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海外に住む方（非居住者）による不動産売却時の税金・確定申告

非居住者にかかる所得税・住民税の仕組みや確定申告について

投稿日：

不動産の売却によって生じた譲渡所得は、所得税・住民税の課税対象です。ただし、生活の拠点が日本の国外にある方（非居住者）と国内にある方（居住者）では、課税のルールが異なります。

ここでは、海外赴任等で日本の国外へ転居予定の方・海外在住の方に向けて、非居住者による不動産売却時の税金・確定申告について解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 非居住者とは、日本に住所がない方、または1年以上の居所がない方
  • 日本の不動産を売却して所得を得た場合、非居住者も納税義務者になり得る
  • 非居住者の不動産売却時は、買主から源泉徴収されることがある
  • 1月1日時点で住民登録がある方には、住民税の納税義務が生じる
  • 1年以上の長期で海外に居住する場合、納税管理人を選任する必要がある

目次

1. 非居住者による不動産売却時の所得税

不動産を売却して譲渡所得を得た場合、所得税の納税義務が生じます。海外赴任等で生活の拠点が日本の国外にある方でも、日本に住む方と同様です。

ただし、生活の拠点が日本の国外にある方（非居住者）と国内にある方（居住者）では課税のルールが異なるため、違いを確認しておきましょう。

なお、日本では個人と法人で税金の仕組みが異なりますが、ここでは個人の税金を前提として解説します。

1.1. 居住者・非居住者の違い

所得税法上では、税金を納める義務がある方を「納税義務者」と呼びますが、日本での納税義務者は大きく「居住者」と「非居住者」に分類されます。

【居住者・非居住者の違い】
居住者※ 該当者 日本の国内に住所がある方、または現在まで引き続き1年以上、国内に居所を持つ方
課税対象 日本の国内・国外で生じた全ての所得
非居住者 該当者 居住者以外の個人（日本の国内に住所や1年以上の居所がない方）
課税対象 日本の国内で生じた所得

※居住者は、さらに「非永住者以外の居住者」と「非永住者」に分類されますが、ここでは割愛します。詳細は国税庁の公式サイトをご覧ください。

上記の通り、居住者・非居住者の違いは、日本に「住所」または「1年以上の居所」があるかどうかです。

【住所・居所の違い】

住所：個人の生活の本拠地。生活の本拠地がどこにあるかは、
　　　住所・職業・資産の所在などの客観的な事実から、総合的に判断します。

居所：その人の生活の本拠地ではないものの、現実に居住している場所です。

たとえば、日本国籍であっても、海外赴任の期間が1年以上の方は「非居住者」に該当します。

ただし、生計を共にする親族の居住地や海外での居住期間など、個人の状況によって判断が分かれます。居住者・非居住者のどちらに該当するかの個別の判断時は、税務署へご確認ください。

参考元：国税庁(No.2875　居住者と非居住者の区分)
　　　　国税庁(No.2010　納税義務者となる個人)

1.2. 非居住者の不動産売却時にかかる税金は、居住者と同じ

非居住者の不動産売却時にかかる税金の仕組みは、居住者と同様です。

譲渡所得税を納税するには確定申告が必要になるため、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に手続きをします。

海外滞在中に確定申告する場合、日本に住所を持つ納税管理人を選任する必要があります。詳細は後ほど解説するので、併せてご確認ください。

譲渡所得税は、売却で得た利益（譲渡所得）に税率を掛けて計算する税金です。不動産の所有期間が5年以下か5年超えかどうかで、税金の負担が大きく異なります。

譲渡所得税の計算方法と税率は以下の通りです。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

譲渡所得＝売却価格−（取得費※＋譲渡費用※）

※取得費：不動産の購入金額と購入時にかかった経費
　譲渡費用：不動産売却時にかかった経費

【譲渡所得税の税率】
短期譲渡所得 （所有期間5年以下） 30％
長期譲渡所得 （所有期間5年超え） 15％

※2037年までは、別途、所得税額×2.1％の復興特別所得税が課税されます。
※住民税の課税対象となる場合、別途、短期譲渡所得×9％、長期譲渡所得×5％が課税されます。

参考元：国税庁(No.3211　短期譲渡所得の税額の計算)
　　　　国税庁(No.3208　長期譲渡所得の税額の計算)

以下の記事では、譲渡所得税の詳しい計算方法を解説しているので興味がある方はこちらもご覧ください。

不動産売却時の譲渡所得について

1.3. 非居住者の不動産売却時は源泉徴収される

居住者・非居住者による不動産売却時の所得税で異なる点は、買主に源泉徴収義務があるかどうかです。

売主が非居住者の不動産取引においては、原則、買主に源泉徴収する義務があります（税率10.21％）。つまり、売主が買主から受け取れる金額は、源泉徴収後の金額です（売買価格×89.79％）。

源泉徴収は、本来の納税義務者（売主）の代わりに、対価を支払う人（買主）が事前に所得税を徴収して納付する制度です。売主が非居住者の場合は、申告漏れを防ぐために源泉徴収が採用されています。

ただし、一定の条件を満たす場合は、買主に源泉徴収義務がありません。
【源泉徴収されないケース】
  • 売買代金が1億円以下
  • 買主が自己または親族の居住用として不動産を購入した
  • 買主が個人
【源泉徴収されるケース】
  • 売買代金が1億円以上
  • 買主が自己または親族の居住用以外で不動産を購入した
  • 買主が法人
参考元：国税庁(No.1932　海外勤務中に不動産を売却した場合)

1.4. 源泉徴収される場合の税金の流れ

買主から源泉徴収された税額と実際に売主が納める税額の差額は、売主の確定申告によって精算される仕組みです。

源泉徴収された税額＜売主が納めるべき税額であれば確定申告で不足分を納税し、源泉徴収された税額＞売主が納めるべき税額であれば超過分の還付を受けます。

【源泉徴収される場合の税金の流れ】
  • 1.買主が源泉徴収後の金額を売主へ支払う

    • （売却価格×89.79％）

  • 2.買主が源泉徴収した所得税を税務署へ納付する

    • （納付期限：代金を支払った月の翌月10日）

  • 3.売主が確定申告をして、不足分を納付する、または還付を受ける

    • （確定申告の期限：売却した年の翌年2月16日~3月15日）

買主が源泉徴収した所得税を税務署へ納付する際、納付書を添付します。納付書は売主が確定申告する際に必要になるため、買主から控えを受け取り保管しておきましょう。

2. 非居住者による不動産売却時の住民税

不動産売却時に譲渡所得が生じた場合、所得税の他に住民税も課税されます。

所得税は国に納める国税、住民税は都道府県・市区町村に納める地方税となり、ルールが異なります。非居住者の住民税についても、ポイントを押さえておきましょう。

【住民税のポイント】
  • 1月1日時点で地域に住所がある方に課税される
  • 課税される所得の対象は前年分（1月1日~12月31日）
住民税は、1月1日時点で住民登録がある方に対して、納税義務が課せられる税金です。

たとえば、2022年10月に不動産を売却して、2023年2月に出国したとしましょう。

2022年10月 不動産を売却する
2023年1月1日
（住民登録あり）		 2023年度分の納税義務あり （課税対象：2022年の所得）
2023年2月 出国
2024年1月1日~
（住民登録なし）		 非課税

上記の場合、2023年1月1日時点では住民登録があるため、2023年度分の納税義務が生じます。

出国時に住民票移動の手続きを行えば、2024年1月1日時点では住民登録がありませんので、2024年度分から非課税です。

不動産を売却すると住民税が上がる仕組みは？いつ・どうやって納税するの？

3. 非居住者の確定申告は、納税管理人を通して行う

非居住者が確定申告等の税金に関する手続きを行う場合、日本に住所を持つ納税管理人を選任する必要があります。

納税管理人とは、納税義務者の代わりに税務署や地方自治体と書類のやり取りを行ったり、確定申告等の手続きを行う人です。所得税のための手続きは管轄の税務署へ、住民税のための手続きは市区町村の窓口へご相談ください。

納税管理人を指定せずに出国する場合、出国日までに対象の所得にかかる確定申告・納税をしておく必要があります。

出国前に確定申告・納税した場合でも、出国日以降に課税対象となる所得が生じることがあります。その場合、納税管理人を通して翌年の2月16日~3月15日までに確定申告しなければなりません。

確定申告をすれば税務署から市区町村へデータが転送されますので、住民税のための申告は不要です。

参考元：国税庁(No.1923　海外勤務と納税管理人の選任)
　　　　国税庁(No.1926　海外勤務中に不動産所得などがある場合)

4. まとめ

不動産売却時の譲渡所得は、生活の拠点が日本の国外にある方（非居住者）であっても課税対象となります。譲渡所得税は、確定申告によって納付する税金です。非居住者の確定申告は、納税管理人を通して行いますので、忘れずに手続きしましょう。

また、所得税と住民税は管轄が異なるため、課税のルールも異なります。所得税は税務署、住民税は市区町村が課税する税金ですので、不明点がある方は対象の窓口へお問い合わせください。

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