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【不動産売却】住宅ローンが残ったまま住み替える際に抑えるべきポイント

住宅ローンの残っている住宅から住み替える際の売却戦略から節税方法まで

投稿日：

住宅ローンの返済中であっても、転勤することになった、家族が増えて手狭になったなどの理由で、住み替えなどを検討している方もいるでしょう。

やはり、住宅ローンを返済している場合の住み替えの場合、悩ましいのは資金繰りの問題です。

そこで、今回は住宅ローンが残っている不動産の売却の際に役立つつなぎ融資や、節税方法について解説していきます。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 住宅ローンが残っている不動産でも売却は可能
  • 「売り先行」とは、住宅の売却が済んでから住み替え先を購入する方法
  • 「買い先行」とは、住み替え先を購入してから住宅の売却をする方法
  • つなぎ融資を利用することで不動産売却が成功する可能性も
  • 確定申告時には、3,000万円控除の特例かマイホーム住み替えの特例を使用することができる

目次

1. 住宅ローンが残っていても売却はできるの？

住宅ローンを返済中の物件を売却できるのかどうか、不動産の売却を検討中の方は一番気になるポイントですよね。

住宅ローンを借り入れている場合、住宅には抵当権が設定されていますが、抵当権が設定されている住宅であっても、不動産の売却を行うことは可能です。

抵当権がついている住宅の売却について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

【不動産売却】抵当権がついている家や土地を売る場合

ただし、抵当権が設定されている場合は、住宅ローンを完済する必要があります。貯蓄などの自己資金で住宅ローンをすべて払い切ってしまうか、もしくは不動産を売却した資金で支払うことになるでしょう。

ご自身の住宅ローンの残債に合わせて対応を決めていく必要がありますので、まずはどのくらい住宅ローンの残りがあるのかを確認してみてくださいね。

2. 住宅の住み替えの流れ

あなたが住み替えを検討している場合、「住み替え先の住宅を購入してから現在の住宅を売却する」か、「現在の住宅を売却してから住み替え先の住宅を購入する」か、どちらの方法で住み替えを進めていくか選択することになります。

不動産用語では、住み替え先の住宅を購入してから現在の住宅を売却することを「買い先行」と呼び、一方で、現在の住宅を売却してから住み替え先の住宅を購入することを「売り先行」と呼びます。

2.1. 買い先行とは？

買い先行の場合は、住み替え先の住宅を新たに購入することが先になりますので、頭金や諸費用などを現在の自己資金から支払う必要があります。

ただし、引っ越しについては、現住所から新住所への1回で済みますのでそういった手間や費用の負担は少なくなります。

また、不動産の売却についても、引っ越し後に中身が空っぽの状態で売りに出すことができますので、早期売却ができる可能性があるでしょう。

2.2. 売り先行とは？

売り先行の場合は、住み替え先の住宅を購入するのが後になりますので、現在の住宅の売却費用をそのまま住み替え先の住宅購入資金に充てることができます。

ただし、現住居から一時的な引っ越し先、住宅購入後に新住居、と2回引っ越しを行う必要があります。賃貸などを借りる場合は、敷金などの初期費用も掛かってくるでしょう。

現住居の売却についても、居住中の売却になりますので、空っぽの状態で売却するのに比べて難易度は高くなることが予想されます。

2.3. それぞれのメリットとデメリット

「買い先行」「売り先行」のメリットを下記にまとめましたのでご参照ください。

資金繰り 引っ越し回数 売却難易度
買い先行 住宅ローンが2重になる場合や、購入資金の捻出が難し可能性がある 1回で済む 比較的売却はしやすい可能性が高い
売り先行 売却費用を購入費用に充てることができる 少なくとも2回 居住中の売却は難易度が高め

どちらの方法で売却を進めていくのが良いのか、ご自身の不動産によっても戦略は変わってきます。まずは一括査定から始めてみるのをおすすめします。

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3. つなぎ融資とは？

住宅ローンが残っている住宅の売却時に耳にする「つなぎ融資・つなぎローン」はどういったものなのでしょうか。

つなぎ融資は、主に「注文住宅を建築するとき」もしくは「住み替えのとき」に使用する金融商品です。

一般的に、住宅ローンは住宅の引き渡し時に実行される融資ですが、注文住宅を建築する際は、住宅の引き渡しまでに「土地の購入」や「着工金」など様々なまとまったお金が必要になります。

また、先述した「買い先行」で住宅の住み替えを進めていった場合、現住居の売却の前に新住居の購入を行うことになります。そうすると住宅ローンの二重払いが発生したり、そもそも購入のための費用の捻出が難しいという場合もあるでしょう。そういった際に使用するのが「つなぎ融資・ローン」です。

住み替え先の住宅の購入代金をつなぎ融資によって借り入れたお金で支払い、現住宅の売却が完了後に、その売却益でつなぎ融資を返済します。つなぎ融資は住宅ローンとは異なり、毎月の支払いがなく一括で返済するのが特徴です。

実際につなぎ融資を利用した場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。まずは、メリットから解説していきます。

3.1. つなぎ融資のメリット

つなぎ融資の一番のメリットは、「買い先行」を選択できることです。

堅実な方ほど「手元の資金がないから、今住んでいる住宅を売却してから住み替え先を探したい」と考えるでしょう。しかし、自宅の売却が完了するまで、または十分な自己資金が貯まるまで待っていては、購入したいと思っていた物件が既にほかの人に買われてしまった、ということになりかねません。

また、住宅の売却を先に済ませてしまうと、不動産の引き渡しのために引っ越しをしなくてはなりません。そのうえ、住み替え先がいつまでも決まらなければ、その間の賃貸の家賃などのコストがかかってきてしまいます。

一時的な費用に足踏みしてしまい、長期的に見るとむしろ多くのコストがかかってしまっていたという可能性もあります。

3.2. つなぎ融資のデメリット

メリットの大きい「つなぎ融資」ですが、デメリットとして、融資にかかる諸費用として印紙税や事務手数料などの費用、融資の利子がかかってしまう点があげられます。また、金利も住宅ローンに比べると高めに設定されており、自宅の売却まで時間がかかればかかるほど不利になってしまいます。

ただし、つなぎ融資を利用している場合は、「買い先行」で住み替えをしていますので、元住居の売却は、有利に進めることができる可能性があります。

既に住み替え先への引っ越しが完了していれば、売却する住宅には家具・家電などがない状況になります。家具・家電がないことで、家を広く見せたり、ハウスクリーニングなどを行ったりできます。そういった売却における工夫によって、内覧に来た購入希望者により魅力的な物件であると思ってもらえれば、早期売却の手助けになるでしょう。

売却を依頼する不動産会社と相談して、早期売却ができるよう戦略を立てていきましょう。

4. 売却後の税金対策

無事に不動産の売却が完了しても、それで終わりではありません。不動産の売却によって利益が出た場合は、確定申告をする必要があります。

確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの所得を翌年2月16日から3月15日の期間に行います。確定申告を行わないと追加徴税されてしまいますので、忘れずに行うようにしましょう。

住み替えによって住宅を売却した場合、控除の特例として、「3,000万円の特別控除の特例」か「マイホーム住み替えの特例」のいずれかを選択することができます。

売却時の状況に合わせてどちらを選択するか選んでくださいね。

不動産売却後の確定申告について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産売却後の確定申告と注意点

4.1. 3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除は、マイホームを売却した際に利益が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。この制度を利用するにあたって、所有期間は関係ありませんので短期間の住み替えでも使用できます。

また、3,000万円の特別控除の特例は、マイホームを売ったときの軽減税率の特例と併用して利用することができます。譲渡益が大きくなった場合は、合わせて計算することをおすすめいたします。

3,000万円の特別控除について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

【3000万円の特別控除とは】不動産売却で必要な税金の知識

4.2. マイホーム住み替えの特例

マイホーム住み替えの特例とは、住み替えにあたって得た譲渡益を将来に住み替え先の住宅を売却する際に繰延することができる制度です。

例として、2,500万円で購入した住宅Aを3,000万円で売却し、4,000万円の住宅Bに住み替え、その数年後にまた5,000万円で住宅Bを売却したとしましょう。

通常であれば、住宅Aを売却した年に500万円分の譲渡益が課税対象となりますが、マイホーム住み替えの特例を使用した場合は、住宅Bを売却した年まで課税を繰り延べることができます。その際に課税される対象としては、住宅Bを売却した譲渡益である1,000万円と、住宅Aを売却した譲渡益である500万円を足した計1,500万円が課税されることになります。

なお、上記ついては減価償却などは考慮していません。

この制度を受けるためには、以下のような条件があります。

  • 自分が10年以上住んでいた住宅を売却すること

    • ※以前に住んでいた住宅の場合、住まなくなった日から3年を経過する日がある年の12月31日までに売却すること

  • 売却する年から遡って3年以内に3,000万円の特別控除や、マイホームを売った時の軽減税率の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと
  • 住宅を売却した金額よりも買い替えた金額が多いこと
  • 売却した住宅と買い替えた住宅が日本国内にあること
  • 売却代金が1億円以下であること

また、令和4年の法改正により、下記の条件が追加され、特例を受けられる期間が2年間延期となりました。

  • 買い替える住宅が、一定の省エネ基準を満たすものである

詳しい条件については、国税庁のサイトをご覧ください。

参考：国税庁(No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例)

4.3. どっちが得なの？

ここまで、二つの特例を解説しましたが、自分がどちらを利用する方が節税になるのかいまいちピンとこない方も多いでしょう。

第一に考えていただきたいのは、「住宅の居住期間」です。「マイホーム住み替えの特例」は10年以上居住した住宅が対象となりますので、居住期間の短い住宅を売却した場合は、「3,000万円の特別控除の特例」を利用するようにしましょう。

また、どちらの制度を使えばよいかわからない場合は、確定申告無料相談会や、税務署、税理士などに相談してみましょう。

5. まとめ

住宅ローンが残っている住宅を住み替えたい場合、通常の不動産売却に比べても金銭的な面で不安に感じることが多いと思います。

つなぎ融資や買い替えの際の節税対策など、対策を知っていれば安心して不動産の売却に臨めるのではないでしょうか。

住み替えは、あなたの人生をよりよくするためにも検討すべき選択です。

不動産の売却における戦略は、不動産会社も親身になって一緒に考えてくれるはずです。

心配な事や不安なことはしっかりと相談することで、悔いの残らない不動産売却を進めることができるでしょう。

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