住み替えとは？住み替えに失敗しないための方法・注意点｜買い先行と売り先行の違い

現住居から新居へ転居することを「住み替え」といいます。住み替えには複数のパターンがありますが、特に多くの手続きを要するのが「現住居の売却や新居の購入を伴う住み替え」です。住み替えに失敗しないために、全体の流れや注意点を確認しておきましょう。

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1. 住み替えとは？4つのパターンとよくあるお悩み

住み替えとは、現住居から新居へ転居することです。引っ越しとほぼ同じ意味と捉えていただいて問題ありません。

ただし、引っ越しのように住居の変更のみを指す言葉ではなく、賃貸取引や売買取引といった不動産取引を含めて用いられるケースが一般的です、

住み替えには以下4つのパターンがあります。

住み替えのパターン	住み替えに必要な手続き
	現住居	新居
持ち家から持ち家	売却	購入
持ち家から借家	売却	賃借
借家から持ち家	退去	購入
借家から借家	退去	賃借

住み替えといっても、パターンによって必要な手続きや大変さが異なります。上記の中で、借家から借家への住み替えは比較的、負担が軽いでしょう。現住居の売却や新居の購入を伴う住み替えは、手続き・費用の両面で負担が大きくなります。

住み替えを検討する際は、どのパターンに該当するかを確認し、必要に応じて情報収集しましょう。ここでは、持ち家の売却と購入を伴う住み替え（持ち家から持ち家）を中心に解説します。

1.1. 住み替えを検討するタイミングは？

住み替えを検討しつつ、タイミングにお悩みの方もいるのではないでしょうか。ここでは、住み替えを検討するタイミングについて、国土交通省の調査結果を基に解説します。

以下の表は、5年以内の住み替えを検討している方の割合を世帯別にまとめたものです。

単身（64歳以下）	26.4%
夫婦（世帯主64歳以下）	17.1%
親子	11.9%
単身（65歳以上）	6.7%
夫婦（世帯主65歳以上）	4.9%

住み替えを検討している方の割合が最も高いのは、64歳以下の単身世帯でした。この割合は近年、増加傾向です。

調査結果によると、単身世帯・夫婦世帯共に65歳以上の割合が64歳以下の割合よりも低くなります。高齢化に伴って住み替えが難しくなることがあるため、早めに検討しておくとよいかもしれません。

また、住み替えの目的は多岐にわたります。

ご自身のライフプランに合わせて、希望の条件を考えてみましょう。

1.2. 住み替え資金はどうやって準備する？

住み替えを検討する方の中には、購入資金の不足に悩む方が少なくありません。現住居が持ち家であれば、売却代金を利用するケースが一般的です。

また、売却代金でローンを完済できない場合、住み替えローンを活用できる可能性があります。利用できるかどうかは審査次第ですが、選択肢として知っておくとよいでしょう。

住み替えローンについては、以下の記事をご覧ください。

住み替えローンとは？利用できるケースやメリット、失敗を防ぐ4つの注意点

2. 住み替えの流れ｜買い先行・売り先行とは？

持ち家から持ち家への住み替えは、売却と購入という2つの手続きが必要です。住み替えを円滑に行うために、一般的な流れを把握しておきましょう。

上記は、仲介会社へ依頼する場合の一般的な流れです。取引形態によっては、不動産会社が直接売主・買主となるケースもあります。

売却と購入を同じタイミングで進めることがベストですが、現実的には計画通りに進む保証がありません。例えば、希望する条件の新居が見つからない、現住居を売りに出しても購入検討者が現れないといったケースを想定できます。

そこで、一般的には買い先行と売り先行のいずれかで計画を立てます。

それぞれの方法にメリット・デメリットがあるため、違いを理解した上で計画を立てましょう。

不動産売却時の依頼先はどこがいい？不動産会社それぞれの特徴をご紹介
不動産売却時の媒介契約の種類と特徴

3. 買い先行と売り先行の違いは？どちらを選ぶべき？

売却と購入のどちらを優先させるかによって、住み替えの段取りが異なります。選択肢によってどのような違いがあるのか、メリット・デメリットで比較しましょう。

3.1. 買い先行のメリット・デメリット

買い先行は、新居を購入してから現住居を売却する方法です。

買い先行は新居探しを優先させる方法のため、新居探しに時間的な余裕があり、仮住まいも必要ありません。また、空き家の状態での内覧も可能です。

買い先行は、費用面でのリスクがあります。

新居を先に購入するということは、現住居の売却代金が確定しない状態で予算を組むということです。不動産には定価が存在しないため、現住居がいくらで売れるかは契約がまとまるまで分かりません。買い手がすぐに見つかる保証もなく、想定よりも売却期間が長引く可能性があります。

また、新居への引っ越し後、現住居の売却が完了するまでは固定資産税など維持費がかかります。ローンの組み方によっては、新居と現住居で2重のローンを返済するケースもあるでしょう。

経済的に余裕がない場合は売り急ぐことになり、結果的に高く売れない可能性があります。

3.2. 売り先行のメリット・デメリット

売り先行は、現住居を売却してから新居を購入する方法です。

売却を優先させる場合、売却代金が確定してから予算を組みます。資金計画が崩れるリスクは、買い先行よりも低いでしょう。売却代金で住宅ローンを完済してから新居を購入できる点でも安心です。余計な維持費や二重のローンを支払い続ける心配がなく、経済的に余裕を持てます。

不動産を売却する際、買主と相談して引き渡し日を決めます。引き渡し日までに現住居を退去しなければならないため、売却から新居の購入までに時間がありません。仮住まいが必要な場合、引っ越し費用や家賃がかかります。

また、現住居に入居中の内覧になるため、人によってはデメリットに感じるでしょう。

3.3. 買い先行・売り先行はどちらがよい？

買い先行・売り先行のどちらがよいかは状況によって異なります。

例えば、資金面でのリスクを抑えたい場合は「売り先行」がおすすめです。不動産の売却時は広告掲載などによって購入検討者を探し、条件交渉を経て売り値が決まります。

そのため「〇万円で売れる」という保証がありません。売り先行であれば売却代金が確定してから予算を決められるため、新居の資金計画による失敗を回避できます。

ただし、上記のケースはあくまでも一例であり、住み替えにベストな選択肢は状況によって異なります。

売却・購入を伴う住み替えでは、相談先の不動産会社選びが重要です。不動産会社によって提案内容が異なるため、複数社へ相談して比較・検討してみてください。

不動産会社の比較・検討には一括査定サービスが便利です。無料で利用できますので、ぜひご活用ください。

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4. 持ち家の住み替えで失敗しないために！3つの注意点

持ち家の売却・購入を伴う住み替えは、手続きが複雑化します。不動産取引では、特有の法律や専門知識が必要になるため、注意点を3つ確認しておきましょう。

4.1. 抵当権に注意！現住居の住宅ローン残債・査定額を早めにチェック

一般的に、不動産の売却時は、住宅ローン完済後に買主へ引き渡します。不動産を担保に住宅ローンを組んだ場合、抵当権が付いているためです。

抵当権とは、ローン契約者の滞納時に金融機関等が競売にかける権利です。抵当権を外す手続きはローン完済後に行うため、売却前もしくは売却代金で完済する必要があります。

完済できるかどうかを把握するために、ローン残債や現住居の査定結果を早い段階で確認しましょう。

不動産会社へ査定依頼する際の注意点は、「査定結果はあくまでも目安」ということです。状況によっては、査定額よりも売り値が低くなる可能性がある点にご注意ください。

また、現住居を売却しても完済できない場合は「住み替えローン」を利用するのも手段の一つです。

【不動産売却】抵当権がついている家や土地を売る場合

4.2. 「買い換え特約」を了承してもらえるとは限らない

買い替え特約とは、現住居の売却代金で新居を購入したい買主が、一定期間内に売却できなかった場合に契約を解除できる特約です。

通常、買主による手付解除は、売主へ支払った手付金を放棄することで契約解除が成立します。しかし、買い換え特約が付帯していれば、手付金を放棄する必要がありません。万が一、買主が現住居を売却できなかったことで契約を解除しても、手付金が戻ってくる仕組みです。

このように、買い換え特約は買主にとって有利な特約です。言い換えれば、売主にとって不利な特約になります。売主は、買主が不動産を購入してくれるかどうか不明確な状態で、待たなければなりません。

不動産は、売り出しから時間が経過するほど売れ残りのイメージが強くなる傾向にあります。売却期間が長引くほど価値が下がりやすいため、買い替え特約を了承せずに新たな買主を探したいと考える売主は珍しくありません。

買い換え特約は売主にとってリスクが高い特約のため、他に買い手が見つかる可能性のある物件では、了承してもらえないと考えた方がよいでしょう。

【不動産売却】売買契約締結の際の手付金とは？
不動産売却を止めたい場合の注意点

4.3. 不動産の売却・購入には費用や税金がかかる

不動産の売却・購入には、それぞれに費用や税金がかかります。不動産価格に対して〇％と計算する項目が多いため、高額になりがちです。各項目の基本を確認しておきましょう。

仲介手数料	不動産会社へ支払う手数料
印紙税	不動産売買契約書に貼付する収入印紙代
登記費用	登録免許税・司法書士報酬
譲渡所得税	売却益が生じた場合にかかる税金

仲介手数料	不動産会社へ支払う手数料
印紙税	不動産売買契約書やローン契約書に貼付する収入印紙代
登記費用	登録免許税・司法書士報酬
ローン諸費用	ローン事務手数料・保証料
損害保険料	火災保険料・地震保険料
固定資産税精算金	購入する年度の固定資産税を売主と精算するための費用
不動産取得税	不動産を取得した方に課税される税金

不動産売却にかかる費用
不動産売却にかかる印紙税とは
不動産売却の登記費用について
不動産売却時の譲渡所得について
不動産を売却した場合の固定資産税について

5. まとめ

不動産の売却と購入を伴う住み替えは、手間も費用もかかります。売却・購入のどちらを優先するかによって注意点が異なるため、それぞれの違いについて理解を深めましょう。

また、買い先行と売り先行のどちらがよいかはケースバイケースとなり、判断に迷う方が珍しくありません。取引の実績豊富な不動産会社へ相談し、ご自身に適した段取りで進めましょう。

不動産会社によって提案内容が異なるため、無料の一括査定を利用して各社を比較・検討してみてはいかがでしょうか。