事情がある」「建物を建て替えないと借主が危険な状態である」といった正当事由が必要です。

貸主が転勤から戻ったからと言って、一方的に退去を求めることは難しいでしょう。

転勤時は、期間が定められている「定期借家契約」を用いると転勤期間を上手に活用できます。ただし、定期借家契約は期間限定の賃貸借契約となるため、入居者が見つかりにくいというデメリットがあります。

一般的な賃貸物件よりも、家賃設定が低くなってしまう可能性があるでしょう。

4. 不動産を空き家のままにするメリット・デメリット

転勤時に不動産を空き家のままにするメリット・デメリットは、以下の通りです。

転勤時に空き家のままにする場合、資産を手放さずに済む点がメリットです。ただし、費用面や老朽化・防災面などデメリットやリスクが多いため、転勤期間が長引くケースではおすすめできません。

空き家は、転勤期間が1年以内など短期間の場合に検討しましょう。

5. 不動産を売却する際の流れ

転勤時に不動産を売却する際の流れは、以下の通りです。

1. STEP1：情報収集・不動産査定
2. STEP2：不動産会社と媒介契約を締結する
3. STEP3：売却活動
4. STEP4：売買契約の締結
5. STEP5：決済・引き渡し

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」があり、上記は仲介による不動産売却の流れです。

仲介の場合、売却期間の目安は約3?6ヶ月です。ただし、売却時期や対象の不動産、依頼先の不動産会社など条件によって異なるため、それ以上かかるケースもあります。

転勤までに時間がない場合、期限内に売却することは難しいかもしれません。売却時の計画については、不動産会社へ事前に相談しておきましょう。

できるだけ早く売りたい場合、買取も選択肢の1つです。仲介と買取にはそれぞれメリット・デメリットがあるので、以下の記事でご確認ください。

不動産売却時の依頼先はどこがいい？不動産会社それぞれの特徴をご紹介
不動産の売却にかかる期間はどれくらい？

6. 不動産売却は、住宅ローン残債と査定額に注意

住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、売却時に完済できるかどうかを確認しておきましょう。「不動産を売却するデメリット」でもお伝えした通り、住宅ローンの残債がある不動産には抵当権が設定されています。

抵当権とは、万が一契約者がローンを返済できなくなった場合に、ローンの担保となっている不動産を金融機関が競売にかける権利です。抵当権を外すにはローンを完済しなければなりません。

不動産の売却代金でローンを完済予定の場合、事前に不動産会社へ査定依頼し、おおよその売却代金を確認しておくことが大切です。

特に、転勤による不動産売却は時間が限られています。不動産一括査定を利用するなど、効率性を重視しましょう。不動産一括査定は無料で利用できるので、ぜひチェックしてみてください。

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7. まとめ

転勤時に不動産を売却するかどうか迷った時は、「転勤期間」や「転勤先から戻る予定の有無」が判断基準になります。建物は、築年数が経つにつれて資産価値が下がります。転勤期間が決まっていない方は、売却した方が損失を抑えられる可能性があるでしょう。

ただし、住宅ローンの残債が多い場合、不動産の売却代金でローンを完済できない可能性があります。不動産一括査定などを利用して不動産会社へ査定依頼し、相場を確認しておきましょう。