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外国籍の方が不動産売却時に必要な手続きや注意点

手続きのポイントから税金について

投稿日：

日本での不動産売却は、外国籍の方も可能です。外国籍の方の不動産売却手続きや流れは、日本人の場合とほとんど変わりません。

ただし、在留期間が短期の方や海外在住の方など、状況によって必要書類・納税方法が変わるため、注意が必要です。

今回は、外国人が不動産売却する際の、必要書類や税金に関する注意点を解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 外国人の不動産売却は、在留期間によって必要書類が変わる
  • 短期滞在者や海外在住者は、住民票、印鑑登録証明書の代替書類が必要
  • 非居住者の不動産売買代金は、源泉徴収されるケースがある
  • 不動産の売買代金や買主の購入目的によって、源泉徴収が不要になる
  • 外国人の不動産売却では、不動産一括査定サイトの利用がおすすめ

目次

1. 外国人が不動産売却する際の手続きのポイント

外国人が不動産売却する際の手続きのポイントは、所有権移転登記に使用する必要書類です。所有権移転登記とは、現在の所有者（売主）から新しい所有者（買主）へ所有権を変更する手続きです。

外国人・日本人問わず、所有権移転登記では下記の書類が必要になります。

所有権移転登記の必要書類

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 司法書士への委任状
  • 固定資産税評価証明書
  • 住民票 ※
  • 印鑑登録証明書 ※
外国籍の方が注意すべき書類は、※印の住民票と印鑑登録証明書です。

住民票・印鑑登録証明書は市区町村の窓口で発行できますが、外国人の場合、滞在期間によっては入手できない可能性があります。

ここでは、外国人が住民票・印鑑登録証明書の手続きができる場合、できない場合を解説します。

1.1. 住民票・印鑑登録証明書の手続きができる外国人

日本で住民票・印鑑登録証明書の手続きができる外国人とは、日本に住所があり、以下に該当する方です。

  • 中長期在留者（在留カードが交付されている方）

    • 日本での在留資格があり、短期滞在、外交・公用での在留資格でない方

  • 特別永住者

    • 特別永住者証明書の交付申請をして、法務大臣から許可を受けた方

  • 一時庇護許可者または仮滞在中許可者

    • 一定の条件を満たし、一時庇護許可書または仮滞在許可書の交付を受けた方

  • 出生による経過滞在者または国籍喪失による経過滞在者
    出生または日本国籍の喪失を理由に、日本に在留している方
出典：総務省(外国人住民に係る住基台帳制度)

上記の方は日本人と同様に、市区町村の窓口で住民票を取得できます。また、住所を登録している市区町村に印鑑登録をすれば、印鑑証明書も取得可能です。

ちなみに、印鑑登録をするには実印が必要なので、実印を持っていない方は早めに作成しておきましょう。

近年、日本に入国・在留する外国人が増えています。そのため、平成24年7月9日に一部が改正された住民基本台帳法が施行されました。住民基本台帳法が改正されたことで、日本に滞在する外国人も、日本人と同様に住民票を取得できるようになりました。

1.2. 住民票・印鑑登録証明書の手続きができない外国人

日本で住民票・印鑑登録証明書を手続きできない外国人とは、以下に該当する方です。

  • 日本で許可されている在留期間が3ヶ月未満の方
  • 海外在住の方

上記に該当する方は、次の章で解説する代替書類の準備が必要です。

2. 外国人が不動産売却する際の住民票・印鑑登録証明書の代替書類

先述の通り、下記の方は日本の市区町村で住民票・印鑑登録証明書の手続きができません。

  • 日本で許可されている在留期間が3ヶ月未満の方
  • 日本に住所がない海外在住の方

上記に該当する方の住民票・印鑑登録証明書の代替書類は、以下の通りです。

代替書類
住民票 自国の公証役場または在日大使館で認証を受けた宣誓供述書
自国の官公署で発行された住民登録証明書
印鑑登録証明書 自国の公証役場または在日大使館で認証を受けた宣誓供述書
自国の在日大使館または日本の官憲が発行するサイン証明書

住民票は、売主や買主の現住所確認に使用するため、住民票の代替となる書類も住所を証明する必要があります。在留資格が短期滞在の方や海外在住の方は、自国の住所を証明する書類が必要です。

宣誓供述書とは、住所や氏名などの情報を記載し、内容が真実であることを宣誓した上で、公証人や大使館に認証を受けた書類です。宣誓供述書の認証を大使館に依頼する場合、大使館によって対応が異なります。宣誓供述書の対応をしてもらえるか、事前に大使館へ確認しておきましょう。

また、印鑑登録証明書は、所有権移転登記の際、所有権の移転への同意を示すためのものです。代替書類として宣誓供述書を使用する場合、事前に司法書士に委任状を作成してもらい、公証人や在日大使館の認証を受ける必要があります。

3. 不動産売却時に外国人が注意するべき税金のこと

外国人が日本の不動産を売却する際、税金の納税方法に注意が必要です。

日本の所得税法では、居住者・非居住者かによって、不動産売却時の所得税の納税方法が変わります。居住者とは、日本に住所がある方や、現在まで引き続いて1年以上日本に住んでいる方で、非居住者とはそれ以外の方です。

居住者か非居住者の判断は、

  • あなたの生活の中心がどこなのか
  • あなたの国籍

などで判断されます。

居住者が不動産を売却して利益が出た場合、確定申告をして所得税を納税します。

しかし、非居住者が日本の不動産を売却した際、利益に対してかかる税金をあらかじめ差し引く、源泉徴収制度が適用されます。源泉徴収制度では、売買代金の10.21％を差し引いた金額を買主が売主に支払います。（下図参照）


源泉徴収の10.21％の内訳は以下の通りです。

  • 10％：所得税
  • 0.21％：復興特別所得税

売主が非居住者の場合、売買代金の全額を受け取れるわけではないため、注意が必要です。

3.1. 源泉徴収されないケース

非居住者が売却した不動産でも、下記2つの条件を満たす場合、源泉徴収はされません。

  • 売買代金が1億円以下
  • 購入者が自己、親族の居住用として不動産を購入した場合

以下の表は、源泉徴収されるケースとされないケースの具体例です。

売買代金 買主が住むために購入 投資用に購入
5,000万円 （源泉徴収）無 有
1.5億円 有 有

上記の例では、売買代金が5,000万円で買主の購入目的が自己居住用の場合のみ、源泉徴収されません。

3.2. 非居住者が不動産売却した場合の確定申告

日本の不動産を売却して利益が出たら、非居住者でも確定申告が必要です。また、源泉徴収された税金は、確定申告によって過不足を清算されます。そのため、不足があれば追納、払い過ぎていれば還付を受けられます。

海外在住の方が不動産を売却する場合、税金の管理を代理で行う納税管理人を事前に決めて、税務署に所得税・消費税の納税管理人の届け出書（下記参照）を提出する必要があります。

参考：国税庁(所得税・消費税の納税管理人の届け出手続)

4. 外国人が不動産売却する際は、不動産一括査定がおすすめ

外国籍の方が不動産売却する際は、在留期間や海外在住など状況によって、通常と異なる必要書類が必要です。また、不動産取引は専門用語が多く、母国語が日本語である日本人にとっても難しいと感じることが多いでしょう。

そのため、外国籍の方が不動産売却をする際は、外国人に対する不動産取引の経験が豊富な不動産会社へ依頼することがポイントです。そこでおすすめは、不動産一括査定サイトの利用です。

不動産一括査定サイトは、一度に複数の不動産会社に査定依頼できるため、複数の不動産会社の対応を比較できます。利用料は無料のため、不動産売却予定の方は一括査定サイトの利用も検討してみてくださいね。

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5. まとめ

外国籍の方でも、日本にある不動産を売却することは可能です。ただし、在留期間や海外在住など、状況によって必要書類が変わります。また、非居住者の不動産売却では源泉徴収制度が適用され、海外在住の外国人でも確定申告が必要なケースがあります。

不動産売却で不安がある方は、不動産一括査定サイトを利用し、外国人の対応に慣れている不動産会社を探しましょう。

  • 外国人の不動産売却は、在留期間によって必要書類が変わる
  • 短期滞在者や海外在住者は、住民票、印鑑登録証明書の代替書類が必要
  • 非居住者の不動産売買代金は、源泉徴収されるケースがある
  • 不動産の売買代金や買主の購入目的によって、源泉徴収が不要になる
  • 外国人の不動産売却では、不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
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