【不動産売却】抵当権がついている家や土地を売る場合

売却したい不動産で住宅ローンを組んでいる場合や不動産を担保にしたローンを組んでいる場合、不動産には「抵当権」が設定されています。

様々な理由で、住宅ローンや借入金の返済が完了する前に不動産を売却したい場合もありますよね。

そこで、抵当権が設定されている不動産の売却ができるのか、また、売却する場合の方法について詳しく解説していきます。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

1. 抵当権が設定されていても不動産売却はできる？

結論から言いますと、抵当権が設定されていても不動産の売却はできます。

どのようなときに抵当権が設定されているかというと、不動産の購入時に住宅ローンやアパートローン等を組んでいる場合や、住宅を担保にして金銭を借りている場合などが考えられます。

そもそも抵当権とは、万が一返済ができなくなってしまった際に、抵当権が設定された不動産が競売などにかけられ、金融機関などの抵当権者が他の債務者よりも優先して弁済が受けられる権利です。

お金を貸す側が貸し倒れにならないよう、不動産を担保にしているのです。

一般的に、抵当権が設定されている不動産は、抵当権を外してから売却をすることになります。

抵当権を外すためには、借入金の返済が完了している必要があります。

抵当権が設定されている不動産を売却する場合、借入金の返済も含めて、下記の3つのパターンのいずれかで売却をすることになるでしょう。

それぞれの方法での売却方法について解説していきます。

2. 手持ちの資金で借入金を返済して売却

住宅ローンや借入金は残っているけれど、同じくらい貯蓄があり、既に手持ちの資金で借入金の返済ができる場合、先に住宅ローンや借入金をすべて返済してしまって不動産の売却を行うことができます。

例えば、借入金の返済間際や、住宅ローン控除などのためにあえて住宅ローンを組んでいる場合などにはこの状況に当てはまる可能性がありますね。

先に返済を行うことで、抵当権の抹消ができます。

そのため、抵当権が設定されていない不動産と同じように売却することができます。

住み替えなどで不動産の売却を検討されている場合、借入金があると、次の住宅ローンの借り入れが難しかったり、キャッシュフローとして厳しくなってしまう可能性があります。

次に住む家が決まっている場合は、先に返済をすべて終了させてしまうことで、心にゆとりを持って売却活動を行うことができます。

急いで売却をする必要がないため、じっくりと自分の希望価格で売却できるのを待つことができるのが大きなメリットと言えるでしょう。

3. 　売却して得た資金で借入金を返済する

ほとんどの方が、手持ちの資金ですべての借入金を返済することができるというわけではありません。

例えば、マンションを35年ローンで購入して10年ほど経ち、戸建ての購入を検討しているような場合、残り25年分の借入金の残債を手持ち資金で一括で返済するのは難しいと思います。

そのような場合は、マンションを売却した資金をそのままマンションの住宅ローンの返済にあてる「同時決済」が一般的です。

まず、買主から売却金額を受け取り、金融機関に返済を行います。

次に金融機関から返済完了に伴い抵当権を抹消し、不動産の所有者の名義を買主の名前に変更する、という方法であれば、売却資金を住宅ローンの返済にあてることができます。

不動産売却の流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

不動産売却完了までの流れ

手持ち資金が潤沢でない場合でも、不動産の売却ができるとわかったところで、次に気になるのは住み替え先の住宅の購入時期ではないでしょうか。

住み替え先が決まってから不動産を売却したほうが良いのか、それとも売却が決まってから住み替え先を探した方がよいのか、それぞれメリットとデメリットがありますので、解説していきます。

3.1. 住み替え先を決めてから不動産を売却する

住み替え先の住宅の購入を既に決めている場合のことを、不動産用語では「買い先行」と呼びます。

他にも、実家に引っ越すことが決まっている方もこちらの状況が近くなると言えます。

先に引っ越しを終えることができるので、売却したい物件を空室にして売却することができます。

売却希望の物件を空室にしておくことで、売却活動を有利に進めることができます。

第一に、室内に家具などがなければ、その分広く見えたり、ホームクリーニングを入れたり綺麗にしておくことができます。

第二に、購入希望者の内覧予定が入った際にはいつでも見てもらうことができ、内覧を不動産会社に任せることができます。

やはり、購入者の目線で考えると、居住中の生活感溢れる状態よりは空室の方が購入後の生活をイメージしやすく、購入に対するモチベーションも高まります。早く売却したいのであれば、買い先行をおススメします。

ただし、買い先行にはデメリットもあります。

最大のデメリットは金銭面にあります。

特に、住み替え先の住宅でも住宅ローンを借り入れる予定の場合は、気を付けなくてはなりません。

売却が完了するまでの間、住み替え先の住宅のローンと売却したい物件の住宅ローンを二重で返済する期間が発生してしまいます。キャッシュフローとして問題ないか経済状況との相談が必要となります。

さらに、住み替え先の住宅ローンの借入可能額に、既に借りている住宅ローンの残債が影響を及ぼす可能性もあります。その場合は、自己資金の投入や、購入したい物件のグレードなどを下げる必要も出てきてしまいます。

3.2. 不動産を売却してから住宅を探す

手持ちの不動産を売却してから住宅を売却してから住み替え先の住宅を購入する場合のことを、不動産用語では「売り先行」と呼びます。

売り先行の一番のメリットは、資金のやりくりがしやすいことにあります。

不動産を売却してから住宅を購入するため、売却益を購入費用にあてることができます。

また、買い先行と異なり、二重ローンを抱える心配がありませんので、日々のキャッシュフローには余裕があります。

売り急ぐ必要がなく、希望価格で売却できるまでゆっくりと待つことができるのも、メリットと言えるでしょう。

デメリットとしては、住宅の引き渡しまでに、次の住宅が決まらなかった際の「仮住まい」の費用が発生してしまう可能性があります。

仮住まいに一旦入る場合は、引っ越し費用が2回かかってしまいます。ウィークリーマンションや、賃貸物件を借りる必要もありますので、一時的な費用が余計にかかってしまいます。

そういったことを回避するために、不動産の売却と購入を同じ不動産会社で行うと、売却時期や購入時期などの調整ができることもあります。

住み替え先を探している方は一緒に相談してみてもよいかと思います。

まずは、売却したいご自身の不動産の金額を知っておくことが大切です。

不動産の一括査定だと、一回の入力で複数社に査定を依頼することができますので、ご自身の不動産の相場観がより良くわかりますよ。

一括査定依頼を行う

4. 任意売却を行う

任意売却とは、上記で解説してきた通常の売却とは異なる売却方法です。

住宅ローンなどの借入金の返済ができなくなってしまった場合や、自己破産の手続きを開始したい場合のように、これ以上住宅ローンなどの返済を続けていくことができなくなった際に行う売却のことです。

一般的に、住宅ローン等の借入金の返済ができなくなってしまった場合、不動産が競売にかけられ、強制的に売却をさせられてしまいます。

競売とは、金融機関などの債権者や債権回収会社が裁判所に申立てをし、オークション形式で売却を行う方法です。競売で得られた売却益は、債権の回収にあてられます。

しかし、競売による不動産売却では、市場で売買されるよりも安い金額で売却されてしまう可能性が高くなります。

また、競売にかかる手数料は、売却益から支払うことができない為、自分で捻出する必要があるなどのデメリットもあります。

競売は、金融機関などの債権者にとっても、所有者にとってもデメリットが多いのです。

一方で、競売ではない売却方法として「任意売却」があげられます。

任意売却は、金融機関などの債権者の同意を得ることができれば、通常の売却のように、市場価格に近い金額で売却することができます。

競売よりも高い金額で売却できる確率が高いため、金融機関などの債権者にとっても回収する金額が大きくなります。

所有者としても、売却後に借入金が残ってしまった場合に分割で返済することができたり、仲介手数料などの費用を売却益から差し引くことができる場合もああります。

このように、競売にかけられてしまうのであれば、任意売却を行った方が双方にメリットも大きいことが分かります。

ちなみに、一般的に任意売却と呼ばれますが、自分で自由に売却できるという意味ではなく、競売のように強制的な売却と比べた際に、自分の意思がある(任意)ということです。

ただし、一度競売が始まってしまうと、任意売却をすることは困難になります。

住宅ローンの支払いを続けることが難しくなってしまった、もしくは現在滞納中だ、という方はまずは不動産会社に任意売却を相談するのが良いでしょう。

ローンや借入金の残りの金額によっては、通常通りの売却を行える可能性や、任意売却を行うとしても、戦略を立てやすくなり、見通しが立つと思います。

5. まとめ

今回は抵当権がついた不動産の売却について解説しました。抵当権がついた不動産であっても、売却することができます。

不動産を手放したい理由は人それぞれです。まずは、自分がどのように売却を進めていきたいのか検討していきましょう。

その上で、信頼できる不動産会社と売却についての戦略を立てることが、納得のいく不動産売却へ繋がっていくと思います。