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【不動産投資】アパート経営を失敗しないために-建物の名義について

相続税対策でアパート経営をはじめる場合の建物の名義について

土地をお持ちの方が、アパート経営を始めるきっかけとしては相続税対策が大きな理由の1つです。

安定した収入が確保でき、相続税も引き下げたい。この2つの要望を満たすためにどなたの名義で建築したらよいのか迷うところではないでしょうか?

今回はこの内容についてご説明します。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • アパート建築時に置かれている条件を整理して、総合的に判断する必要がある
  • 相続が発生するタイミングも考慮
  • 残される親族間で争いごとに発展しないように考える

1. 建物の名義を決定する際の注意点

建物の名義を決定する際、アパート建築時に置かれている条件を整理して、総合的に判断する必要があります。

以下に挙げる主な条件でもその答えは大きく違ってきます。

  • (1)土地名義人の相続発生までの期間に余裕があるのか、期間は短いのか?
  • (2)土地名義人が持つ相続財産の総額及びそれらにかかる相続税額の予想金額
  • (3)土地名義人の所得税額
  • (4)相続人の所得税額
  • (5)建築予定物件から得られる収支見込
  • (6)建築にかかる総額

更に、建築資金を銀行からの融資でまかなう場合がほとんどのため、銀行の審査がパスできないと建築自体ができなくなってしまいます。

その点についても考慮する必要があり、簡単に決定できないものなのです。

2. 相続税額引き下げ or 収入移転

  建物名義が本人 建物名義が親族
相続税額引き下げ 貸家建付地×
貸地-×
建物評価減×
所有権移転×
土地所有者の所得税対策×

2.1. 建物名義を土地所有者本人にした場合: 相続税 土地所有者の所得税

相続税引き下げをメインに考える場合は建物の名義を土地所有者本人にします。

但しこの場合では、相続が発生するまで被相続人に家賃収入が入りますので所得税を納めることになります。

土地名義人の相続発生までの期間が短く、家賃収入が低い場合に有効であると思われます。

相続人が貸付け事業を引き続き行うのであれば、以下相続税の特例もご参照ください。

>国税庁:相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

2.2. 建物名義を親族名義で建築した場合: 相続財産の額 土地所有者の所得税

一方、親族名義で建築した場合、家賃収入は賃貸建築物の所有者に入ります。

将来の相続財産額の引き下げにもなり、土地所有者の所得税も安くなるというメリットがあります。

なお、親子間で地代の支払いをしないで土地の貸し借りをしても『使用貸借』として税務上贈与税が課税されることはありません。

土地名義人の相続発生までの期間に余裕がある場合、こちらの方が有利になると思われます。

平成27年1月1日から相続税制が改正され、相続財産の基礎控除額が引き下げられていますので、以下ご参照ください。

>国税庁:相続税及び贈与税の税制改正のあらまし

3. まとめ

土地の相続だけでなく、現金を不動産に変えてお子さんに相続を、とお考えの方もいらっしゃると思います。

その場合でも、建物の名義を誰にするかは十分検討されることをおすすめします。

しかし、それ以上に残される親族間で争いごとに発展しないように考えることも重要です。

条件や手順を追って、総合的に判断することを強くおすすめします。

  • アパート建築時に置かれている条件を整理して、総合的に判断する必要がある
  • 相続が発生するタイミングも考慮
  • 残される親族間で争いごとに発展しないように考える
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