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【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

3000万円の特別控除の詳細からその他の特例制度まで

不動産を売却して利益が出ると、所得税や住民税、いわゆる譲渡所得税の課税対象になります。しかし、売却する不動産がマイホームの場合、控除や特例制度の適用を受けて税額の負担を軽減することが可能です。

今回は、不動産を売却する際に受けられる特例制度の中でも、3000万円の特別控除の詳細を解説します。また、3000万円の特別控除と併用できる特例制度、併用できない特例制度も解説するのでぜひ参考にしてください。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 3000万円の特別控除は、譲渡所得税を節税できる特例制度
  • 相続した不動産でも3000万円の特別控除を利用できるケースがある
  • 3000万円の特別控除は、譲渡所得税の軽減税率と併用可能
  • 3000万円の特別控除と併用できない特例制度に注意
  • 3000万円の特別控除の適用を受けるには、確定申告が必要

1. 不動産売却時の3000万円の特別控除とは

3000万円の特別控除とは、マイホームを売却して譲渡所得を得た場合、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる制度です。

3000万円の特別控除の適用を受けるために、不動産の所有期間の長さは問われません。

また、売却したマイホームが夫婦の共有財産の場合、それぞれが最高3000万円の控除を受けることが可能です。

例えば、マイホームを売却して6000万円の譲渡所得を得た場合、所有者が1人であれば6000万円-3000万円で、課税対象は3000万円となります。夫婦で半分ずつ所有していたのであれば、一人3000万円ずつ控除できるため課税対象は0円になります。

譲渡所得の計算方法や譲渡所得税の詳細は以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。

不動産売却時の譲渡所得について

1.1.  3000万円の特別控除の適用条件

3000万円の特別控除の適用条件は、以下の通りです。

◆適用条件

  • 自分が住んでいる住宅を売却する、または、以前住んでいた住宅に住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
  • 住宅を取り壊して売却する場合、以下2つの条件を満たしている
    1. 取り壊した日から1年以内に土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
    2. 取り壊してから売買契約を締結する日まで、土地を貸駐車場など住宅以外に利用していないこと
  • 売却した年を含めて3年以内に、3000万円の特別控除など、住宅を売却した際の特例制度の適用を受けていない
  • 売主と買主が夫婦や親子など特別な関係でない
  • 災害で滅失した住宅の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに土地を売ること

3000万円の特別控除の適用を受けるためには、一定期間内に住宅や土地を売却する必要があります。マイホームを売却予定の人は、計画的に行いましょう。

また、3000万円の特別控除はマイホームを売却することが前提条件です。仮住まいや別荘など、長期間の居住用でない住宅は3000万円の特別控除の適用外になります。

2. 相続した空き家を売却する場合の3000万円の特別控除

売却予定の空き家が被相続人の住んでいた住宅の場合、一定の要件を満たせば3000万円の特別控除の適用を受けられます。ただし、売却期間は平成28年4月1日から令和5年12月31日までと限られているので、売却を検討している人は期限に注意が必要です。

相続した空き家を売却する際の3000万円の特別控除の適用条件は、以下の通りです。

◆適用条件

  • 相続により取得した被相続人の住宅のみ、または住宅と土地を一緒に売却する
  • 住宅を売却する場合、売却までの間に事業用・貸付などで他の人が使用していない、かつ、一定の耐震基準を満たしていること
  • 住宅を取り壊した後に土地を売る場合、事業用や貸付などで他の人が使用していないこと
  • 相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売却すること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など、他の特例制度の適用を受けていないこと
  • 売主と買主の関係が親族など特別な関係でないこと

上記条件の他にも、昭和56年5月31日以前に建築された戸建てであること、相続開始直前まで被相続人以外に居住者がいなかったなどの条件があります。詳細は国税庁の公式サイトをご確認ください。

また、相続した不動産を売却する際のポイントは以下の記事で解説しているので、相続した不動産を売却予定の方にはこちらの記事もおすすめです。

相続した不動産を売却する際のポイント

3. 3000万円の特別控除と併用できる特例制度【譲渡所得税の軽減税率】

譲渡所得にかかる税金を譲渡所得税と言いますが、内訳は所得税・住民税です。

所得税と住民税は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって税率が変わります。所有期間が5年を超える場合は税率が低くなりますが、10年を超えた場合、さらに低い税率が適用されます。

各所有期間別の譲渡所得税の税率は、以下の通りです。

所有期間 税率
所得税 住民税
5年以下 30% 9%
5年超 15% 5%
10年超 売却益が6000万円以下までの部分 10% 4%
売却益が6000万円超えの部分 15% 5%
※令和19年までは復興特別所得税2.1%が別途課税されます。

ちなみに、不動産の所有期間は1月1日を基準に数えます。売却するタイミングによっては、実際の所有期間が10年を超えていても10年未満とみなされ、軽減税率の適用を受けられない可能性があるので、注意が必要です。

3.1. 軽減税率適用時の譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算のもととなる譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得=売却価格 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除

取得費はマイホーム購入時にかかった費用、譲渡費用はマイホーム売却時にかかった費用です。そして、譲渡所得税は以下の計算式で求めます。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

具体例として、以下の条件でマイホームをを売却し、3000万円の特別控除と譲渡所得税の軽減税率の適用を受けた場合の、譲渡所得税の計算方法を紹介します。

◆条件

  • 所有期間15年
  • 売却益 5000万円(取得費・譲渡費用控除後)
  • 3000万円の特別控除適用あり
※復興特別所得税は考慮しないものとします。

譲渡所得税280万円=(売却益5000万円 - 特別控除3000万円)×税率14%

※所得税率10%・住民税率4%

4. 3000万円の特別控除と併用できない特例制度

3000万円の特別控除の適用を受けると、併用できない特例制度が複数あります。3000万円の特別控除以外の特例制度の内容も確認し、どの制度を選択するか事前に考えておきましょう。

4.1. 譲渡損失の損益通算の特例

譲渡損失の損益通算の特例では、以下に該当する場合、損失が出た金額を給与所得など他の所得から控除することができます。

  • 住宅ローンの残債があるマイホームを売却して、売却価格が住宅ローンの残債よりも低かった場合
  • マイホームを売却した後に新居を購入した人で、売却したマイホームで譲渡損失が出た場合

いずれのケースも、令和3年12月31日までが特例制度の適用期間です。詳しい適用条件は国税庁の公式サイトをご確認ください。

4.2. マイホーム買い替えの特例

マイホーム買い替えの特例は、売却したマイホームよりも高い価格のマイホームに買い替えた場合、譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べられる制度です。特例制度の適用期間は、令和3年12月31日までとなっています。

4.3. 住宅ローン控除

住宅ローン控除の対象となる人は、建売住宅・中古住宅を令和3年11月末までに取得した人、注文住宅を令和3年9月末までに契約した人です。どちらも、令和4年12月31日までに入居する必要があります。

新居に入居した年、または入居した年の2年以内に3000万円の特別控除の適用を受けた場合、住宅ローン控除の適用は受けられません。

参考:財務省(令和3年度税制改正)

5. 3000万円の特別控除の申請手続き・必要書類

3000万円の特別控除の適用を受けるには、確定申告が必要です。売却した翌年の2月16日〜3月15日までに税務署へ申告しましょう。

3000万円の特別控除の申請時に必要な書類は、以下の通りです。

◆必要書類

  • 確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(土地・建物用)
  • 購入時、売却時の書類
  • 全部事項証明書(土地・建物用)
  • 戸籍の附票の写し(譲渡契約締結日前日の住民票に記載されている住所と、売却した不動産の所在地が異なる場合)

3000万円の特別控除以外の特例を受ける場合、必要書類が異なるので国税庁が公表している情報をご確認ください。

6. まとめ

マイホームを売却した際にかかる譲渡所得税は、3000万円の特別控除をはじめとした特例制度の適用を受けることで節税できます。

ただし、3000万円の特別控除と併用できない特例制度は複数あるので、事前にどの特例制度の適用を受けられるかなどの確認が必要です。特例制度を上手に活用して、賢く節税してくださいね。

  • 3000万円の特別控除は、譲渡所得税を節税できる特例制度
  • 相続した不動産でも3000万円の特別控除を利用できるケースがある
  • 3000万円の特別控除は、譲渡所得税の軽減税率と併用可能
  • 3000万円の特別控除と併用できない特例制度に注意
  • 3000万円の特別控除の適用を受けるには、確定申告が必要
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