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不動産売却時にふるさと納税で節税する仕組み・計算方法・注意点

節税できる仕組みやふるさと納税の控除上限額の計算方法、制度利用時の注意点

投稿日：

ふるさと納税は、不動産売却時の節税対策として有効的な手段の一つです。返礼品をもらえるお得な制度として知られていますが、不動産を売却する人の強い味方でもあります。

ただし、ふるさと納税の仕組みは少々複雑なため、制度をよく理解した上で利用しないと節税効果を得られない場合があります。あなたの努力やお金が無駄にならないように、不動産売却時に生じる税金とふるさと納税について確認しておきましょう。

税金が苦手な人にもわかりやすく詳しく解説するので、不動産売却時の税金対策としてふるさと納税を検討している人はぜひご一読ください。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • ふるさと納税は不動産売却時の税金対策になり得る
  • ただし、ふるさと納税の控除上限額に注意
  • 不動産を売却すると、ふるさと納税の控除上限額が上がる可能性あり
  • 不動産売却時の税金対策は、ふるさと納税以外も要検討
  • 不動産売却時のふるさと納税は、ワンストップ特例制度の選択に注意

目次

1. ふるさと納税が不動産売却時の税金対策になる理由

ふるさと納税が不動産売却時の税金対策になる理由をざっくり言うと、不動産の売却によって納める税金が増えた分、控除上限額が上がったふるさと納税で税額負担を軽減できるためです。

「これだけではよくわからない…」と感じた人は、以下3点について理解を深めると納得できるでしょう。

  • 不動産売却時に生じる税金（譲渡所得税）の仕組み
  • ふるさと納税の仕組み
  • 住民税や所得控除の仕組み

ここでは上記を理解できるように順を追って解説していくので、難しいと感じた人も安心して読み進めていただければと思います。

また、この章では全体像を解説し、細かい内容は次の章以降で解説するので計算方法や流れについて知りたい人は次の章へお進みください。

1.1. 不動産売却時にふるさと納税で節税する仕組み

不動産売却時にふるさと納税で節税する際の全体像は、以下の通りです。

  1. STEP1：不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税の納税義務が生じる
  2. STEP2：税金の負担が増える分、ふるさと納税の控除上限額も上がる
  3. STEP3：通常の年よりも多くのふるさと納税で、よりお得に返礼品をもらえる
  4. STEP4：所得税の還付・住民税の控除を受けられる（節税できる）

つまり、不動産売却時にふるさと納税を利用すると、通常の年よりもお得にふるさと納税を利用できて節税もできる可能性があるという訳です。

1.2. 不動産売却時の譲渡所得は発生しない場合もある

不動産売却時に生じる税金とは、譲渡所得税（所得税・住民税）」のことです。ただし、譲渡所得税は不動産売却時に必ず課税されるものではなく、利益が出た場合のみ課税されます。

譲渡所得税は、以下の計算でプラスになった場合に生じる税金です。

【譲渡所得税の計算方法】

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

【譲渡所得の計算方法】

譲渡所得＝売却価格−（取得費※1＋譲渡費用※2）

※1取得費：不動産の購入金額と購入時にかかった費用
※2譲渡費用：不動産を売却するために直接かかった費用

譲渡所得税の計算方法については以下の記事で詳しく解説しているので、こちらもご覧ください。

不動産売却時の税金計算方法とシミュレーション
不動産売却時の譲渡所得について
【不動産売却時】取得費の計算方法とは

1.3. ふるさと納税の仕組み

ふるさと納税とは、自分が応援したい自治体に寄付をした場合、2000円を超えた金額について所得税・住民税の負担を軽減できる制度です。「寄付」であるものの、各自治体による返礼品を受け取れて節税もできるため、寄付する側にとって非常にお得な制度です。

ただし、2000円を超えた部分の全額を控除できる訳ではなく、控除には上限額があります。節税効果を重視したい場合は注意が必要です。ふるさと納税の控除上限額の計算方法は少々複雑なため、後ほど解説します。

1.4. 不動産売却時の税金対策にふるさと納税が選ばれる理由

「なぜ不動産売却時の税金対策がふるさと納税なの？」

この理由は、不動産売却時に生じる譲渡所得税の計算方法にあります。

所得は区分に応じて合計10種類あり、税額の計算方法によって「総合課税」と「申告分離課税」に分かれます。

【所得税の課税方法】

総合課税 他の所得と合算して税額を計算する方法 例：給与所得、事業所得、利子所得
申告分離課税 他の所得とは分けて税額を計算する方法 例：不動産売却時の譲渡所得、山林所得

上記の通り、不動産売却時に生じる譲渡所得は申告分離課税。他の所得と分けて税額を計算するため、納める税金が高額になる傾向があります。

ふるさと納税の控除上限額は、所得が多く、所得税・住民税の納税額が多い人ほど高くなる仕組みです。（ただし、同じ年収でも家族構成や住んでいる地域によって控除上限額が異なります）

不動産の売却によって控除上限額が上がったタイミングでふるさと納税を利用することで、節税しながら通常の年よりもお得に返礼品を受け取れる仕組みです。

節税だけでなく返礼品や寄付に興味がある人にとって、不動産の売却とふるさと納税は非常に相性が良い組み合わせとなります。

1.5. 不動産売却時の税金対策はふるさと納税以外にもある

不動産売却時の税金対策では、ふるさと納税以外にも特例制度を利用できる場合があります。返礼品よりも節税効果を重視したい人は、それらも併せて検討しましょう。

ただし、特例制度を利用できるかどうかは、売却する不動産がマイホームかどうか、買い替えをするかどうかなど状況によって異なります。まずはどのような制度があるのか確認してみてください。

【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識
不動産売却時の節税対策

2. ふるさと納税の控除上限額はどうやって計算するの？

始めにお伝えしておくと、ふるさと納税の控除上限額の計算はとても複雑です。

控除上限額は、各ふるさと納税ポータルサイトでのシミュレーションや総務省の公式サイトなどで簡単に確認できるので、目安のみを確認したい人はそちらもご覧ください。

また、これから解説する計算方法や各ポータルサイトの目安は、あくまでも概算を確認するためのものです。控除上限額は個人の家族構成、お住まいの地域など複数の要因によって異なるので、正確な上限額は税理士や各自治体の担当窓口へご確認ください。

2.1. ふるさと納税の控除上限額の計算方法

ふるさと納税で控除される税金の種類は、「所得税」と「住民税」です。そして、住民税は「基本分」と「特例分」の2種類に分かれます。

ふるさと納税の控除額は、以下3つの計算方法から算出された金額の合計です。ただし、その合計金額がそのまま控除される訳ではなく、それぞれに限度額が定められています。

控除額と限度額の計算方法を表にまとめたので、参考にしてください。

【控除額の計算方法】

控除される税金 控除額の計算方法
所得税 （ふるさと納税額※1−2000円）×所得税の税率※2
住民税 基本分 （ふるさと納税額※1−2000円）×10％
特例分 （ふるさと納税額※1−2000円）×（100％−10％−所得税の税率※2）

※1ふるさと納税額：自治体に寄付した金額
※2所得税の税率：所得税と住民税では、税率が異なる場合があります

【限度額の計算方法】

控除される税金 限度額
所得税 総所得金額等※1×40％
住民税 基本分 総所得金額等※1×30％
特例分 住民税（所得割額※2）×20％

※1総所得金額等：給与所得や事業所得、譲渡所得などを合計した金額
※2所得割額：住民税は、所得割、均等割など複数の方法で計算します。所得割額とは、住民税のうち所得に応じて計算した金額です。

上記をもとに計算した結果、上限以内の寄付額であれば自己負担2000円を超えた部分の全額が控除対象、上限を超えた場合は上限までの金額が控除対象となり、上限を超えた金額が自己負担になります。

2.2. 家族構成によって控除上限額が変わるのはなぜ？

年収が同じ人同士でも生計を共にしている家族の有無によって、ふるさと納税の控除上限額が異なります。その理由は、配偶者控除や扶養控除の適用を受ける人は課税対象の所得が少なくなるためです。

たとえば、年収500万円の場合は家族構成によって納税額の目安に約2万円の差が生じるケースがあります。

【ふるさと納税額の目安（年収500万円の場合）】

納税者の家族構成 納税額の目安※1 配偶者・扶養控除の適用
独身・共働き※2 6万1000円 ×
夫婦（配偶者の収入なし） 4万9000円 配偶者控除
夫婦＋高校生の子ども1人※3 4万円 配偶者控除 扶養控除

※1自己負担2000円での税額控除を利用したい場合の目安です
※2共働き：配偶者の年間給与収入が201万円を超える場合
※3夫婦：配偶者に収入がない場合
　高校生：16歳から18歳で年間給与収入103万円以下の場合

ふるさと納税の控除上限額は、課税対象の所得が高い人ほど高くなります。上記のように配偶者控除や扶養控除によって所得控除が増えると、課税対象の所得が下がり納税額の目安も少なくなります。

「全額控除されるふるさと納税額（年間上限）の目安」（総務省）を加工して作成

3. 不動産売却時にふるさと納税で節税するまでの流れ

不動産売却時にふるさと納税で節税するまでの流れは、以下の通りです。流れの中で特に注意するべき点も併せて紹介するので、参考にしていただければと思います。

【ふるさと納税で節税するまでの流れ】

特記事項
1.不動産を売却する --
2.譲渡所得を計算する --
3.ふるさと納税額を納付する 納付日に注意※1
4.ふるさと納税の返礼品を受け取る --
5.確定申告をする 確定申告の期限に注意※2
6.所得税の還付を受ける 当年分の所得税から還付
7.住民税の控除を受ける 翌年分の住民税から控除

※1納付日：納付日は、寄付領収書に記載される日付です。不動産を売却する年とふるさと納税を行う年は、同じ年である必要があります。
※2確定申告の期限：不動産の売却・ふるさと納税をした翌年の2月16日〜3月15日。

上記の流れはあくまでも一例なので、不動産の売却とふるさと納税の順番が逆でもOKです。ただし、ふるさと納税の納付日や確定申告の期限に注意しましょう。

3.1. 不動産の売却とふるさと納税は同じ年に行う

ふるさと納税の控除上限額は、ふるさと納税をする年の所得を基準に計算します。所得税・住民税は、毎年1月1日から12月31日の所得をもとに計算するので、「同じ年」とは1月1日から12月31日の期間を意味します。

不動産売却時に節税したい場合は、不動産の売却とふるさと納税を同じ年に行いましょう。

その際、ふるさと納税の納付日に注意が必要です。ふるさと納税を年末に行う場合、納付方法によっては対象期間が翌年にずれてしまう場合があります。

たとえば、コンビニ決済など物理的にタイムラグが生じやすい支払い方法が挙げられます。ふるさと納税で節税したい場合は、早めに手続きを済ませておきましょう。

3.2. 所得税は当年分・住民税は翌年分が対象

「ふるさと納税で節税する」の意味は、当年分の所得税から還付を受けること、翌年分の住民税から控除を受けることです。簡単に言うと、すでに納めた所得税が戻ってくる、これから納税する住民税が少なくなることを意味します。

4. 【要注意】ふるさと納税を活用する際の留意点

不動産売却時の税金対策として、ふるさと納税を活用する際の留意点をまとめました。どれも大切なことなので、実際に行動する前にチェックしておきましょう！

4.1. 不動産売却とワンストップ特例制度は相性が悪い

ふるさと納税で税額控除を受ける場合、以下2つの方法を選択できます。

確定申告 年に一度の確定申告によって税額控除を受ける
ワンストップ特例制度 ふるさと納税の都度、自治体に書類を提出することで、確定申告をしなくても税額控除を受けられる

会社員の場合、確定申告をしないケースが多いためワンストップ特例制度が便利です。ただし、不動産の売却で譲渡所得が生じる場合、会社員であっても確定申告が必要になるケースがほとんどです。

ワンストップ特例制度で各自治体に書類を提出した後に確定申告すると、ワンストップ特例制度の申請が無効になります。確定申告する際は、すでにワンストップ特例制度で申請済みのふるさと納税額に関しても併せて申告する必要があるため、二度手間になってしまいます。

不動産売却時の税金対策としてふるさと納税を利用したい場合は、ワンストップ特例制度ではなく確定申告を選択すると良いでしょう。

不動産売却後の確定申告と注意点

4.2. ふるさと納税の目的は「節税」ではなく「寄付」

ふるさと納税は、控除額上限内であれば実質負担2000円で返礼品がもらえる魅力的な制度です。節税できる上、返礼品ももらえてとてもお得ですよね。

ただし、ふるさと納税の本来の目的は、地方自治体への寄付だという点にご注意ください。

年収や家族構成などに応じて控除上限額が決められており、その上限を超えた分は自己負担での寄付となります。

寄付ではなく節税効果を重視したい場合、控除上限の目安を確認して上限以内で寄付しましょう。

また、記事の前半でも述べた通り、不動産売却時の税金対策にはふるさと納税以外の方法もあるので、各制度も併せてチェックしてみてください。

【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識
不動産売却時の節税対策

4.3. ふるさと納税は「所得控除」ではなく「税額控除」

ふるさと納税は広い意味で節税ですが、課税される税額そのものを減らすのではなく、確定した所得税や住民税の実質負担を減らすものです。これを税額控除と言います。

【所得控除と税額控除の違い】

所得控除 税額を計算する前に、所得の合計額から差し引くもの
例：
医療費控除、社会保険料控除、配偶者控除、扶養控除
税額控除 すでに確定している税額から差し引くもの
例：
配当控除、住宅ローン控除

ふるさと納税によって課税される税額が変わるのではなく、すでに発生した税金の負担が少なくなると覚えておくと良いでしょう。

5. まとめ

ふるさと納税は、不動産売却時の節税対策として有効的な手段の一つです。ただし、年収や家族構成などに応じて控除上限額が定められています。節税効果を重視したい場合は上限額に注意しましょう。

また、不動産売却時の税金対策はふるさと納税以外にも複数あるので、それらも併せて確認してみてくださいね。

  • ふるさと納税は不動産売却時の税金対策になり得る
  • ただし、ふるさと納税の控除上限額に注意
  • 不動産を売却すると、ふるさと納税の控除上限額が上がる可能性あり
  • 不動産売却時の税金対策は、ふるさと納税以外も要検討
  • 不動産売却時のふるさと納税は、ワンストップ特例制度の選択に注意
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