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【不動産査定のポイント】評価が高くなる不動産の特徴とは？

不動産会社が査定時に考慮するポイントと不動産査定を上手に活用するポイント

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「不動産査定って何を基準に評価するの？」

「評価が高くなる不動産の特徴とは？」

不動産査定は、不動産の価値を知る方法として有効的な手段の1つです。査定の基準を事前に把握しておくと、不動産の価値を正しく評価してもらえる可能性が高まります。

ここでは、不動産会社が査定時に考慮するポイントや不動産査定を上手に活用するポイントについて解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 不動産査定では、建物や土地の状態、周辺環境などが評価の対象となる
  • 不動産の評価方法は査定対象の不動産によって異なる
  • 不動産査定の評価は市場の動向や金利も影響する
  • 不動産査定は、複数の不動産会社へ依頼することが大切

目次

1. 【不動産査定のポイント】評価が高くなる不動産とは？

不動産査定の基準は、「新しいから価値が高い」「古いから価値が低い」といった単純なものではありません。

不動産会社は、以下のように複数のポイントを考慮して不動産を評価するケースが一般的です。

【不動産査定のポイント】

ポイント1：建物の築年数・構造
ポイント2：建物の外部
ポイント3：建物の内部
ポイント4：土地の状態
ポイント5：周辺環境
ポイント6：市場の動向、金利

ここでは、不動産会社が査定時に考慮することが多い上記6つのポイントと、評価が高くなる不動産の特徴を解説します。気になるポイントをチェックしてみてください。

1.1. ポイント1：建物の築年数・構造

不動産査定では、建物の築年数や構造が評価に影響します。その仕組みを理解するには、不動産の評価方法について知っておく必要があります。

不動産の評価方法は、一戸建ての建物や土地・マンションによって以下のように異なります。

【不動産の評価方法】

一戸建て 建物 原価法※1
土地 取引事例比較法※2
マンション

※1【原価法】建物を新しく建て直す場合にかかる費用をおおまかに算出し、その金額から経年劣化によって価値が減少した分を差し引く方法
※2【取引事例比較法】査定対象の不動産に類似した、過去の取引事例を用いて算出する方法

【建物を評価する際のポイント】

一戸建ての場合、建物は原価法、土地は取引事例比較法を用いて評価するケースが多いです。建物と土地をそれぞれ評価し、合計した金額が不動産査定の結果になります。

建物を評価する際に用いる「原価法」は、再調達価格※から経年劣化によって価値が下がった分を差し引く方法です。

※再調達価格：不動産を新しく建て直した場合の費用を計算した価格です。

建物の評価では「再調達価格」と「価値が下がった分」をいくらで評価するかがポイントとなります。

「再調達価格」の相場は、木造や鉄筋コンクリート造など構造によって異なります。一般的に、木造よりも鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造といった、丈夫で耐久性のある構造の方が、単価が高くなる傾向があります。

「価値が下がった分」の算出は、築年数を用いて計算する仕組みです。一般的に築年数が経っている不動産ほど、評価が低くなります。

つまり、不動産査定で評価が高くなる建物とは、丈夫で耐久性のある構造や築年数が浅いといった特徴があると言えるでしょう。

【土地・マンションを評価する際のポイント】

土地やマンションでは「取引事例比較法」が用いられることが多いため、周辺の取引事例によって相場が左右されます。

つまり、不動産が存在する地域の周辺相場によって評価の基準が異なります。

不動産会社が選定した取引事例に対して、土地の形や面積、マンションの階数や部屋の方位などが優れているか、劣っているかで評価する仕組みです。

ここまで解説した建物の築年数・構造のチェックポイントをまとめると、評価が高くなる不動産の特徴は以下の通りです。

【不動産査定で評価が高くなる不動産の特徴】

  • 一戸建ての建物 丈夫で耐久性がある構造
    例：鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造
  • 築年数が浅い
  • 土地・マンション 周辺相場が高い
    例：都心に近い、駅前など好立地
ただし、上記の特徴は評価方法のみを基準にした場合に当てはまるものです。不動産は築年数や構造だけでなく、後述する建物や土地の状態、周辺環境などによっても相場が異なります。

上記と併せて他のポイントもチェックしておきましょう。

1.2. ポイント2：建物の外部

不動産査定の対象が一戸建ての場合において、建物外部のグレードの高さや劣化状況を評価する仕組みです。

【建物外部の具体例】

  • 屋根
  • 外壁
  • 玄関ドア
  • 基礎、躯体

建物外部の評価は、不動産会社が現地を目視で確認する、売主へヒアリングするといった方法で行います。

また、事前にインスペクション（専門家による建物の状況調査）を実施した際の資料がある場合はそれらの内容も考慮します。提示できる資料があるかどうか、確認しておくと良いでしょう。

たとえば、「安心R住宅調査報告書※」には、耐震性やリフォーム実施状況などについて記載されています。

※安心R住宅調査報告書：安心R住宅の基準に適合していることを証明する書類です。安心R住宅とは、中古住宅のマイナスイメージを払拭するために創設された国の制度。

不動産査定を検討している方の中には、査定後に不動産を売却したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

建物の良し悪しは専門家でないと判断が難しいものの、買主にとっては気になるポイントです。買主が安心できる資料があると、早期売却につながる可能性があります。

取引を仲介する不動産会社としても、不動産の質を担保する資料があれば自信を持って購入検討者へアピールできます。査定時に不動産の価値をしっかりと評価してくれるでしょう。

参照(住宅：安心Ｒ住宅 - 国土交通省)

【不動産査定で評価が高くなる不動産の特徴】

  • 屋根、外壁、基礎、躯体などのグレードが高く、劣化していない
  • 外観がきれい

1.3. ポイント3：建物の内部

建物の外部と同じように、内部建具や内装仕上げ、各種設備のグレードやリフォーム状況も不動産査定時に考慮されるポイントです。

【評価対象になる部位の具体例】

内部建具 室内ドア、ふすま
内装仕上げ 床、壁、天井
各種設備 キッチン、浴室、トイレ、給湯設備、照明器具

建物外部と同じく、内装も買主が注目するポイントです。特に、水回りの設備を細かくチェックする人が多いので、汚れが目立つ場合は掃除をしておくと良いでしょう。


建物内部は、最新設備が搭載されている、高価な素材を使用している不動産ほど評価が高くなる傾向があります。

【不動産査定で評価が高くなる不動産の特徴】

  • 建物内部の状態が良い
  • 設備や仕様に付加価値がある
    例：エネファーム、太陽光発電、ジェットバス、床暖房
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1.4. ポイント4：土地の状態

築年数が経つほど価値が下がる建物と違って、土地は経年劣化による価値の低下がありません。土地の価値を左右するポイントは、以下の通りです。

【土地の価値を左右するポイント】

例
土地の形状 正方形、長方形
前面道路との関係 土地が道路に2m以上接している
土地が存在する場所 角地
土地の境界、越境物 土地の境界確定が済んでいる 隣地の庭木などが敷地内に越境していない
日当たり 道路に接している方角が南向き、南東の角地

土地は、面積が広く正方形や長方形に近い状態（整形地）ほど評価が高くなります。また、通りの中心地よりも角地の方が使い勝手が良いため、評価が高くなる仕組みです。

土地そのものだけでなく、前面道路との関係によっても評価が異なります。建築基準法（第42条・43条）では、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と定められています。

土地が建築基準法上の規定を満たしていない場合、評価が低くなる可能性があるでしょう。

その他、隣地との境界や日当たりといったポイントも査定結果に影響します。たとえば、日当たりに関しては土地が道路に接している向きがポイントです。

陽の光は道路側から差し込むため、南向きや南東の角地は高く評価される傾向があります。

一方、道路に接している方角が北向きの場合、評価が下がる可能性があるでしょう。

【不動産査定で評価が高くなる土地の特徴】

  • 面積が広く、正方形や長方形に近い土地
  • 前面道路との関係が建築基準法上の規定を満たしている
  • 角地にある
  • 日当たりが良い
参考元(e-Gov法令検索)
不動産売却する際、土地の測量が必要なケース

1.5. ポイント5：周辺環境

土地や建物の周辺環境も、不動産査定時のポイントです。周辺環境とは「住みやすさ」「交通の利便性」といった内容になるため、イメージしやすいと思います。

【不動産査定で評価が高くなる不動産の特徴】

  • 交通の利便性が高い
    例：駅やバス停から近い、最寄り駅から都心へのアクセスが良い
  • 生活に必要な店舗や公共施設などが近くにある
    例：スーパーマーケット、コンビニ、薬局、病院、学校、市役所

一方、嫌悪施設と呼ばれる施設などが周辺にある場合、評価が低くなる可能性があります。たとえば、墓地、工場、ごみ処理施設などです。また、交通量が多い道路が近くにある場合、騒音の原因となるため評価が下がるかもしれません。

1.6. ポイント6：市場の動向や金利

不動産査定額は、不動産会社の営業担当者が「3ヶ月で売却できる」と想定した価格です。同じ不動産でも、買主が見つかりやすい時期であれば評価が高くなる傾向があります。

「買主が見つかりやすい時期」かどうかを判断する際のポイントは、市場の動向や金利です。

たとえば、住宅ローンの金利が低い時期は、金利が高い時期よりもマイホーム購入を検討する人が増えます。不動産の購入検討者が多い時期は、買い手が見つかりやすい時期と判断されるでしょう。

また、金融機関が不動産の融資に積極的な時期であれば、個人や企業がローンを組みやすくなり、不動産の価格が上昇する傾向があります。営業担当者が「強気な価格設定でも売却できる」と判断すれば、査定額が高くなる可能性があるでしょう。

このように、不動産査定では土地や建物の評価だけでなく、市場の動向や金利も考慮されます。

2. 不動産査定を上手に活用するポイント

不動産の売却を検討している場合、売却の成功が最終目標です。不動産査定を上手に活用するポイントについても確認し、売却活動に活かしましょう。

【不動産査定を上手に活用するポイント】

  • 査定額はあくまでも目安
  • 複数の不動産会社へ依頼する
  • 訪問査定を選択する

2.1. 査定額はあくまでも目安

不動産査定の結果は、あくまでも目安と心得ておきましょう。

不動産取引は売主と買主が1対1で交渉を進める「相対（あいたい）取引」のため、査定の時点では買主がいません。仮に高額な査定結果を提示されても、その価格で必ず売れる保証はない点に注意が必要です。

2.2. 複数の不動産会社へ依頼する

不動産を売却する際、売主が売り出し価格を決めます。早く・高く売却するためには、相場に適した売り出し価格を設定することが大切です。

相場に適した売り出し価格を設定するポイントは、複数の不動産会社へ査定依頼することです。

不動産の価格は建物や土地の状態など個別の事情によって左右されるため、絶対的な基準がありません。不動産会社によって、査定結果に数百万の差が生じることもあります。

どの査定結果が相場に適しているかを見極めるために、複数の不動産会社へ査定依頼しましょう。

2.3. 訪問査定を選択する

不動産査定には、簡易査定（机上査定）と訪問査定があります。

【簡易査定・訪問査定とは？】

  • 簡易査定：周辺の取引事例や公的機関などのデータをもとに査定する方法
  • 訪問査定：現地を訪問し、周辺環境や建物の状態を調査した上で査定する方法

簡易査定は早く・手軽に行えますが、建物や土地の状態、周辺環境などを考慮していません。


不動産の売却を検討している方は、現地調査を行う訪問査定で依頼しましょう。

3. まとめ

不動産査定では、複数のポイントを考慮して不動産を評価する仕組みです。不動産の価値を正確に査定してもらえるように、今回ご紹介した高評価のポイントをチェックしておきましょう。

また、正確な査定結果を確認するためには、複数の不動産会社へ訪問査定を依頼することが大切です。不動産一括査定を利用すると、手軽に査定依頼できるのでぜひご活用ください。

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  • 不動産査定では、建物や土地の状態、周辺環境などが評価の対象となる
  • 不動産の評価方法は査定対象の不動産によって異なる
  • 不動産査定の評価は市場の動向や金利も影響する
  • 不動産査定は、複数の不動産会社へ依頼することが大切
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