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不動産売却時の譲渡所得について

譲渡所得税の仕組みからシミュレーションまで

投稿日：

不動産を売却して利益が出ると、利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は不動産を売却する際にかかる経費の中で大きな割合を占めますが、計算方法がわかりにくいと感じる人もいるでしょう。

不動産を売却後に想定以上の税額が発生して困らないように、売却前に譲渡所得税に対する理解を深めておくことをおすすめします。今回は、譲渡所得税の仕組みや計算方法をできるだけわかりやすく解説していきます。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 譲渡所得とは不動産を売却して得た利益
  • 譲渡所得税とは譲渡所得にかかる所得税・住民税
  • 譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わる
  • マイホームを売却した時の譲渡所得税には特例制度がある

目次

1. 譲渡所得税とは？仕組みをわかりやすく解説

譲渡所得税とは、土地や建物を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金です。

譲渡所得税と呼ばれることもありますが、具体的な税金の名前は所得税と住民税です。
譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

譲渡所得税は分離課税という種類の税金で、給与所得や事業所得などの他の所得と分けて計算します。

また、譲渡所得税を納税するには確定申告が必要です。売却した翌年の2月16日〜3月15日までに忘れずに税務署に申告しましょう。

1.1. 譲渡所得とは？

譲渡所得とは、譲渡所得税の課税対象となる金額です。譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格 -（取得費※1＋譲渡費用※2）

※1 取得費：不動産の購入金額と購入時にかかった経費
　例：登録免許税、不動産取得税、土地の測量費
※2 譲渡費用：不動産を売却するために直接かかった経費
　例：仲介手数料、売主が支払った印紙税、土地を売却するための建物の解体費

注意点は、建物の取得費＝購入時の価格全額ではないという点です。建物の取得費の計算には、後述する減価償却が必要になります。また、不動産を相続・贈与で取得した場合の取得費は、被相続人が購入した当時の金額です。

譲渡費用は売却するために直接かかった経費となります。そのため、修繕費や固定資産税など、建物を管理するためにかかった経費は譲渡費用に加算できません。

1.2. 建物の取得費は減価償却が必要

土地の取得費は購入代金と経費の合計ですが、建物の取得費は以下のように減価償却費を控除した金額になります。

建物の取得費＝（購入代金＋購入にかかった経費）- 減価償却費

建物は、年数が経過するごとに価値が下がっていく資産です。そのため、購入から売却までに下がった価値を計算して控除する必要があります。この計算を減価償却と言います。

減価償却費の計算方法は、売却する不動産の目的が事業用か非事業用かによって変わりますが、ここではマイホームなどの非事業用の場合の計算式の解説です。

減価償却費＝（建物の購入代金＋購入にかかった経費）×90％×償却率※1×経過年数※2

※1 建物の構造別償却率
構造 償却率
木造 0.031
木造モルタル 0.034
鉄筋コンクリート造 0.015
※2 経過年数：建物を購入してから売却するまでの期間。年数に端数が出る場合、6ヶ月以上は1年に切り上げ、6ヶ月未満は切り捨てます。

1.3. 取得費がわからない場合は？

不動産を相続した場合や購入当時から年月が経っている場合、購入費用がわからなくなっているケースもあるでしょう。取得費が不明の場合は、売却価格の5％を取得費とすることができます。

2. 譲渡所得税の税率に影響する【短期・長期譲渡所得】

譲渡所得税は、所有期間が5年以下か5年超えかで税率が変わります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超えの場合は長期譲渡所得です。

各期間別の譲渡所得の税率は以下の通りです。

税率
所得税 住民税
短期譲渡所得 30％ 9％
長期譲渡所得 15％ 5％

例えば長期譲渡所得が1000万円の場合、所得税と住民税は以下の通りになります。

譲渡所得税（所得税・住民税）＝課税譲渡所得×税率

例：所得税150万円＝1000万円×税率15％

住民税50万円＝1000万円×税率5％

また、令和19年までは所得税と住民税に加えて、復興特別所得税の納税も必要です。復興特別所得税は、所得税額の2.1％で計算します。

例：所得税150万円の場合、復興特別所得税は31500円です。

復興特別所得税31500円＝所得税額150万円×税率2.1％

2.1. 不動産の所有期間の数え方に注意

譲渡所得税は所有期間によって税率が大きく異なるため、所有期間の数え方に注意が必要です。

短期譲渡所得・長期譲渡所得どちらの税率が適用されるかは、売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年超えているかどうかで判断されます。

例えば、令和3年中に不動産を売却した場合、取得した時期が平成27年12月31日以前であれば長期譲渡所得、平成28年1月1日以降であれば短期譲渡所得です。実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日基準で5年以下となる可能性があるので注意が必要です。

尚、相続した不動産の所有期間は、相続した日ではなく被相続人の取得時期を基準に考えます。

3. 譲渡所得税のシミュレーション

これまでの解説をもとに、譲渡所得税のシミュレーションをしていきます。シミュレーションの条件は以下の通りです。

◆条件

  • 所有期間　7年
  • 木造一戸建て（減価償却率0.031）
  • 売却価格　8000万円
  • 譲渡費用　400万円
  • 購入代金　6000万円
  • 購入経費　300万円

※100円未満切り上げて計算しています。

1. 減価償却費を計算する

減価償却費1230.4万円＝（購入代金6000万円＋購入経費300万円）×90％×償却率0.031×7年

3. 取得費を計算する

取得費5069.6万円＝（購入代金6000万円＋購入経費300万円）- 減価償却費1230.4万円

3. 譲渡所得を計算する

譲渡所得2530.4万円＝売却価格8000万円 -（取得費5069.6万円＋譲渡費用400万円）

4. 譲渡所得税を計算する

A：所得税379.6万円＝譲渡所得2530.4万円×15％

B：住民税126.5万円＝譲渡所得2530.4万円×5％

C：復興特別所得税8万円＝所得税379.6万円×税率2.1％

→譲渡所得税514.1万円＝A379.6万円＋B126.5万円＋C8万円

4. 【マイホーム売却時】譲渡所得税を節税する方法

前章のシミュレーションでは、譲渡所得税が500万円以上もかかりました。このように譲渡所得の金額によっては、税額の負担が大きくなってしまいます。そのため、マイホーム売却時の譲渡所得税には、税額の負担軽減のための特例制度が設けられています。

例えば居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例では、売却で得た利益から最大3000万円を控除可能です。また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、譲渡所得税の軽減税率が適用される可能性もあります。

ただし、特例制度の適用を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。特例制度について興味がある人は、以下の記事も参考にしてください。


【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

5. まとめ

不動産を売却して得た利益にかかる譲渡所得税は、譲渡所得の金額によっては数百万円になることもあります。売却前に、購入価格や所有期間などを確認し、税額のシミュレーションをしておくことをおすすめします。

また、特例制度を上手に活用すれば譲渡所得税を節税できるので、適用を受けられるものがないか確認してみてくださいね。

  • 譲渡所得とは不動産を売却して得た利益
  • 譲渡所得税とは譲渡所得にかかる所得税・住民税
  • 譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって変わる
  • マイホームを売却した時の譲渡所得税には特例制度がある
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