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不動産売却時は「インスペクション」するべき？宅建業法改正で注目される住宅診断について解説

インスペクションの内容や売主が実施するメリット・デメリット、費用の相場など

更新日：

不動産の売却時にインスペクションを実施するべきかどうか、お悩みの方もいるのではないでしょうか。品質の良し悪しの見極めが難しい中古住宅では、引き渡し後にトラブルが生じるケースが少なくありません。インスペクションの実施は、トラブル防止の観点から効果的です。

ここでは、インスペクションの内容や売主が実施するメリット・デメリット、費用の相場について解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • インスペクションとは、専門家に依頼して建物の劣化具合を調査すること
  • 事業者によって調査内容が異なる点に注意
  • 宅地建物取引業法上の「建物状況調査」は目視や計測が中心
  • インスペクションの実施は、引き渡し後のトラブル防止など売主側にメリットあり
  • 不動産会社がインスペクション事業者を紹介してくれるケースがある

目次

1. 不動産売却時に実施する「インスペクション」とは？

インスペクションとは、専門家（建築士など）に依頼して建物の劣化具合を調査することです。補修工事の必要性や現況を把握するために行います。

インスペクション以外にも、住宅インスペクション、ホームインスペクション、住宅診断など複数の呼び方があります。

インスペクションの定義

広義の「インスペクション」は、建物の劣化具合を調査することです。ただし、複数の呼び方が存在することから分かるように、事業者によって定義が異なります。インスペクションを検討している場合は、目的に適した調査を実施することが大切です。

従来は、インスペクションの明確な定義がありませんでした。しかし、国土交通省が2013年に公表した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」では、インスペクションを以下3つのタイプに分類しています。

  • 建物状況調査：一次的（基礎的）なインスペクション。目視や計測が中心。
  • 既存住宅診断：二次的なインスペクション。一次的なインスペクションで詳細の検査が必要と判断された場合などに実施。
  • 性能向上インスペクション：省エネやバリアフリーリフォームなど、住宅の性能向上のための工事を目的とする場合に実施。

同ガイドラインにおいて、中古住宅の売却時に求められるインスペクションは、主に建物状況調査です。これは、業界全体で統一されていなかったインスペクションについて、必要最低限の基準を定めたものになります。目的に応じて、より精密な調査を実施することも可能です。

インスペクションと言っても、さまざまな定義があることを把握しておきましょう。

インスペクションの内容

不動産売却時に実施するインスペクションでは、目視や計測を中心に以下の項目を調査します。

  • 建物の構造体力上、主要な部分（柱、床、壁、基礎など）
  • 雨水や水漏れの侵入に関する部分（屋根、外・内壁、天井など）
  • 劣化すると日常生活に支障をきたす恐れのある部分（給排水管、換気ダクトなど）
インスペクションの検査結果は「一定の検査事象に該当するか否か」で判定されます。例えば「天井に雨漏り・水漏れが発生している（またはその可能性が高い）」という項目があれば、該当する・しないで判定する仕組みです。
宅地建物取引業法の改正で高まる注目度
「インスペクション」という言葉が中古住宅市場に浸透しつつあるのは、改正宅地建物取引業法が施行されたためです（2018年）。改正宅地建物取引業法では、宅建業者に以下の3点が義務付けられました。

【媒介契約書面への記載】

インスペクション業者のあっせん可否を媒介契約書に記載する（依頼者の意向があればあっせんする）

【重要事項説明】

インスペクションを実施した場合、その結果を買主へ説明する

【売買契約時の対応】

建物の状況を契約の当事者（売主・買主）が確認し、その内容を記載した契約書を交付する

日本では、中古物件よりも新築物件の人気が高い傾向にあります。その要因の一つに、中古住宅における修繕履歴の確認や劣化具合の判断が難しく、品質に不安を抱く購入検討者が多いことが挙げられます。

とはいえ、建築技術の発達によって、昨今の住宅は高性能で長持ちするものが少なくありません。政府は、中古住宅市場を活性化させるために、購入検討者の不安を払拭する取り組みを行っています。その中の一つが「インスペクション」の普及促進です。

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インスペクションは売主の義務ではない
インスペクションの実施は、売主の義務ではありません。取引によっては、買主が実施するケースもあります。実施するべきか悩んでいる場合は、不動産会社へ相談してみるとよいでしょう。

2. 売主がインスペクションを実施するメリット

不動産売却時にインスペクションを実施した場合、引き渡し後のトラブル防止や買い手側の不安を払拭できるというメリットがあります。また、結果に問題がなければ、一定の品質が担保されている証明としても有効です。

引き渡し後のトラブル防止

売主は、買主に対して「契約不適合責任」という責任を負っています。これは、引き渡した不動産の状態が契約内容と一致していない場合に、売主が修繕費用などを負担するというものです。

一見、問題がないように見える中古住宅でも、大きな問題を抱えていることがあります。例えば、トラブルに発展しやすい不具合の一つが雨漏りです。

国土交通省の定める建物状況調査には、雨漏りに関する調査が含まれています。事前に物件の不具合を把握して買主に伝えておくことで、引き渡し後のトラブルを防止できるでしょう。

不動産売却時に契約書をチェックする際のポイントや契約時の必要書類
買い手の「不安」を払拭できる

買い手には、「分からない」ことへの不安があります。

専門知識を持たない方が、住宅の劣化具合を判断するのは困難です。目視で確認できるひび割れがあった場合、それがどのように問題なのか、精密な調査が必要なのかなど判断しなければなりません。

売り出す段階で、可能な限り多くの情報を提供しておくと、買い手の不安が和らぎます。
適正価格での売却につながる

不動産の売却価格は、売主と買主による交渉を経て決まります。買い手に不安が残ると、本来の価値よりも低い価格を提示されることがあるかもしれません。インスペクションを実施して不具合がない旨を証明できれば、本来の価値を理解してもらいやすくなるでしょう。

3. 売主がインスペクションを実施する際の注意点

インスペクションの実施は、売主にとってデメリットとなる場合があります。実施時の注意点も把握しておきましょう。

値引き交渉・修繕を要求されるリスク

インスペクションを実施した結果、物件の不具合が明確になったとします。買い手は少しでも安く買いたいと考えるため、条件交渉時に値引きや修繕を要求されることがあります。

不動産売却時の価格交渉について
期間・費用がかかる

インスペクションの調査にかかる時間は、数時間です。ただし、調査後に事業者が報告書を作成するまでに、数日かかる可能性があります。現地調査が基本のため、日程調整にも時間を要するでしょう。事業者へ依頼するための費用もかかります。インスペクションの実施時は、所要期間や費用がかかる点にご注意ください。

依頼先によって検査内容が異なる
国土交通省が定めるインスペクションの定義は、あくまでも政府が定めている基準です。インスペクション事業者に共通のプランや項目がある訳ではありません。依頼先によって調査項目が異なるため、事前に確認しておきましょう。

また、建物状況調査は物件の瑕疵（不具合）の有無を把握するものではなく、調査の対象項目における劣化具合を把握するものです。調査結果で問題なし＝物件全体で瑕疵がないと保証されるものではありません。

4. 不動産売却時におけるインスペクション費用の相場

インスペクション費用の相場は、5万円前後です。ただし、先述の通り依頼先によって内容が異なるため、あくまでも目安となります。床面積や設備など建物の条件によって、割増料金となるケースもあります。一般的に、面積が広く、設備が充実している建物ほど価格が高くなる傾向です。

5. インスペクションの流れ・依頼先の探し方

インスペクションの依頼先は、不動産会社にあっせんしてもらうか、自分で探します。不動産会社へ依頼する場合は、以下7つのステップです。
  1. STEP1：不動産会社へ相談する
  2. STEP2：インスペクションに関する説明を受ける
  3. STEP3：不動産会社と媒介契約を締結する
  4. STEP4：インスペクション事業者による見積もり
  5. STEP5：インスペクションの打ち合わせ（訪問の日程調整や図面の郵送など）
  6. STEP6：現地調査（目安3時間※）
  7. STEP7：報告書の発行（数日かかる可能性あり）

※物件の条件や調査内容によって異なります

不動産会社と媒介契約を締結する際に、インスペクション事業者を紹介してくれるか否かの案内があります。紹介に対応していないケースもあるため、複数社へ確認しておきましょう。複数の不動産会社へ相談する際は、無料の一括査定サービスがおすすめです。


無料の一括査定サービスを利用する

インスペクション事業者を自分で探す場合は「既存住宅状況調査技術者検索サイト」が参考になります。

不動産売却完了までの流れ

6. まとめ

不動産売却時の売主・買主双方の不安を解消するには、インスペクションの実施が効果的です。引き渡し後のトラブル防止、適正価格での売却を期待できるなど、売主側のメリットが大きいため検討しておくとよいでしょう。

不動産会社の中には、インスペクション事業者を紹介してくれるところがあります。そのような不動産会社を効率的に探したい方は、無料の不動産一括査定サービスをぜひご活用ください。

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  • インスペクションの実施は、引き渡し後のトラブル防止など売主側にメリットあり
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この記事のポイント Q&A

不動産売却時に実施する「インスペクション」とは？

インスペクションとは、専門家（建築士など）に依頼して建物の劣化具合を調査することです。補修工事の必要性や現況を把握するために行います。インスペクション以外にも、住宅インスペクション、ホームインスペクション、住宅診断など複数の呼び方があります。

詳しくは<1.不動産売却時に実施する「インスペクション」とは？>をご参照ください。

売主がインスペクションを実施する際の注意点は？

インスペクションの実施は、売主にとってデメリットとなる場合があります。実施時の注意点も把握しておきましょう。

  • 値引き交渉・修繕を要求されるリスク
  • 期間・費用がかかる
  • 依頼先によって検査内容が異なる

詳しくは<3.売主がインスペクションを実施する際の注意点>をご参照ください。

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