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【不動産売却時】取得費の計算方法とは

譲渡所得を計算する際の取得費の計算に必要な知識からシミュレーションまで

譲渡所得の計算に必要な取得費とは、不動産を購入するためにかかった費用の合計です。取得費についての理解を深めておくと、譲渡所得税の節税に繋がることもあります。

しかし、取得費の計算は、単純な購入代金だけでなく、購入にかかった費用を含めたり、建物の減価償却をしたりと、慣れていないと難しく感じるかも知れません。

今回は、取得費を計算する際に必要な知識や、具体的な計算方法を解説していきます。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 取得費は建物の購入代金と購入にかかった費用の合計
  • 建物の取得費を計算するためには、減価償却が必要
  • 取得費がわからない場合、売却代金の5%を取得費にできる
  • 土地と建物それぞれの取得費が不明の場合、消費税から逆算できる
  • 相続した不動産の取得費や取得時期は、被相続人のものを引継ぎ可能

1. 譲渡所得の計算に必要な取得費とは?

譲渡所得を計算する際の取得費とは、土地や建物の購入代金と、購入するためにかかった費用の合計です。

不動産を売却して得た利益(譲渡所得)には譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、譲渡所得を自分で計算した上で確定申告をして納税します。

譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得=売却代金−(取得費+譲渡費用)

取得費に加算できるものを把握しておくと、課税対象となる譲渡所得を減らすことができるので、取得費について理解を深めておくと節税にも繋がります。

ここでは、取得費に焦点をあてて解説します。譲渡所得の計算方法の詳細は、以下の記事でご確認ください。

不動産売却時の譲渡所得について

1.1. 取得費に加算できるものとは?

取得費に加算できるものには、具体的に以下のものがあります。

【取得費】

  • 土地・建物の購入代金
  • 建築代金
  • 設備費
  • リフォーム費用
  • 各種税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税)
    ※不動産が事業用の場合、税金は取得費に加算できません。
  • 登記時の司法書士報酬
  • 土地の測量費
  • 建物の取り壊し費用(土地の利用が目的で、古家付き土地を購入した場合など)
  • 仲介手数料
  • 借入金利子
    ※借り入れた日から不動産を使用開始する日までの利子に限られます。

1.2. 土地と建物では取得費の考え方が違う!

土地は、購入代金と購入にかかった費用がそのまま取得費になりますが、建物は購入代金から減価償却した価格が取得費となります。

減価償却とは、購入から売却までに下がった価値を計算して差し引くことです。減価償却で差し引く額を、減価償却費と言います。

土地と建物の取得費の違い

土地の取得費=土地の購入代金+購入にかかった費用

建物の取得費=(建物の購入代金+購入にかかった費用)−減価償却費

2. 建物の減価償却と取得費シミュレーション

建物の減価償却は、事業用(店舗、事務所など)か非事業用(住宅など)で計算方法が異なります。ここでは、非事業用の建物の減価償却費と取得費の計算方法の解説です。

2.1. 建物の減価償却費の計算方法

住宅などの、非事業用の建物の減価償却費の計算方法は、以下の通りです。

減価償却費=(建物の購入代金+購入にかかった費用)×90%×償却率×経過年数※

※経過年数とは、建物の築年数ではなく所有していた年数です。6ヶ月以上の端数が出た場合は1年として計算し、6ヶ月未満は切り捨てます。

非事業用建物の償却率

償却率
木造モルタル 0.034
木造 0.031
鉄骨 0.020〜0.036
鉄筋コンクリート造 0.015
※骨格材の肉厚によって異なります。

2.2. 取得費シミュレーション

建物の減価償却費を考慮した上で、土地と建物の取得費をシミュレーションで計算していきましょう。

以下の条件で築30年の木造戸建てを売却した場合、土地と建物の取得費は3039万円です。

条件

購入代金:3500万円(土地2000万円・建物1500万円)

購入にかかった費用:200万円(土地120万円・建物80万円)

所有期間:15年

1 建物の減価償却費:約661万円

減価償却費 約661万円=(購入代金1500万円+費用80万円)×90%×償却率0.031×15年

※1万円未満切り捨て

2 土地と建物の取得費:3039万円

土地の取得費2120万円=購入代金2000万円+費用120万円

建物の取得費919万円=(購入代金1500万円+費用80万円)−減価償却費661万円

3. 取得費がわからない時の計算方法

取得費は、売買契約書や領収証に記載している金額をもとに計算します。しかし、10年以上前に購入した不動産など、書類を紛失して購入代金を証明できない場合もあるでしょう。

その場合、概算で売却代金の5%を取得費とすることが可能です。

取得費がわからない時の計算方法

取得費=売却代金×5%

3.1. マンションや分譲住宅の取得費

売買契約書が手元にあっても、マンションや分譲住宅など土地と建物の価格が分かれていないケースもあるでしょう。

この場合、土地と建物それぞれの購入代金を計算します。計算方法に特別な決まりはありませんが、ここでは最も計算しやすい以下の方法を紹介します。

建物の消費税から購入代金を逆算する

建物の購入代金=(消費税÷購入時の税率)+消費税

土地の購入代金=土地・建物の合計代金−建物の購入代金

※消費税率は購入当時のものをご確認ください。

土地は消費税の課税対象とならないため、土地と建物の売買契約書に消費税が記載されている場合、建物にかかった消費税となります。これを利用して、それぞれの購入代金を逆算することが可能です。

例えば、以下の条件の場合、建物の購入代金は2700万円、土地の購入代金は2300万円になります。

条件

売買契約書の合計金額(消費税込):5000万円

消費税額:200万円

購入当時の消費税率:8%

代金

建物の購入代金2700万円=(消費税200万円÷税率8%)+消費税200万円

土地の購入代金2300万円=売買契約書の合計額5000万円−建物購入代金2700万円

4. 相続した不動産の取得費と取得時期

相続した不動産の取得費は、被相続人が購入した時の費用を引き継ぐことができます。取得費がわからない場合は、先述の通り、売却代金の5%を取得費とすることも可能です。

また、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年超えるかどうかで大きく異なります。そのため、相続した不動産は、取得時期がいつになるかどうかも大切なポイントになります。

相続した不動産の場合、相続人が相続した時期ではなく、被相続人が取得した時期を取得時期として引き継ぐことが可能です。

相続した不動産を売却する予定の人には、以下の記事もおすすめです。

相続した不動産を売却する際のポイント

5. まとめ

譲渡所得の計算に必要な取得費は、購入代金だけでなく、購入にかかった費用を含めることが可能です。ただし、建物の取得費は減価償却が必要になるため、計算方法を事前に確認しておくと、確定申告の際に役に立ちます。

取得費が不明な場合や、マンション・分譲住宅を購入した場合など、状況によって計算方法が異なるので、あなたが所有する不動産に合った計算方法を確認しておきましょう。

  • 取得費は建物の購入代金と購入にかかった費用の合計
  • 建物の取得費を計算するためには、減価償却が必要
  • 取得費がわからない場合、売却代金の5%を取得費にできる
  • 土地と建物それぞれの取得費が不明の場合、消費税から逆算できる
  • 相続した不動産の取得費や取得時期は、被相続人のものを引継ぎ可能
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