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不動産の売却を入札方式で行う方法

入札方式のメリット・デメリット、流れなど

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入札方式による不動産の売却は、地方自治体や企業間で広く活用される方法です。しかし近年では、大手不動産会社がインターネットを利用した入札制度を導入するなど、個人が入札方式で不動産を売却する環境が整ってきています。

個人に対して売却しにくいような、郊外の広い土地や農地などの不動産を売却したい場合、入札方式が有効的な手段の一つです。

今回は、入札方式の基本的な情報からメリット・デメリット、流れまで徹底的に解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 入札方式による不動産の売却は、個人でも利用できる
  • 郊外の土地や農地など広い土地の売却には、入札方式が向いている
  • 入札方式には大きく分けて一般タイプと指名タイプがある
  • 入札方式には、予想よりも高く売却できる可能性があるなど複数のメリットがある
  • 入札方式では、価格設定と不動産会社選びが重要

目次

1. 入札方式による不動産の売却とは？

入札方式による不動産の売却とは、複数の購入希望者がオークション形式で価格を競り合うことで買主が決まる売却方法です。

ここでは、入札方式の特徴を一般的な不動産の売却と比較しながら解説します。

1.1. 一般的な不動産の売却と入札方式の違い

一般的な不動産の売却と入札方式では、取引の方法が異なります。

一般的な不動産の売却では、仲介を依頼した不動産会社の売却活動によって買主を探し、売主・買主双方が合意する条件で契約を締結する仕組みです。このような取引を「相対（あいたい）方式」と言います。

一方、入札方式とは複数の購入希望者の中で、一番良い条件で購入したい人に売却する方法です。従来は、国や地方自治体、企業が利用するケースが一般的でしたが、近年は個人が利用するケースも増えています。

1.2. 入札方式は売主に有利？

相対方式では、購入希望者が殺到するような物件を除いて、売主と買主は基本的に1対1での交渉になります。

買主には「できるだけ安く買いたい」という心理があるため、売り出し価格よりも高値で売却できる可能性は低く、場合によっては値引き交渉を持ち掛けられることもあるでしょう。

一方、入札方式は、複数の購入希望者の中から好条件を提示した人が購入できる仕組みです。入札状況によっては、売主が提示した価格よりも高値がつく可能性があります。

つまり、入札方式では、相対方式よりも好条件で購入してくれる買主を見つけやすくなっています。

不動産売却の値引き交渉については、以下の記事をご覧ください。

不動産売却時の価格交渉について

1.3. 落札者の決め方

入札方式による落札者の決め方には、「競り上がり方式」と「ポスティング方式」があります。

競り上がり方式とは、一般的なインターネットオークションの形式で、入札者が高値を更新する度に、最低売却価格から価格が上がっていく仕組みです。入札者が高値を更新する場合、同じ入札者でも何度も入札できます。

ポスティング方式とは、売主の希望価格を参考に入札参加者1人につき1回のみ入札できる仕組みです。入札参加者の中から最も高値を提示した人が落札者となります。

どちらも最高額を提示した人が落札者となる仕組みですが、実際に落札者を決める際、入札価格だけでなく不動産の購入目的や条件などを総合的に加味して決定するケースが一般的です。

2. 入札による不動産の売却に向いている物件

入札方式による不動産の売却は、山林や農地、郊外の土地などの広い土地の売却に向いています。

宅地としては広すぎて個人の買主を見つけにくい土地でも、地方自治体や企業が開発目的で購入してくれることがあります。地方自治体や企業が落札することで、ショッピングモールの建築やリゾート地の開発など有効活用してくれるでしょう。

3. 入札方式の種類【一般競争入札・指名競争入札】

入札方式には、大きく分けて一般タイプと指名タイプがあります。各タイプの中でも複数の種類に細分化されますが、ここでは代表的な一般競争入札と指名競争入札を紹介します。

3.1. 一般競争入札

一般競争入札とは、入札の参加資格を公告し、不特定多数の入札参加者を集める方法です。入札方式の中でも基本的な方法となり、最も有利な条件を提示した人と売買契約を締結します。

一般競争入札では参加資格が明示されるため、入札参加者にとって公平性が高いというメリットがあります。

3.2. 指名競争入札

指名競争入札とは、あらかじめ定められた参加資格を満たしている人だけが入札に参加できる方法です。最も好条件を提示した人が落札者となる点は一般競争入札と同じですが、入札前に参加希望者が絞られる点が異なります。

4. 不動産を入札方式で売却するメリット

入札方式で不動産を売却すると複数のメリットがあります。自分にもできるか不安に感じる人も、基本的には不動産会社が主導してくれるのでぜひ検討してみてくださいね。

4.1. 高額で落札される可能性がある

入札方式では、買主候補者同士で価格を競り合うため、希望価格以上で売却できる可能性があります。できるだけ高く売りたいと考えている人は、入札方式による不動産の売却も選択肢の一つです。

4.2. 売買契約が成立する可能性が高い

入札方式では買主の対象が不動産会社となるケースが多くなっています。

買主が個人の場合、本人が購入を希望していてもローンの審査で落ちるリスクがあるため、売買契約が成立しないことがあります。

買主が法人の場合、ローン審査による契約破綻の心配がありません。

4.3. 短期間で売却できる可能性がある

相対方式では、基本的に買主候補者と1対1で交渉しますが、交渉によっては契約成立に至らない場合があります。1対1で交渉を進めるため、契約が成立しなければ売却活動をやり直す必要があります。

入札方式では一度に複数の買主候補者を募集できるため効率が良く、短期間で売却できる可能性があるでしょう。

5. 不動産を入札方式で売却するデメリット

入札方式には複数のメリットがある一方、売主として注意するべきデメリットもあります。メリットと併せて確認しておきましょう。

5.1. 入札状況が売却価格に大きく影響する

入札方式のメリットでは、買主候補者の競り合いによって高値で売却できる可能性があると解説しました。しかし、入札状況によっては売却価格が相場よりも低くなる場合もあります。

たとえば、入札参加者が思うように集まらず、提示される価格が想定よりも低くなってしまうことが考えられます。

入札方式による不動産の売却では、価格設定が非常に重要です。価格を高く設定し過ぎると入札参加者が集まらない原因になるため、相場に適した価格設定を意識しましょう。

相場に適した価格を知るためには、複数の不動産会社に査定依頼することがポイントになります。一括査定を利用すると、簡単に査定依頼できるので、ぜひ一度お試しください。

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5.2. 売却できない場合がある

相対方式と同じように、入札方式でも必ず買主候補者が現れるとは限りません。入札期間に買主候補者が現れない場合や、買主候補者が現れても1人のみといった場合もあります。

入札方式は相対方式よりも早く売却できる可能性がありますが、必ず売却できる訳ではない点に注意が必要です。売却までの期限が迫っている場合は、不動産会社にしっかりと相談した上で売却の方針を検討しましょう。

6. 入札方式による不動産の売却で失敗しないコツ

入札方式による不動産の売却で失敗しないコツは、入札方式の実績がある不動産会社を選ぶことです。

入札方式には、相対取引とは異なるノウハウが必要です。不動産会社を選ぶ際、入札方式の実績があると安心して任せられるでしょう。

7. 入札方式による不動産売却の流れ

入札方式による不動産売却の流れは以下の通りです。

  1. STEP1：査定・相場の確認
  2. STEP2：入札の仲介を依頼する不動産会社の選定
  3. STEP3：媒介契約を締結する
  4. STEP4：入札方針の確認・入札
  5. STEP5：落札者と不動産売買契約を締結する
  6. STEP6：入札金額の入金・引き渡し

不動産の売却活動を不動産会社へ依頼する際、媒介契約を締結します。

媒介契約を締結する不動産会社は不動産を売却する上で非常に重要です。一括査定などを利用し、複数の不動産会社を比較した上で媒介契約を締結することをおすすめします。

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不動産の売却にかかる手数料や媒介契約については、以下の記事で解説しているのでこちらも併せてご覧ください。

不動産売却にかかる仲介手数料
不動産売却にかかる費用
不動産売却時の媒介契約の種類と特徴（一般媒介契約･専任媒介契約･専属専任媒介契約）

8. まとめ

入札方式による不動産の売却は、個人が利用することも可能です。個人に対して売却しにくいような、郊外の広い土地や農地などの不動産を売却予定の人は、相対方式だけではなく入札方式も検討してみてくださいね。

また、入札方式では不動産会社の選定が非常に重要なポイントです。複数の不動産会社を比較した上で、媒介契約を締結することをおすすめします。

  • 入札方式による不動産の売却は、個人でも利用できる
  • 郊外の土地や農地など広い土地の売却には、入札方式が向いている
  • 入札方式には大きく分けて一般タイプと指名タイプがある
  • 入札方式には、予想よりも高く売却できる可能性があるなど複数のメリットがある
  • 入札方式では、価格設定と不動産会社選びが重要
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