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課税譲渡所得の計算方法から、特別控除の詳しい説明、提出が必要な資料について解説
不動産売却時の譲渡所得に対する税金は、様々な条件によって異なります。
譲渡所得とは、資産の譲渡による所得のことを指します。
不動産売却時の譲渡所得は、特別控除の対象となるものや課税が免除されることもあります。
ex.) 住んでいる家を売却した場合
※1 売却した年の1月1日時点から
※2 上記(1)又は(2)とは、選択適用となっています。
また、特別控除を受けるには、確定申告書に一定の書類を添付して提出する必要があります。
以下、不動産売却時にかかる税金について、詳しくみていきましょう。
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目次
不動産の売却で利益がでたら、譲渡税(所得税・住民税)がかかります。
また、譲渡税は長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって、税率が異なります。
区分 | 所得税 | 住民税 |
---|---|---|
長期譲渡所得(5年超) | 15.315% | 5% |
短期譲渡所得(5年以下) | 30.63% | 9% |
課税譲渡所得金額の計算方法
土地や建物の売却代金のこと
売った土地や建物の購入代金や仲介手数料などの合計額。
建物は減価償却費相当額を控除。
取得費が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算する。
仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用など。
契約書に添付する収入印紙の税額。 印紙税早見表はこちら
自分の住んでいる家屋と土地を売った時:最高3,000万円
収用(※)などの時:最高5,000万円
※収用とは:国などの公共事業を行なう者が、正当な補償の下に所有権を取得すること。
ex.) たとえば、2,000万で購入した戸建てを3年間住んで2,500万円で売却した場合
>譲渡益が特別控除の額を下回るため、譲渡税はかからない
取得費の計算に必要な減価償却とはどのようなものか見ていきましょう。
建物等、時の経過で価値が減っていく資産を減価償却資産と呼ぶ。
この減価償却資産の取得金額を、一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく会計手続のこと。
建物の種類によって耐用年数は異なるため、それぞれの詳細については以下を参照ください。
不動産のうち減価償却の対象になるのは建物部分だけ。
土地は時の経過が原因で価値を減らすことが無いため、対象外となります。
特例の種類とその特別控除額は、次のとおりです。
※それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度 ※特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度 ※5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記1の(1)から(6)の特例の順に行う
主に住んでいない物件(別荘等も含む)について、控除の適用を目的に住んでいると偽装する行為等が対象となります。
以下条件に該当すると、「取得費加算」という特例がプラスされます。
一定期間内に相続した不動産の売却で譲渡益がでているのであれば、
この特例により、売却した資産に対応する相続税を、譲渡益より控除できます。
法人及び事業者として不動産を売却する場合、売却時に消費税が掛かります。 課税対象は建物で、土地は非課税です。
ex.) 相続した戸建てを4年間住んで3,500万円で売却した場合
>80万円の譲渡税が掛かる。
取得費が不明の場合、売った金額の5%相当額で見積もられるため課税の対象額が増えてしまう。
ex.) 11年住んだマイホームを5,500万円で売却した場合(取得費2,000万円で想定)
>43.9万円の譲渡税が掛かる。
軽減税率適用のため、長期譲渡所得の所得税の税率が15.315%⇒10.21%に。
ex.) マイホームを5,500万円で売却して、6,000万円の家に買い替えた場合(売却した物件の取得費2,000万円で想定)
> 買い替え時の譲渡課税は繰り延べ。
買い替えの適用を受けると、譲渡益に対する課税が将来に繰り延べられることとなります。
※将来、買い換えた居住用財産を売却した場合の取得価額は、実際の購入額ではなく、下記のとおり、土地については3,034万円、建物については1,066万円から売却時までの償却費相当額を控除した後の価額となります。
不動産の売却時には確定申告が必要です。 以下、特例の適用を受けるために必要な書類になります。 また、譲渡所得の申告期限ですが、資産を譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日の間に行ってください。
不動産売却時 | 利益が出た場合 | 損失が出た場合 | |||
---|---|---|---|---|---|
軽減税率の特例 | 買換えの特例 | 買換える場合の特例 | 買換えない場合の特例 | ||
売却した居住用物件 | 登記事項証明書(原本) | ○ | ○ | ○ | ○ |
売買契約書の写し | 〇 | ||||
住宅借入金等の残高証明書(譲渡契約締結日の前日のもの) | 〇 | ||||
取得した居住用物件 | 登記事項証明書(原本) | ○ | ○ | ||
住宅借入金等の残高証明書 | ○ | ||||
耐震基準適合証明書など(建築後25年を超える中古の建築物の場合) | ○ |
不動産売却時の税金には、様々な特例(控除)があります。対象の不動産にどのような控除が適用されるのか、詳しくは不動産会社や税理士に相談しましょう。
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