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築30年超えの不動産売却時に押さえておきたい「5つのコツ」と築古物件の資産価値

築30年を超える不動産を売却するコツと資産価値の考え方

更新日：

「築30年を超える物件は売れないだろう」と諦めていませんか？中古住宅市場では、築30年超えの一戸建てやマンションも取引されています。とはいえ、築浅物件と比べると需要が低いことも確かです。築30年を超えた不動産売却時のコツや資産価値の考え方について確認しておきましょう。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 築30年超えの不動産でも売却は可能
  • 一戸建ての建物は、耐用年数を超えると「無価値」になる可能性大
  • マンションの資産価値は、一戸建てよりも下がりにくい傾向
  • 不動産査定は複数社への依頼が鉄則
  • リフォームや解体の自己判断はおすすめできない

目次

1. 築30年超えの不動産売却時に役立つ！資産価値の考え方

築年数の浅い物件と比べた場合、築30年超えの一戸建てやマンションは資産価値が大きく下がります。特に一戸建ての建物は、ほとんど価値が無くなると言われています。

「建物が無価値なら、売れないのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、築30年を超える一戸建てやマンションであっても、中古住宅市場で取引されています。売却に不安がある方は、築古物件の取引事情について確認しておくとよいでしょう。


また、不動産売却は売主が決めた価格で売り出す仕組みです。不動産の資産価値の考え方を知っておくと価格決めに役立ちますので、売却前に理解を深めておきましょう。

不動産売却と耐用年数・減価償却の関係とは？【築年数が査定や売却に与える影響】

1.1. 築30年を超える物件の取引事情

「築30年超えの物件は売れるのか」気になる方もいるでしょう。以下のグラフは、住み替えのために購入された中古住宅の築年数を、築25年以内と築26年以上に分けて集計したものです。

国土交通省の調査によると、中古住宅市場で取引された物件のうち、築26年以上の割合は一戸建て34.9％、マンション39.2％でした。この中には築40、50年を超える物件も含まれます。築30年超えの物件でも、売却のチャンスは十分にあると言えるでしょう。

参考：国土交通省(令和3年度　住宅市場動向調査報告書を加工して作成)

1.2. 築年数の古い一戸建てが「無価値」と言われる理由

「築年数の古い一戸建ては無価値になる」と聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。これには、一戸建ての査定方法や耐用年数が関係しています。

一般的に、一戸建ての建物は「原価法」という手法で査定されます。原価法とは、建て替えたらいくらになるかを計算して、現在価値を求める方法です。具体的には、建て替えた場合の価格（再調達原価）から経年劣化した分（減価額）を引き算します。

一戸建て（建物）の資産価値＝再調達原価−減価額


上記の計算式から、「再調達原価と減価額がそれぞれいくらになるか」によって資産価値が決まることが分かるでしょう。ここでのポイントは「減価額」です。

減価額の計算には、耐用年数（木造住宅の場合は22年）を使用するケースが一般的です。耐用年数を用いて減価額を計算する場合、築年数が耐用年数を超えると、再調達原価よりも減価額の方が高くなります。

（築年数＞耐用年数の場合、再調達原価＜減価額）


耐用年数は構造によって異なりますが、日本の一戸建ての多くは木造です。木造住宅の法定耐用年数は22年のため、「築22年を超える一戸建ては減価額が高くなり、価値が無くなる」という訳です。

ただし、これは建物の状態を考慮せず、一律で計算した場合の資産価値です。最近では性能の高い住宅も多く、一概には言えません。建物の価値はさまざまな要因で変動するため、各社の査定結果を比較してみるとよいでしょう。

1.3. マンションと一戸建ての違い

マンションの場合も、築年数が経つにつれて資産価値が大きく下がります。ただし、大手ディベロッパーのブランド力がある、管理体制が良好など、資産価値が落ちにくい物件もあります。

一戸建てとマンションでは査定の考え方が異なるため、違いを確認しておきましょう。押さえておきたいポイントは、「構造」と「査定方法」が異なる点です。


構造 一般的な査定方法
一戸建て（建物） 木造が多い 原価法
マンション 鉄筋コンクリート造または鉄骨・鉄筋コンクリート造が多い 取引事例比較法

マンションのように規模の大きな建物は、鉄骨・鉄筋コンクリート造など丈夫な構造が一般的です。耐用年数は47年（木造住宅は22年）と長く設定されており、価値の低下も比較的緩やかな傾向にあります。

また、マンションは「取引事例比較法」という手法で査定します。取引事例比較法とは、地域における類似物件の取引事例を参考に、どれだけ劣っているか、優れているかで評価する方法です。

マンションの査定時は、比較対象の物件をどれにするか、比較対象と査定対象をどのように比較するかがポイントになります。不動産会社へ査定依頼した際は、どのような物件を比較対象に選定しているかを確認してみてください。

2. 築30年超えの不動産を売却する方法

築30年を超える不動産を売却する方法は、以下4つです。

  • 現状のまま売る
  • リフォームしてから売る
  • 解体後に土地として売る（一戸建て）
  • 買取業者に売る
建物の状態が良好な場合は、現状のまま売却するのも手です。昨今は、割安な築古物件を購入して自分でリフォームしたいと考える方もいるため、そのような層をターゲットにするとよいでしょう。また、自分でリフォームしてから売りに出せば「買い手の負担を軽減できる」というメリットがあります。

一戸建ての場合は、建物を解体して土地として売ることも選択肢の一つです。土地として売り出せば購入検討者のターゲット層が広がり、売りやすくなります。

早く売りたい場合は「買取」という選択肢もあります。買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。不動産会社が買い取った後、リフォームなどをしてから転売する仕組みです。

ただし、リフォームや解体のように費用をかける場合、それらにかかった費用を売却代金に上乗せできるとは限りません。また、買取業者への売却時は、通常の不動産売却（仲介）よりも売り値が下がる可能性がある点にご注意ください。

【古い家を売却したい方向け】4つの方法とコツ｜空き家を放置するリスクとは？

3. 築30年超えの不動産売却時に知っておきたい5つのコツ

日本では新築・築浅物件の人気が高く、築年数の古い物件の需要は高くありません。物件の状態によっては、魅力を高める工夫が必要です。築30年超えの不動産売却時に知っておきたいコツを5つ紹介します。

3.1. 不動産査定は「複数社への依頼」が鉄則

「不動産査定は複数社へ依頼しましょう」こんなフレーズを聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。「なぜ複数社へ依頼するのか」というと、不動産会社によって査定結果や売却の戦略が異なるためです。

不動産査定の主な目的は、売却したい不動産の相場を把握することです。多くの売主は、不動産会社の査定結果を基準に売り出し価格を決めます。適正価格で売り出せるかどうかは、査定結果が大きく影響すると言えるでしょう。

しかし、査定結果は、営業担当者の経験や不動産会社が保有する情報に左右されます。売却の実績が豊富で、情報をたくさん持っている不動産会社へ依頼できるかどうかがポイントです。

また、建物を解体して土地として売った方がよいのか、そのままでも売れそうかなど「どうしたら売れるか」という戦略を立ててくれるのも不動産会社です。

複数社へ査定依頼すれば、各社の査定結果を比較できるだけでなく、戦略の立て方や営業担当者の対応なども比較できます。売却活動を円滑に進めるためには、複数社への依頼をおすすめします。

複数社への査定依頼には、無料の一括査定サービスが便利です。売却を検討している方はぜひご活用ください。

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3.2. 自分でも相場をチェックしておく

不動産会社による査定結果だけでなく、自分でも相場をチェックしておきましょう。相場を把握しておくと、不動産会社の査定結果を比較する際も役立ちます。

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3.3. インスペクションで引き渡し後のトラブル防止

インスペクションとは、専門家に住宅の状態を検査してもらうことです。基礎や柱など建物の構造上、大切な部分の劣化具合を確認できます。

売主は「契約不適合責任」という責任を負っています。これは、買主へ引き渡した不動産と契約内容が異なる場合に、修繕などを行う責任のことです。

問題がないように見えても、シロアリ被害や雨漏り、柱の腐食など、大きな問題が潜んでいることもあります。事前にインスペクションを実施し、買主が了承した上で契約すればそういったトラブルを防止できます。

3.4. リフォームやハウスクリーニング、解体は要相談

リフォームやハウスクリーニング、解体など、費用をかける前に不動産会社へ相談しましょう。理由は、費用をかけたからといって高く売却できる保証がないためです。物件によっては現状のままで売却できることもあるため、自己判断は避けましょう。

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3.5. 境界確定で買い手の不信感を払拭

数十年前に購入した物件や相続で取得した物件の場合、隣地との境界が曖昧なケースが珍しくありません。境界確定が済んでいない物件は、購入後に隣地所有者とトラブルが生じるリスクが高く、購入検討者に敬遠される可能性があります。売却を検討している方は、境界確定の有無について確認しておきましょう。

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4. まとめ

築30年を超える不動産でも売却は可能です。ただし、築浅物件よりも需要が下がるため、売却の難易度が高くなります。実績の豊富な不動産会社へ相談しましょう。複数社への査定依頼には、無料の一括査定サービスをご活用ください。

  • 築30年超えの不動産でも売却は可能
  • 一戸建ての建物は、耐用年数を超えると「無価値」になる可能性大
  • マンションの資産価値は、一戸建てよりも下がりにくい傾向
  • 不動産査定は複数社への依頼が鉄則
  • リフォームや解体の自己判断はおすすめできない

この記事のポイント Q&A

築30年超えの不動産を売却する方法とは？

築30年を超える不動産を売却する方法は、以下4つです。

  • 現状のまま売る
  • リフォームしてから売る
  • 解体後に土地として売る（一戸建て）
  • 買取業者に売る

詳しくは<2.築30年超えの不動産を売却する方法>をご参照ください。

築30年超えの不動産売却時に知っておきたい5つのコツは？

日本では新築・築浅物件の人気が高く、築年数の古い物件の需要は高くありません。物件の状態によっては、魅力を高める工夫が必要です。築30年超えの不動産売却時に知っておきたいコツを5つ紹介します。

  • 不動産査定は「複数社への依頼」が鉄則
  • 自分でも相場をチェックしておく
  • インスペクションで引き渡し後のトラブル防止
  • リフォームやハウスクリーニング、解体は要相談
  • 境界確定で買い手の不信感を払拭

詳しくは<3.築30年超えの不動産売却時に知っておきたい5つのコツ>をご参照ください。

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