不動産売却時の所得税はいくらかかる？税金対策、検討していますか？

不動産を売却すると、所得に対して譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。

譲渡所得税の税額は、売却時の条件によっては高額になることがあるため注意が必要です。税額の目安を事前に確認し、税金対策をしておきましょう。

ここでは、不動産売却時にかかる譲渡所得税の仕組みや計算方法、税金対策について詳しく解説します。ケース別のシミュレーションで具体的な税額を計算しているので、不動産売却時の参考にしてください。

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1. 不動産売却時にかかる譲渡所得税の仕組み

不動産売却時に限らず、会社や事業などから「収入」を得た人には「所得」に対して所得税が課税されます。

所得税は、収入ではなく課税対象となる所得を基準に計算する税金です。

たとえば、会社員の給料に課税される所得税は、会社が支給した給料全額から、給与所得控除や社会保険料などを差し引いた残額に対して課税される仕組みです。

不動産売却時の譲渡所得税（所得税・住民税）も、「収入−経費」で計算するため基本的には同じ仕組みですが、他の所得とは考え方が少々異なります。

ここでは、譲渡所得税の仕組みについて解説します。

1.1. 譲渡所得税がかかるのは、利益が出たとき

不動産売却時の譲渡所得税は、全員に課税される税金ではなく、譲渡所得（利益）が生じた人に課税される税金です。そのため、不動産を売却して譲渡所得が生じない場合、譲渡所得税の納税義務はありません。

1.2. 不動産売却時の譲渡所得は分離課税の対象

不動産売却時の譲渡所得は「分離課税」の対象となるため、給与所得や事業所得とは考え方が異なります。

分離課税とは、所得税を計算する際、他の所得と別々に税額を計算することです。分離課税に対して、他の所得と合算して税額を計算することを「総合課税」と呼びます。

所得は特徴ごとに全部で10種類あり、総合課税の所得と分離課税の所得に分かれています。

上記の分類の中で、譲渡所得が総合課税・分離課税の両方にあることにお気づきでしょうか？

譲渡所得は基本的に総合課税ですが、不動産売却時のように特定の資産を売却する場合は分離課税として計算します。

分離課税の対象である不動産売却時の譲渡所得は、売却のタイミングや条件によっては税額が高くなることがあります。

税額の目安を事前に計算しておき、必要に応じて対策を取っておくことが大切です。具体的な計算方法は、後ほど解説します。

1.3. 譲渡所得税を納税するタイミングは？

不動産売却時の譲渡所得税は確定申告によって納税します。会社員や公務員の方でも確定申告が必要なので、忘れずに手続きしましょう。

たとえば、2022年10月に不動産を売却した場合、2023年2月16日?3月15日までに確定申告をします。この時に納税する所得税は、2022年度分です。

不動産売却後の確定申告と注意点

1.4. 不動産を売却して譲渡所得（譲渡益）が生じる場合とは？

不動産売却時に生じる譲渡所得（譲渡益）とは、売却時の金額から、売却までにかかった費用（購入時・売却時）を差し引いた残りの金額です。

具体的には、以下の計算式で求めます。

取得費とは、土地や建物の購入代金や建築代金、購入にかかった費用の合計額を指します。

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。

譲渡所得税は、譲渡所得に所定の税率を掛けて計算する仕組みです。税率については後ほど解説します。

1.5. 取得費がわからない時は？

購入してから年数が経っている不動産や相続した不動産を売却する場合、取得費がわからないケースがあるでしょう。

取得費がわからない場合、売却価格×5％を取得費として計算できます。たとえば、売却価格5000万円の場合、取得費は250万円です。（250万円＝5000万円×5％）

1.6. 建物の取得費は減価償却が必要

譲渡所得を計算する際の取得費は、土地や建物の購入代金と購入時にかかった費用の合計額です。ただし、建物の取得費を計算する際は、減価償却をする必要があります。

減価償却とは、築年数の経過によって建物の価値が低下した分を控除することです。

たとえば、マイホームを購入した場合、10年後も同じ価値を維持できるでしょうか？

10年の間、台風や豪雨にさらされて屋根や外壁は傷みますし、日常生活を送るだけでも水回りや内部が劣化していきます。

減価償却とは、このように、年数が経つにつれて劣化した価値を購入時の金額から引き算することです。

一方、土地は経年劣化によって価値が低下するものではないため、減価償却を行いません。（単純に購入代金と費用の合計額が取得費です）

2. 建物の減価償却費を計算する方法

建物の減価償却費を計算する方法は、売却する不動産の用途が事業用かマイホームかで異なります。

事業用不動産の減価償却費は、建物を購入してから売却するまでの、帳簿上の減価償却費の合計額です。

マイホームの場合、以下の計算式で求めます。

※建物の構造別償却率

構造	償却率
木造	0.031
木造モルタル	0.034
鉄筋コンクリート造	0.015

建物の取得費は、減価償却費を控除した後の金額です。（下記参照）

3. 不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に税率を掛けて計算します。

譲渡所得の税率は、不動産を売却するタイミングによって大きく変わるため、税率の仕組みを理解しておくことが大切です。ここでは、譲渡所得税の税率について解説しましょう。

3.1. 所有期間が5年以下の場合、税率が高くなる

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か5年超えかで大きく変わる仕組みです。

所有期間	譲渡所得の種類	所得税※	住民税
5年以下	短期譲渡所得	30％	9％
5年超え	長期譲渡所得	15％	5％

※2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額×2.1％が別途課税されます。

上記のように、所有期間5年以下では税率の合計が39％、所有期間5年超えでは税率の合計が20％となります。所有期間5年以下だと税率が高くなるため、売却するタイミングに注意が必要です。

また、所有期間が5年以下か5年超えかの基準日は、取得した日ではなく1月1日です。取得から売却までの所有期間が5年を超えていても、1月1日を基準にして5年以下になる場合があるため、慎重に確認しましょう。

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための財源確保を目的とした税金です。2013年から2037年までの間に、基準所得税額×2.1％が課税されます。

復興特別所得税を考慮する場合、短期譲渡所得の税率は合計39.63％、長期譲渡所得の税率は合計20.315％です。

3.2. マイホームの所有期間が10年超えの場合

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、「軽減税率の特例」が適用されます。

譲渡所得の金額	所得税※	住民税
6000万円以下の部分	10％	4％
6000万円超えの部分	15％	5％

※2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額×2.1％が別途課税されます。

軽減税率の特例が適用された場合、譲渡所得が6000万円以下であれば全額が特例の対象です。所得税と住民税の税率は合計14％となっています。

譲渡所得が6000万円を超えた場合、6000万円以下の部分の税率が14％、6000万円を超えた部分の税率が20％になります。

たとえば、譲渡所得7000万円の場合、6000万円までは税率14％、残り1000万円は税率20％で計算する仕組みです。

4. 【譲渡所得税のシミュレーション】短期・長期でいくら違う？

ここでは、譲渡所得税のシミュレーションを用いて具体的な譲渡所得税額を計算していきます。

シミュレーションでは、木造一戸建てのマイホームを所有期間5年で売却した場合と、所有期間6年で売却した場合の譲渡所得税額を比較しています。

結論をお伝えすると、所有期間5年と6年では、所有期間が1年間違うだけで税額に100万円以上の差が生じました。

シミュレーション結果と条件は以下の通りです。

※ここでは特例制度を考慮せずに計算しているため、譲渡所得税が生じています。しかし、マイホームを売却した場合、特例制度を利用できれば譲渡所得税が生じないケースが多いです。特例制度については、次の章をご覧ください。

4.1. 所有期間5年で売却する場合（短期譲渡所得）

マイホームを所有期間5年で売却して譲渡所得が生じた場合、短期譲渡所得の税率が適用されます。シミュレーションの条件では、譲渡所得税（復興特別所得税含む）が2,400,487円でした。

具体的な計算方法は以下の通りです。

4.2. 所有期間6年で売却する場合（長期譲渡所得）

マイホームを所有期間6年で売却して譲渡所得が生じた場合、長期譲渡所得の税率が適用されます。シミュレーションの条件では、譲渡所得税（復興特別所得税含む）が1,375,061円でした。

具体的な計算方法は以下の通りです。

5. 不動産売却時にかかる譲渡所得税の税金対策

ここまでの解説で、「不動産売却時の譲渡所得税は高額になることがある」とお伝えしました。

ただし、譲渡所得が生じた場合でも、特例やふるさと納税といった制度を上手に活用すると税金の負担を軽減できます。ここでは、不動産売却時の税金対策について解説しましょう。

5.1. マイホーム売却時の特例制度

売却する不動産がマイホームの場合、要件を満たせば以下の特例制度を利用できます。

3000万円の特別控除とは、マイホーム売却時の譲渡所得を計算する際、最高3000万円まで控除できる制度です。つまり、譲渡所得が3000万円以下であれば譲渡所得税がかかりません。

長期譲渡所得の軽減税率とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、6000万円までの部分に軽減税率が適用される制度です。

これらの特例制度は併用可能となっています。

ただし、特例制度を利用するには複数の条件があります。制度を利用できるかどうか、事前にご確認ください。

【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

5.2. ふるさと納税も税金対策になり得る

不動産売却時の税金対策として、ふるさと納税も選択肢の一つです。

ふるさと納税とは、自治体への寄付金額のうち2000円を超えた金額について所得税・住民税の負担を軽減できる制度です。

寄付をすると返礼品を受け取れるケースが多いため、寄付する側にとってお得な制度となっています。

ふるさと納税で税金の負担を軽減できる理由は、税額控除が適用されるためです。

不動産を売却して所得税・住民税が増えたタイミングでふるさと納税を利用すると、通常の年よりも多くの控除を受けられる可能性があります。

以下の記事では不動産売却時にふるさと納税を利用する場合について解説しているので、興味がある方はご覧ください。

不動産売却時にふるさと納税で節税する仕組み・計算方法・注意点

6. まとめ

不動産売却時にかかる譲渡所得税は、売却のタイミングや条件によっては高額になることがあります。事前にシミュレーションをして、税額の目安を確認しておくと良いでしょう。

譲渡所得が生じた場合でも、マイホーム売却時の特例制度やふるさと納税で税金対策できるので、ご自身に合った方法を検討してみてはいかがでしょうか。