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農地所有者は不動産売却で苦労する？その理由と売却時の流れ・費用

農地の売却が難しいと言われる理由や売却方法から費用まで

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「農地の売却は難しい」

農地の売却を検討している人であれば、一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。

農地は、「農地法」によって所有権移転や転用を制限されているため、一般的な不動産売却とは異なります。売却に要する労力や時間を考えると、利用予定がないまま売却せずに放置しようと考える人もいるでしょう。

しかし、利用予定のない農地を保有し続けると、隣家とのトラブルが生じるリスクがあるだけでなく、相続時に大きな税負担を強いられることもあります。有効活用できる個人または法人へ売却してしまった方が、ご自身やご家族にとっての負担軽減につながるかもしれません。

ここでは、農地の売却を検討している人に向けて、農地売却が難しいと言われる理由、農地の売却方法、売却にかかる費用についての解説です。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 農地を売却または転用するためには、農業委員会や都道府県知事等の許可が必要
  • 農地を無許可で売却すると、農地法違反によって罰則が課せられることがある
  • 固定資産税の負担が軽い農地でも、相続税の負担が重くなることがある
  • 農地の売却方法は、「農地として売却」「農地転用して売却」の2種類
  • 農地の売却に強い不動産会社探しには、不動産一括査定が便利

目次

1. 農地の不動産売却は難しい！その理由とは？

不動産売却の中でも、農地の売却は難しいと言われています。その理由は、「農地法」によって所有権移転や転用等の制限があるためです。

農地法とは、国にとって貴重な資源である「農地」を守り、効率良く活用するために作られた法律です。食料の源である農地は、国民が生活していく上で欠かすことのできない財産。これを守るため、法律による規制が必要とされているのです。

「農地を守り、有効活用する」という国の方針があるため、農地を勝手に売却したり、許可を受けずに農地以外の目的で利用することができません。

1.1. 農地法による規制の具体的な内容とは？

それでは、農地法ではどのような規制があるのか解説しましょう。

農地法の中でも、農地の売却に関連する条項は主に第3条・5条です。

【農地売却に関連する農地法の条項】

  • 農地又は採草放牧地の権利移動の制限（第3条1項）
  • 農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限（第5条）

以下は、上記の各条文で定められている内容をまとめたものです。

  • 農地の所有権等を移転するためには、農業委員会（※1）の許可が必要
  • 農地転用（※2）のために所有権等を移転する際は、都道府県知事や市町村長の許可が必要

※1農業委員会：農地利用の最適化を推進させるため、市町村に設置されている組織
※2農地転用：農地を住宅、工場など農地以外の土地に転換すること

このように、たとえ自分の資産であっても、農地の売却や農地以外の目的で利用するためには農業委員会や都道府県知事等の許可が必要です。

1.2. 【要注意】無許可の農地売却は罰せられるケースも…

不動産売却時は、売主と買主の間で売買契約を締結し、所有権を移転させる手続きを行います。ただし、対象の不動産が農地である場合、農業委員会の許可を受けないと売買契約は無効となり、所有権も移転できません。

農地法で定められている条項に反して、許可を受けずに他者へ売却したり、農地転用したりすると罰則が課せられることもあるため注意が必要です。

2. 不要な農地を売却しないと困る理由【相続時の落とし穴】

「農地の売却は大変そう…利用する予定はないけど、このまま所有していた方が良いのでは？」

手続きの煩雑さから、このように考える人も多いでしょう。

しかし、利用予定のない農地を所有し続けると、固定資産税の納税義務が生じる、害虫の発生によって隣家へ迷惑がかかる恐れがあるといったデメリットがあります。

さらに、注意点として知っておきたいことは、相続税が高額になる場合があることです。

農地にかかる固定資産税や相続税は、地域によって定められた評価方法によって計算されます。不動産にかかる固定資産税や相続税は、不動産の評価額が高いほど税額も高くなる仕組みです。

農地は、一般的な宅地に比べて固定資産税の負担が軽くなるように計算されます。しかし、農地がある地域によっては、相続時の評価額が固定資産税評価額よりも高くなり、相続税が高額になるケースがあります。

固定資産税の負担が軽い＝相続税の負担も軽いと、一概に言えない点に注意が必要です。

「農地を残したい」という国の方針から、相続時の特例制度を利用できることがありますが、農地にかかる相続税の計算は複雑で専門知識を要します。

保有している農地の利用予定がない場合、ご家族の負担を考慮すると売却してしまった方が良いかもしれません。

3. 農地を売却する方法【農地として売却・転用して売却】

農地を売却する場合、「農地として売却する方法」と「農地転用して売却する方法」があり、どちらを選択するかで対応が異なります。

また、農地転用を選択する場合は農地区分によって制限が異なるため、所有している農地について確認することも大切です。

3.1. 農地として売却する

農地を農地として売却する際の流れは以下の通りです。

【農地として売却する際の流れ】

  1. STEP1：買主を探す
  2. STEP2：売買契約の締結
  3. STEP3：農業委員会へ許可申請
  4. STEP4：所有権移転請求権仮登記
  5. STEP5：代金決済・所有権移転登記

農地を農地として売却する場合、農業を営んでいる人や農業に関する知識がある人が買主候補です。ターゲット層が狭くなることから、マイホームを売却する場合よりも買い手が見つかりにくい傾向があります。

買い手の検討がついていない場合は、農地売却の実績豊富な不動産会社へ依頼すると良いでしょう。

また、農地の場合、一般的な不動産売却とは異なり、農業委員会から許可を受けた後に所有権移転登記を行います。ただし、許可が下りるまでに時間がかかるため、許可を受けることを条件に売買契約を締結し、「仮登記」という手続きを行うケースが多くあります。

仮登記とは、所有権移転の手続き（本登記）をする前に行われる登記です。買主が本登記を行う順位を保全する役割があります。

仮登記後に農業委員会から権利移動の許可が下りたら、代金決済・所有権移転の本登記を行い、本格的に農地を売却できるという流れです。

3.2. 農地転用して売却する

農地を農地転用して売却する際の流れは以下の通りです。

【農地転用して売却する際の流れ】

  1. STEP1：買主を探す
  2. STEP2：売買契約の締結
  3. STEP3：都道府県知事等へ農地転用の許可申請
  4. STEP4：所有権移転請求権仮登記
  5. STEP5：代金決済・所有権移転登記

農地を農地転用して売却する際の基本的な流れは、農地として売却するケースと同じです。ただし、農地転用許可の申請先や基準は、対象の地域によって異なります。

まず、農地転用許可の申請先は、市街化区域外であれば都道府県知事です。市街化区域内であれば、許可は不要で農業委員会に届出を行うことで農地転用が可能です。

そして、農地転用の可否は、立地基準と一般基準という2つの基準によって判断されます。

【立地基準・一般基準の違い】

  • 立地基準：周辺地域の市街化の状況等から判断する方法
  • 一般基準：土地が効率的に利用されるか、申請時の転用目的として確実に利用されるかといった観点から判断する方法

立地基準は、対象の地域によって5つの農地区分に分かれます。それぞれの農地区分と転用許可の基準について以下にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

【農地区分と農地転用許可の基準】

＜原則不許可の農地区分＞

  • 農用地区域内農地
  • 甲種農地
  • 第1種農地

上記農地区分は生産性が高い優良農地となっているため、原則、農地転用できません。ただし、甲種農地、第1種農地については、一定の条件のもと例外として許可が下りることがあります。

＜場合によって許可が下りる農地区分＞

  • 第2種農地

小集団の未整備農地（生産性の低い農地等）や市街地近郊農地とみなされる土地に対する区分です。次に紹介する第3種農地に立地困難なケース等、状況によって許可が下りることがあります。

＜原則許可の農地区分＞

  • 第3種農地

上記の農地区分は市街地にある農地となっており、原則、転用許可が下りる地域です。

農地区分による転用許可の基準は、農地として優良な土地かどうかによって異なり、生産性の高い農地ほど転用の許可を受けることが難しくなっています。

農地区分を確認したい場合、各地域の農業委員会へお問い合わせください。

4. 農地売却に強い不動産会社探しには不動産一括査定が便利

ここまで解説した通り、農地の売却は一般的な不動産売却よりも難易度が高くなっています。法律による制限があることを考慮すると、不動産会社へ仲介を依頼した方が安心でしょう。

そうは言っても、全ての不動産会社が農地売却のノウハウを有しているとは限りません。農地売却に強い不動産会社を効率良く探すには、不動産一括査定の利用が有効的な手段の一つです。

不動産一括査定は無料で利用できるので、農地を売却予定の方はご利用を検討してみてはいかがでしょうか。

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5. 農地の売却にかかる税金・費用

ここでは、農地の売却にかかる税金や費用について解説します。また、不動産の売却にかかる費用については以下の記事で詳しく解説しているので、こちらも併せてご覧ください。

不動産売却にかかる費用

5.1. 譲渡所得税（所得税・住民税）

譲渡所得税は農地を売却して生じた利益（譲渡所得）にかかる税金で、計算方法と税率は以下の通りです。

【譲渡所得税の計算方法】

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

※取得費とは農地を購入する際にかかった経費、譲渡費用とは農地を売却する際にかかった経費です

【譲渡所得税の税率】

所得税 住民税
短期譲渡所得 30％ 9％
長期譲渡所得 15％ 5％

※短期譲渡所得：売却した年の1月1日を基準に、所有期間が5年以下の場合に適用される税率
　長期譲渡所得：売却した年の1月1日を基準に、所有期間が5年超えの場合に適用される税率

農地の譲渡所得税には特例制度が設けられており、要件を満たした場合に税金の負担を軽減できる可能性があります。詳細は、各地域の農業委員会へご確認ください。

不動産売却時の譲渡所得について

5.2. 印紙税

印紙税は、不動産売買契約書にかかる税金です。作成された契約書1通に対して課税され、契約金額に比例して税額の負担が大きくなります。

売主・買主が半分ずつ負担するケースが一般的となっているので、目安を確認しておきましょう。

契約金額 税額
10万円超え50万円以下 200円
50万円超え100万円以下 500円
100万円超え500万円以下 1000円
500万円超え1000万円以下 5000円
1000万円超え5000万円以下 1万円
5000万円超え1億円以下 3万円
1億円超え5億円以下 6万円

※不動産売買契約書にかかる印紙税には、令和6年3月31日まで軽減措置が設けられています。上記は軽減措置が適用された場合の税額です。

5.3. 登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記にかかる税金です。農地の評価額を基準に税額を計算するため、評価額が高いほど税金の負担が重くなります。

【登録免許税の計算方法】

不動産の価額×税率2％（本則）※

※令和5年3月31日まで軽減税率1.5％

5.4. 仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社へ仲介を依頼する場合、成功報酬として支払う手数料です。不動産の売買価格を基準に計算されるため、売買価格が高いほど手数料が高くなる仕組みです。

仲介手数料については以下の記事で詳しく解説しているので、興味がある人はご覧ください。

不動産売却にかかる仲介手数料
不動産売却時にかかる手数料について

5.5. 行政書士報酬

農地の不動産売却は手続きが難しいため、専門家である行政書士へ依頼するケースもあります。行政書士報酬は、農地転用等に必要な手続きを代行してもらうための費用です。

一般的に、許可を受けやすい農地は報酬が低く、許可を受けにくい農地は報酬が高くなる傾向があります。

依頼先によってサポート内容や費用が異なるため、詳細は各行政書士事務所へご確認ください。不動産会社へ仲介を依頼する場合、依頼先の相談に乗ってくれることもありますので、相談してみるのも手です。

6. まとめ

農地の売却は、農地法の制限によって農業委員会や都道府県知事等の許可が必要です。一般的な不動産売却とは異なるため、農地売却の実績がある不動産会社を探しましょう。

不動産一括査定を上手に活用すると、効率良く不動産会社を探せるので農地を売却予定の方はぜひ検討してみてください。

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  • 農地を無許可で売却すると、農地法違反によって罰則が課せられることがある
  • 固定資産税の負担が軽い農地でも、相続税の負担が重くなることがある
  • 農地の売却方法は、「農地として売却」「農地転用して売却」の2種類
  • 農地の売却に強い不動産会社探しには、不動産一括査定が便利

この記事のポイント Q&A

農地法とは？

農地法とは、国にとって貴重な資源である「農地」を守り、効率良く活用するために作られた法律です。食料の源である農地は、国民が生活していく上で欠かすことのできない財産。これを守るため、法律による規制が必要とされているのです。

詳しくは<1.農地の不動産売却は難しい！その理由とは？>をご参照ください。

農地の売却方法は？

農地を売却する場合、「農地として売却する方法」と「農地転用して売却する方法」があり、どちらを選択するかで対応が異なります。

詳しくは<3.農地を売却する方法【農地として売却・転用して売却】>をご参照ください。

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