住み替えにかかる税金の種類と節税方法｜譲渡所得の特例と住宅ローン控除はどちらが良い？

マイホームの売却と購入を同時に行う住み替えでは、税金の負担が重くなりがちです。想定外の支出による家計の圧迫を防ぐために、事前に税金の種類や目安を確認しておきましょう。

また、マイホームの売却時・購入時には各種特例や軽減措置が設けられています。対象の税金別に制度内容を確認しておくことも大切です。

ここでは、住み替えにかかる税金の種類や目安、税金対策を検討する際のポイントについて解説します。

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1. 住み替え時にかかる税金の種類や目安は？軽減税率はいつまで？

住み替え時は現住居の売却と新居の購入を同時に行うため、それぞれに税金がかかります。マイホームの売却・購入にかかる税金の種類と目安を以下の表にまとめました。

種類	課税の対象	目安
譲渡所得税	譲渡所得	譲渡所得×税率20％または39％※1
印紙税	不動産売買契約書	契約書の金額が5000万円超え1億円以下の場合、6万円※2
登録免許税	抵当権抹消登記	不動産一個につき1000円
固定資産税	売却する年の固定資産税	※3

種類	課税の対象	目安
印紙税	不動産売買契約書・金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）	契約書の金額が5000万円超え1億円以下の場合、6万円※1
登録免許税	所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記	登記の種類によって変動
不動産取得税	土地や住宅の固定資産税評価額	土地・住宅の固定資産税評価額× 4%※2
固定資産税	購入する年の固定資産税	※3

不動産を売却した場合の固定資産税について

1.1. 譲渡所得税は「譲渡所得」にかかる税金

譲渡所得税は、不動産を売却して所得が生じた場合に課される税金です。譲渡所得税の対象は、売却代金ではなく「譲渡所得」になります。従って、譲渡所得が生じない場合は課税されません。

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、場合によっては大きな負担となります。税率の仕組みや計算方法を確認しておくとよいでしょう。納税のタイミングは、売却した翌年の確定申告時です。

不動産売却時の譲渡所得について

1.2. 印紙税は契約書にかかる税金

印紙税は、不動産売買契約書や住宅ローンの契約書に貼付する収入印紙代です。住み替えの場合、以下のタイミングで課税されます。

契約書は当事者の双方が作成するケースが多いため、自分が保有する契約書の分を負担します。契約書の金額が高くなるほど、納税額も高くなる仕組みです。

不動産売却にかかる印紙税とは

1.3. 登録免許税は登記にかかる税金

登録免許税は、所有権や抵当権の登記にかかる税金です。住み替え時に想定できる登記のタイミングと種類を以下にまとめました。

登記のタイミング	登記の種類
現住居の引き渡し時	所有権移転登記※1
現住居の住宅ローン完済後	抵当権抹消登記※2
新居の引き渡し時	所有権移転登記または所有権保存登記※1
新居の住宅ローン借り入れ時	抵当権設定登記※2

上記のように、権利を登録・移転・抹消する際に登録免許税がかかります。

現住居を売却する際の所有権移転登記にかかる登録免許税は、買主が負担する傾向にあります。ただし、明確な決まりはないため不動産会社へご確認ください。

また、登録免許税の税率は登記の種類によって異なります。

	本則	軽減税率
所有権保存登記（新築住宅）	固定資産税評価額× 0.4%	0.15％※1
所有権移転登記（土地・中古住宅）	固定資産税評価額× 2.0%	土地1.5％、一般的な住宅0.3％※2
抵当権設定登記	融資額× 0.4%	0.1％※3
抵当権抹消登記	不動産1個につき1000円	−

登録免許税の税率は、登記の種類だけでなく登記の理由（売買、贈与など）や住宅の性能によっても異なります。軽減税率の期限が細かく定められているため、登記手続き時点での正確な税率は国税庁の公式サイトにてご確認ください。

不動産売却の登記費用について

1.4. 不動産取得税は住み替え後に納める地方税

不動産取得税は、不動産を取得した方に対して都道府県が課税する税金です。登記手続き後に課税されるため、他の税金とは異なり住み替え後に納めます。忘れずに現金を準備しておきましょう。

また、不動産取得税は固定資産税評価額に税率を掛けて計算しますが、土地の評価額が2分の1に軽減される特例や、住宅の評価額から一定金額が控除される特例が設けられています。

2. 住み替え時に使える4つの税金対策｜併用できる特例の組み合わせは？

マイホームの売却時・購入時の税金対策には、譲渡所得の各種特例と住宅ローン控除があります。制度を上手に活用して税金の負担を抑えましょう。

ただし、特例によって併用できるものとできないものがあります。併用可否を以下の表にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

組み合わせA	組み合わせB	併用可否
3000万円特別控除	長期譲渡所得の軽減税率	◯
3000万円特別控除	買い替えの特例	×
長期譲渡所得の軽減税率
3000万円特別控除	住宅ローン控除	×
長期譲渡所得の軽減税率
買い替えの特例

住宅ローン控除は新居の購入時に住宅ローンを組む方が利用できる制度、その他の特例は売却時に譲渡所得が生じた方が利用できる制度です。

2.1. 3000万円特別控除

3000万円特別控除は、不動産売却時に譲渡所得が生じた場合、最高3000万円まで控除できる特例です。特例を利用した場合、譲渡所得が3000万円以下であれば税金がかかりません（特例の適用には確定申告が必要です）。

不動産の所有期間や納税義務者の所得制限がなく、内容も分かりやすいため、他の特例と比較して利用しやすいと言えます。

【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

2.2. 長期譲渡所得の軽減税率

譲渡所得が3000万円を超えた場合でも、6000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。ただし、この特例の対象となるのは、売却した年の1月1日を基準にした所有期間が10年を超えている場合です。

譲渡所得の税率は、マイホームの所有期間によって3つの段階に分かれています。

マイホームの所有期間	税率※2
10年超え（軽減税率の特例）※1	14%（14.21％）
5年超え	20%（20.315％）
5年以下	39%（39.63％）

所有期間が10年を超えるマイホーム売却時の特例｜ポイントをわかりやすく解説

2.3. 買い替えの特例

買い替えの特例は、2023年12月31日までに一定の条件を満たすマイホームを買い換えた場合に利用できる特例です。特例を利用すると、買い換えで生じた譲渡所得を将来に繰り延べることができます。

買い換えの特例は、節税ではなく「課税の繰り延べ」である点にご注意ください。

例えば、以下の条件で現住居を売却したとしましょう。

上記の場合、譲渡所得1000万円が生じるため、1000万円に対して譲渡所得税がかかります。しかし、買い換えの特例を利用する場合、現住居の売却時には課税されません。

同じ方が以下の条件で新居を購入し、将来の住み替えのために売却したとしましょう。

上記の場合、新居の売却時に生じた譲渡所得は1500万円です。通常であれば、1500万円に対して譲渡所得税がかかります。しかし、買い換えの特例によって繰り延べられていた譲渡所得1000万円があるため、これを加算した2500万円を基準に税額を計算しなければなりません。

また、上記は譲渡所得が生じた場合の解説です。住み替え時に譲渡損失が生じた場合は計算方法が異なります。買い換えの特例の適用条件や損失が生じた場合の制度内容については、国税庁の公式サイトをご確認ください。

2.4. 住宅ローン控除

住宅ローンを組んで新居を購入した場合、一定金額まで税額控除が適用されます。控除の対象となる方や不動産には複数の条件があるため、検討している方は必ず条件をご確認ください。

控除額の条件は、取得したマイホームの種類や時期などによって異なります。例えば、2023年に一般的な中古住宅・新築住宅を取得した場合の控除額は、以下の通りです。

	年間の控除額上限	控除期間	控除額の上限※
中古住宅	14万円（2000万円× 0.7%）	10年	140万円
一般的な新築住宅	21万円（3000万円× 0.7%)	13年	273万円

中古住宅であれば、年間14万円の税額控除（上限）を10年間にわたって受けられます（10年間で最高140万円）。

注意点は、税額控除の計算基準が「ローンの年末残高」である点です。借り入れ当初の残高が2000万円であっても、残高の減少に合わせて控除額も減少します（毎年2000万円×0.7%の控除を受けられる仕組みではありません）。

例えば、1年目のローン年末残高が2000万円であれば控除額は14万円（2000万円×0.7％）ですが、年末残高1000万円であれば控除額は7万円（1000万円×0.7％）です。

3. 譲渡所得の特例と住宅ローン控除はどちらが良い？検討時の4つのポイント

譲渡所得の特例と住宅ローン控除は併用できないため、どちらを選択するべきかお悩みの方もいるのではないでしょうか。ここでは、節税方法を検討する際のポイントを4つ解説します。

3.1. 譲渡所得は生じないこともある

譲渡所得や譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。

譲渡費用は売却にかかった費用、取得費は土地や建物の本体価格と購入にかかった費用です。売却代金よりも譲渡費用や取得費が高額な場合は譲渡所得が生じず、譲渡所得税もかかりません。

譲渡所得が生じない場合は、住宅ローン控除を検討することになります。

また、住み替え時に譲渡損失が発生した場合、損益通算の特例を利用できる可能性があります。損益通算は本業にかかる税金対策になるため、興味がある方は国税庁の公式サイトをご確認ください。

不動産売却時の譲渡所得について
【不動産売却時】取得費の計算方法とは

3.2. 住宅ローン控除の控除額は縮小傾向

住宅ローン控除は、2021年12月31日まで（条件によっては2022年12月31日まで）以下の内容でした。

また、消費増税やコロナの影響を考慮され、要件を満たせば控除期間が13年に延長されるなど、特別な配慮もされていました。

しかし、現時点（2023年）では控除率が1%から0.7%に引き下げられ、最大控除額も一般的な新築住宅で273万円、中古住宅で140万円まで縮小されています。新築住宅の控除額は2024年以降、さらに縮小される予定です。

現行制度では、長期優良住宅や認定低炭素住宅など、一定の基準を満たした住宅の控除額ほど高く設定されています。住宅の性能によって控除額が異なるため、新居が基準を満たしているかどうか確認することも大切です。

3.3. 住宅ローン控除は所得の制限あり

住宅ローン控除は、合計所得金額2000万円以下（条件によっては1000万円以下）の方が利用できる制度です。高所得の方は対象外となる点にご注意ください。

3.4. 住宅ローン控除は本業の所得税額に注意

所得税の税金対策には「所得控除」と「税額控除」がありますが、住宅ローン控除は「税額控除」です。

税額控除の場合、控除額の上限よりも納税義務者の所得税額が少ないと効果を最大限に生かせません。住宅ローン控除を検討する際は、控除額と併せて例年の納税額を確認しておくとよいでしょう。

4. 住み替え時の税金対策には確定申告が必要

譲渡所得の特例や住宅ローン控除を利用するには、確定申告が必要です。

譲渡所得の特例を利用する場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告の手続きをします。

会社員や公務員が住宅ローン控除を利用する場合、控除を受ける最初の年と2年目以降で手続きの方法が異なります。控除を受ける最初の年は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で手続きが完結する仕組みです。

各種特例の適用には、条件や確定申告時の必要書類が細かく定められています。利用を検討している方は、国税庁公式サイトにて詳細をご確認ください。

不動産売却後の確定申告と注意点

5. まとめ

住み替え時は売却・購入の両方に税金がかかるため、負担が重くなりがちです。しかし、譲渡所得の特例や住宅ローン控除を利用することで、税金の負担を軽減できます。

節税効果は選択肢によって異なるため、制度の内容や条件を理解した上で検討しましょう。