定期借地権付きマンションへの住み替え・買い替え

１．定期借地権とは

平成4年8月に施行された借地借家法に基づき、供給側の地主が安心して借地を提供できる環境を整備したうえで、住宅宅地の供給をすることを目的として生まれました。

2．定期借地権付き分譲マンションの事例

2008年秋に住友不動産が売り出した地上43階建て、総戸数828戸の「シティタワー品川」は、JR品川駅まで徒歩10分という好立地でありながら、2LDK〜3LDKのタイプで価格は2000万円台から3000万円台と、一般的な所得層にも手の届く物件となり、即日完売となりました。

この土地の所有者は東京都で、借地期間は72年、法人の購入は認められておらず、5年間は必ず住むことを条件としました。

しかし、こうした物件はあくまで例外で、ここまで条件の整ったものはそうそう出てくるものではありません。

定期借地権とはそもそも土地所有者の権利保護を目的としたもので、居住者にはその土地や物件を「所有する」というよりも「利用する」という考え方が求められます。

一般的に分譲マンション購入を検討している方は、物件を「所有する」ために長期の住宅ローンを組んで購入しようと考えていることが多く、また物件の資産価値を重視し、売る・貸すといったことを考えた場合にリスクが生じる可能性も高いため、なかなかなじまないといった考え方もあります。

3．一般的な分譲マンションとの違い

検討したい分譲マンションが「定期借地権付き物件」だった場合は、一般的な分譲マンションとの違いを把握しておく必要があります。

先ほども指摘したように、定期借地権付きマンションというのは「利用する」という概念で購入するもので、「所有する」ということに重きを置かない人に向いているわけですが、いずれにしろマンションの建物自体は永久的な資産にはなりません。

資産となるのは土地ですが、それも一戸当たりに換算するとたいていの場合ほんの数坪程度でしょう。建物自体は老朽化するのでいつかは建て替えをしなくてはなりません。

昨今100年コンクリートを謳ったマンションも出てきていますが、一般的なマンションの耐久年数を50年くらいと考えると、借地期間が50年の定期借地権付きマンションは、そのときには所有権はなくなり、また新たなところへ自由に移動が可能となるわけです。

物件を居住空間として「利用する」ということに重きを置くのであれば、そちらの方が合理的と考えることも出来ます。

デメリット

購入した後売却を検討する場合、定期借地権は借りる期間が定められていますので、契約残存期間が短いほど売却しにくくなります。

また「所有する」ことに重きを置く方が「買い主」の対象とならないため、買い主を探すことが難しくなります。他にも売却には地主の許可が必要になりますので、譲渡承諾料についても購入時に確認しておきましょう。

売却を検討する際に買い主が見つけ辛いという上記の理由もあり、定期借地権付き物件は住宅ローンを組めない場合もあるため、一度金融機関へご相談されることをお勧めいたします。

4．選ぶ際のチェックポイント

以上のようなことを踏まえた上で、定期借地権付きマンションを選択したいというのであれば、居住空間としての利用価値を吟味して選ぶことが必要です。 以下の点をチェックポイントとして考えておきましょう。

価格

• □一般的なマンションと広さ、価格を比べた場合、割安か
  ※目安は通常価格の３割〜４割減程度。
• □解体費の積み立て、地代を足しても割安といえるか
  ※物件によっては解体費が必要でない場合があります。また、地代を払う代わりに固定資産税は払う必要がないので、そのあたりも試算に入れて価格をみてみましょう。

価値

• □立地や環境などを見た場合、例えば10年住んで、貸せる状況になったときに貸せる物件か
• □居住空間として自分が住んでも人が住んでも充分快適な設備や耐久性が整っている物件か

ライフプラン

• □借地期間（例えば50年）後の自分や家族の生活状況はどうなっているか
• □期間一杯、何らかの形でその物件を「利用する」ことができるか

まとめ

定期借地権付きマンションについての概要やメリットとデメリットについて解説してきました。一般的な分譲マンションとの違いをしっかりと把握した上で、必要な調査比較を行い、マンションの住み替え、買い替えの候補としてご検討されることをお勧めいたします。