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マンション売却は複数社へ依頼する？不動産会社と結ぶ媒介契約の選び方は？

媒介契約の選び方と契約タイプ別のメリット・デメリット

投稿日：

マンションの売却を検討する方の多くは、「複数の不動産会社へ依頼した方が有利」と考えます。しかし、複数社・1社のみのどちらが良いかはケースバイケースです。

たとえば、営業担当者からの手厚いサポートを希望する場合は、1社に絞った方が売主の意向に合っています。

ここでは、不動産会社と締結する媒介契約の選び方や、契約タイプ別のメリット・デメリットを解説します。ご自身にはどのタイプが合っているのかをチェックしてみてください！

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 複数社へ依頼する契約は一般媒介契約、1社のみに依頼する契約は専任媒介契約(または専属専任媒介契約)
  • 「マンション売却の依頼は複数社へ依頼した方が有利」とは限らない
  • 1社に絞った方が好条件で売却できる可能性がある
  • 媒介契約を締結する前に、複数社を比較することが大切

目次

1. 「マンション売却を複数社へ依頼した方が有利」は誤解？

マンションを売却する際、不動産会社へ仲介（買主探し）を依頼します。この時に結ぶ契約が「媒介契約」です。

媒介契約には、大きく分けて以下2つのタイプがあります。

【媒介契約のタイプ】

  • 売主が複数の不動産会社と契約できるタイプ：一般媒介契約
  • 売主が1社のみの不動産会と契約するタイプ：専任媒介契約（または専属専任媒介契約）

消費者の立場で考えると、1社のみよりも複数社へ依頼した方がお得なイメージですよね。

しかし、どちらのタイプが良いかは、売却予定のマンションや売主の意向によって異なります。媒介契約は契約のタイプによって特徴が異なるため、それぞれのメリット・デメリットを理解することが大切です。

ここでは、不動産会社と締結する媒介契約の選び方と、複数社への依頼が有利とは限らない理由を解説します。

不動産売却時の媒介契約の種類と特徴（一般媒介契約･専任媒介契約･専属専任媒介契約）

1.1. 複数社と1社のみはどちらが良い？媒介契約の選び方

不動産会社と締結する媒介契約には、複数社へ依頼できる「一般媒介契約」と1社のみに絞る「専任媒介契約（または専属専任媒介契約）」があります。

選び方は人それぞれですが、媒介契約の特徴を考えると以下のように考えられるでしょう。

【自分に合った媒介契約の選び方】

  • 営業担当者に手厚くサポートして欲しい
    →専任媒介契約（または専属専任媒介契約）
  • 友人、知人など買主の検討がついている
    一般媒介契約（または専任媒介契約）
  • マンションの条件が良くない（築古物件、日当たりが悪いなど）
    →専任媒介契約（または専属専任媒介契約）

上記はほんの一例です。後ほど、媒介契約のタイプ別にメリット・デメリットを解説するので、そちらも参考にしてみてください。

1.2. 不動産会社からすると、1社のみ（専任媒介契約・専属専任媒介契約）の方が良い

不動産会社の立場で考えた場合、1社のみに依頼する「専任媒介契約・専属専任媒介契約」の方が有利です。

不動産会社と媒介契約を締結すると、物件の広告を作成してインターネットに掲載する、見込客へ提案するといった売却活動をしながら買主を探してくれます。ただし、不動産会社は売却活動をしただけでは利益を得られません。（不動産会社の利益＝売主が支払う仲介手数料です）

不動産会社にとっての仲介手数料は「成功報酬」という位置づけです。つまり、売買契約が成立したタイミングで売主へ請求できるものです。

一般媒介契約は売主が複数の不動産会社と契約できるため、他社の仲介によって売買契約が成立する可能性があります。そのため、売主の契約が成立すれば確実に利益を得られる、専任媒介契約・専属専任媒介契約の方が有利です。

媒介契約を締結すれば、契約のタイプに関わらず営業担当者が全力で対応してくれます。ただし、不動産会社が事業を営んでいるからには、利益を得なければなりません。

限られた時間の中で対応せざるを得ない場合、利益を得られる可能性が高い専任媒介契約・専属専任媒介契約が優先されるでしょう。

不動産売却にかかる仲介手数料

1.3. 「複数社への依頼＝売主に有利」とは限らない理由

それでは、売主の立場で考えた場合、複数社へ依頼できる「一般媒介契約」は売主にとって有利でしょうか？結論としてはケースバイケースです。

たとえば、営業担当者からの手厚いサポートを受けたい場合、一般媒介契約よりも専任媒介契約・専属専任媒介契約の方が意向に合っていると言えます。

その理由をお伝えするために、一般媒介契約と専任媒介契約（または専属専任媒介契約）の違いをご説明しましょう。


【一般媒介契約・専任媒介契約（または専属専任媒介契約）の違い】

契約できる不動産会社の数 レインズへの登録※1 売主への活動報告
一般媒介契約 複数社 任意 任意
専任媒介契約・専属専任媒介契約※2 1社のみ 義務 義務

※1レインズとは、不動産会社向けのネットワークシステムです。物件情報や図面をレインズに登録すると、全国の不動産会社が情報を確認できます。
※2複数社へ依頼できる契約には、専任媒介契約・専属専任媒介契約という2つのタイプがあります。

一般媒介契約は、売主の自由度が高く、不動産会社に課せられる義務が軽い契約です。一方、専任媒介契約（または専属専任媒介契約）は、売主への拘束力が強く、不動産会社に課せられる義務が重い契約です。

たとえば、一般媒介契約ではレインズへの登録が任意のため、登録してくれるかどうかは営業担当者次第です。

売却したいマンションの情報をレインズへ登録すると、仲介を依頼した不動産会社だけでなく、全国の不動産会社と情報を共有できます。登録が義務化されている専任媒介契約・専属専任媒介契約の方が、より多くの人の目に留まりやすいため、短期売却につながる可能性があるでしょう。

また、活動報告についても一般媒介契約は任意、専任媒介契約・専属専任媒介契約は義務となっています。一般媒介契約の場合、活動報告をしてくれるかどうかは営業担当者次第です。

以上のように、媒介契約の種類によって不動産会社に課せられる義務が異なります。

「マンション売却が初めてで手厚くサポートして欲しい」といったケースでは、専任媒介契約・専属専任媒介契約の方が適切な選択肢と言えるでしょう。

2. マンション売却を複数社へ依頼するメリット

マンション売却を複数社へ依頼するメリットは以下の通りです。

【複数社へ依頼するメリット】

  • 複数の媒体や手法で買主を探してもらえる可能性がある
  • 複数の営業担当者から情報を得られる

一般媒介契約では、レインズへの登録義務がありません。しかし、複数の不動産会社へ売却活動を依頼すれば、各不動産会社の公式サイトへの掲載やチラシのポスティングなど、さまざまな方法で買主を探してもらえる可能性があるでしょう。

条件の良いマンションであれば、おすすめ物件として広告の目立つ位置に掲載してもらえる場合もあります。

また、不動産会社の中でも、会社の規模や営業担当者の経験によって情報量が異なります。複数の営業担当者と接点を持つことで、売却に関する有益な情報を得られる可能性もあるでしょう。

3. マンション売却を複数社へ依頼するデメリット

マンション売却を複数社へ依頼するデメリットは以下の通りです。

【複数社へ依頼するデメリット】

  • レインズへの登録や売主への活動報告は営業担当者次第
  • 売却期間が長引く可能性がある

一般媒介契約ではレインズへの登録や活動報告が任意のため、営業担当者によって対応が異なります。レインズに登録されず、活動報告を受けられない場合、売却期間が長引く原因になりかねません。

売却期間が長引くと、さらに買い手が見つかりにくくなり、値下げを強いられることもあるでしょう。

マンションの条件や依頼する不動産会社によって異なるため一概には言えませんが、一般媒介契約にはメリットだけでなくリスクがある点も押さえておいてくださいね。

不動産売却時の値下げのタイミング・値下げ幅の目安とは？

4. マンション売却の依頼を1社に絞るメリット

マンション売却の依頼を1社に絞るメリットは以下の通りです。

【1社に絞るメリット】

  • 売却活動を積極的に行ってくれる可能性が高い
  • 不動産会社との連絡がスムーズ

不動産会社を1社に絞ることに、不安を抱く方もいらっしゃると思います。大切な資産の売却を任せるのですから、無理はありません。

しかし、マンションをできる限り早く・高く売却したいと考える場合、1社に絞った方が効率の良いケースが多いです。専任媒介契約・専属専任媒介契約ではレインズへの登録や売却活動の報告が義務化されているため、不動産会社が積極的に動いてくれる可能性が高くなります。

不動産はたくさんの人に広告を見てもらい、提案してもらえる機会が多いほど、成約率が高まります。積極的な売却活動によって短期間で買主が見つかれば、売主に有利な条件で契約できることもあるでしょう。


また、相談の窓口を1社へ集約することで、不動産会社との連絡もシンプルになります。

5. マンション売却の依頼を1社に絞るデメリット

マンション売却の依頼を1社に絞るデメリットは以下の通りです。

【1社に絞るデメリット】

  • 友人や知人が買主になった場合も仲介手数料がかかる（専属専任媒介契約）
  • 営業担当者と相性が悪いと売却期間が長引く可能性がある

不動産会社を1社に絞る媒介契約には「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2つのタイプがあります。前者よりも後者の方が売主への拘束力が強く、不動産会社に課せられる義務が重い契約です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、売主自らが探した買主と直接契約できるかどうかです。（不動産会社を通さないで契約できるかどうか）専任媒介契約は直接契約が可能、専属専任媒介契約はできません。

専属専任媒介契約の場合、買主が友人・知人でも仲介手数料が発生する点に注意が必要です。

また、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1社のみに頼る契約です。頼んだ不動産会社の営業担当者と相性が悪い場合、売却活動が思うように進まない可能性があります。

営業担当者との相性をチェックするために、媒介契約を締結する前に複数社を比較してみると良いでしょう。

6. 【相性の良い営業担当者探し】ポイントは複数社を比較すること

マンションを早く・高く売却するためには、営業担当者選びが重要です。

ご自身と相性の良い営業担当者を探すために、媒介契約を締結する前に複数社を比較しましょう。

一般媒介契約であっても、専任媒介契約（または専属専任媒介契約）であっても、不動産の売却は営業担当者の協力が必要不可欠です。複数の営業担当者を比較して、話しやすさや第一印象、売却予定のマンションに対する知識などをチェックしてみてください。

営業担当者を比較する際におすすめの方法は、複数社へ査定依頼をする方法です。手間をかけずに査定依頼する方法として一括査定サービスがあります。

無料で利用できるので、ぜひ一度ご活用ください。

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不動産の売却はどんな営業担当者へ依頼するべき？見極めポイント7選

7. まとめ

マンションの売却を複数社へ依頼するべきか、1社に絞るべきかはケースバイケースです。媒介契約のタイプ別に向き・不向きがあるため、それぞれのメリット・デメリットを確認しておくことをおすすめします。

また、一般媒介契約・専任媒介契約（または専属専任媒介契約）のどちらにしても、複数社を比較して相性の良い営業担当者を探すことが重要です。一括査定を利用すると手軽に依頼できるので、チェックしてみてください！

  • 複数社へ依頼する契約は一般媒介契約、1社のみに依頼する契約は専任媒介契約(または専属専任媒介契約)
  • 「マンション売却の依頼は複数社へ依頼した方が有利」とは限らない
  • 1社に絞った方が好条件で売却できる可能性がある
  • 媒介契約を締結する前に、複数社を比較することが大切
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