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不動産投資の出口戦略による失敗回避！中古物件の売却パターンと適切なタイミング

不動産投資における出口戦略のパターンや売却しないデメリット、適切なタイミングなど

更新日：

不動産投資の成否は「出口」で決まります。保有中の物件を「いつ」「どのように」売却するべきかお悩みの方もいるでしょう。ここでは、出口戦略で失敗しないための考え方や売却を検討したいタイミングについて解説します。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら
  • 不動産投資における出口戦略のパターンは物件種別で異なる
  • 収益物件の長期保有はリスクを伴う
  • 売却検討のタイミングは所有期間5年超え、減価償却期間終了時、デッドクロスなど
  • 不動産投資の出口戦略で失敗しないためには、相談先選びが重要

目次

1. 不動産投資における出口戦略のパターン（物件種別）

不動産投資の出口戦略とは「収益物件をいつ・どのように売却するのか」を考えることです。ただし、不動産を売却するといっても、物件種別や入居状況によって選択肢が異なります。ここでは、不動産投資における出口戦略のパターンを一棟物件と区分所有に分けて解説しましょう。

1.1. 一棟物件の出口戦略

一棟物件のオーナーは、土地と建物の両方を所有しているケースが一般的です。出口戦略のパターンは以下2つになります。

  • 収益物件として売る（オーナーチェンジまたは空室）
  • 解体後に更地として売る

一棟物件は複数戸の所有となるため、入居中のケースが多いでしょう。売却を検討している段階で入居者がいる場合、オーナーチェンジ物件として売り出すことになります。

入居者との交渉や建物の老朽化具合によっては、立ち退き料を支払い、退去してもらえる可能性もゼロではありません。その場合は、退去後に空室として売り出します。

とはいえ、借地借家法の定めにより、貸主が一方的に立ち退きを求めるには「正当事由」が認められなければなりません（建物を建て替えなければ、入居者の命の危険があるなど）。

また、空室時であれば、解体後に更地として売却するという選択肢も視野に入ります。土地として売り出せば、購入ターゲット層が広がることがメリットです。ただし、一棟物件の解体には多額の費用を要する点にご注意ください。

一棟物件の出口戦略は複数あり、ベストな選択をするには専門知識が必要です。売却時は、一棟物件の売却実績が豊富な不動産会社へ相談しましょう。

1.2. 区分所有の出口戦略

区分所有は、マンションの一室を所有しているケースが該当します。出口戦略の選択肢は以下2つです。

  • 空室として売る（収益物件またはマイホーム）
  • オーナーチェンジ物件として売る

一棟物件とは異なり、建物を解体するという選択肢はありません。

空室として売却する場合、投資家だけでなくマイホームの購入検討者もターゲットになり得ます。一般的に、単身世帯向けの物件（ワンルームマンション）は収益物件としての需要が高い傾向です。一方、ファミリータイプの物件は、マイホームとして売り出した方が高く売れることがあります。

入居中の場合は、オーナーチェンジ物件として売り出します。効果的な売り出し方は物件の特性や地域によって異なるため、区分所有の売却や地域に精通した不動産会社へ相談することがポイントです。

2. 不動産を売却しないデメリット

不動産投資の目的は人によって異なります。大切な資産を次世代へ相続するなど「売却しない」ことも選択肢の一つです。

ただし、不動産は保有しているだけで維持費がかかります。空室や資産価値下落など複数のリスクがあることも忘れてはなりません。売却するべきかお悩みの方は、売却しないデメリットについても把握しておきましょう。

2.1. 修繕費の負担増加

一棟物件・区分所有のどちらにしても、建物の老朽化に伴い修繕費が増えるリスクがあります。

区分所有の場合は、新築当時の修繕積立金が低く設定されているケースが珍しくありません。築年数が古くなると、固定費が増額する可能性があります。

一棟物件の場合は、ある程度、自分で収支をコントロール可能です。ただし、大規模修繕の実施が必要になれば、区分所有よりも大きな負担となるでしょう。

老朽化に伴う費用の増加を考慮しても、その物件を保有し続けたいかどうかを慎重に検討することが大切です。

2.2. 資産価値下落による収入減

日本では、新築または築年数の浅い中古物件が人気です。築年数が古くなると物件の魅力が下がり、入居付けが難しくなります。新規入居者を募集するタイミングで、賃料を下げざるを得ないケースもあるでしょう。

資産価値の下落に伴い資金繰り悪化のリスクが高まるため、物件を売却した方が良いこともあります。

2.3. タワーマンションの課税強化

不動産投資の出口戦略を検討する際、税制の最新動向も考慮するとよいでしょう。例えば、2024年1月頃からの適用が検討されている「タワーマンションにかかる相続税の算定ルール見直し」です。

タワーマンションの高層階は、実勢価格（市場で取引される価格）と相続税評価額との乖離が大きく、相続税対策として人気です。しかし、政府は過度な節税を是正すべく税制ルールの見直しを検討しています。

この改正によって、タワーマンション（主に高層階）を相続する際の相続増税となる可能性があります。相続を検討している方は、税制ルールの最新動向を確認しておきましょう。

3. 不動産の売却を検討したいタイミング3選

不動産投資の出口戦略ではタイミングも重要です。ここでは、売却を検討したいタイミングを3つ紹介します。

3.1. 所有期間が5年を超えた時

不動産を売却して譲渡所得が生じると、税金がかかります。高値で売却できても手残りが少額であれば、出口戦略に成功したとは言い難いでしょう。税金の仕組みを理解しておくことも大切です。

譲渡所得税率は、所有期間によって異なります。

所有期間 所得税 住民税
短期譲渡所得 5年以下 30％（30.63％）※ 9％
長期譲渡所得 5年超え 15％（15.315％）※ 5％

※2037年までは復興特別所得税が課税されるため、（）内の税率になります

譲渡所得税は、所有期間5年以下のタイミングで売却すると税額が高くなる仕組みです。「所有期間」とは実際の所有期間ではなく、売却する年の1月1日を基準にした期間を指します。売却を検討している場合、所有期間が5年を超えているかどうかを確認しましょう。

不動産売却時の譲渡所得について

3.2. 減価償却期間の終了時

減価償却費には不動産所得の圧縮効果があるため、所得税・住民税の節税効果を期待できます。しかし、減価償却期間が終了すると、経費率が大きく下がる点に注意が必要です。経費率の低下に伴い、課税対象の所得が増えて納税額が上がります。

減価償却期間の終了後はキャッシュフローが悪化する恐れがあるため、売却を検討するのに適したタイミングと言えるでしょう。

不動産売却と耐用年数・減価償却の関係とは？【築年数が査定や売却に与える影響】

3.3. デッドクロスの発生時

デッドクロスとは、ローンの返済元金が減価償却費を上回る時期を指します。デッドクロスが生じる原因は、以下のように帳簿と実際の収支にずれが生じるためです。
【帳簿】
  • 建物の減価償却費を計上する
  • ローン利息を経費として計上する（ローン元金分は経費計上できない）
【実際の収支】
  • ローンを返済する（元金＋利息）
  • 「減価償却費」という支出は発生しない
不動産投資において、帳簿上の収支と実際の収支は必ずしもイコールではありません。帳簿付けはあくまでも税額計算のために行うものであり、会計上のルールに従って計算します。

不動産投資では帳簿と実際の収支にずれが生じるため、手元の収支を把握することが重要です。手元の収支を把握していないと、あるタイミングを境に「帳簿上で黒字なのに手元の収支が赤字」という現象が生じることがあります。その現象が生じる原因は、主に以下2つです。

  • 減価償却期間が終了する
  • 経費計上できるローン利息が減り、元金の割合が高くなる

上記のタイミングによって帳簿上の経費が減り、不動産所得にかかる所得税・住民税が増えます。ローン返済が続くにも関わらず、税金の支払いが増えることで資金繰りが悪化する仕組みです。

デッドクロスを迎えると、収支の状況によっては黒字倒産となるリスクがあります。このリスクを回避するために、売却を検討するのも手です。

4. 【不動産投資の出口戦略】成功の秘訣は相談先選びにあり！

不動産投資の出口戦略では、相談先選びが重要になります。

不動産の適切な売り出し方やタイミングの把握には、専門知識が必要です。「どの層に向けて、どのように売り出すのがベストか」ということは、物件ごとに見極めなければなりません。

また、不動産をより高く売却するためには、相場に適した売り出し価格を設定できるかどうかもポイントになります。

出口戦略を検討している方は、収益物件の取引実績が豊富な不動産会社へ相談することが大切です。とはいえ「インターネットで検索しても、どの不動産会社が良いのか分からない」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。

売却実績が豊富な不動産会社選びには、無料の一括査定サービスがおすすめです。物件情報を入力すると相性の良い不動産会社が表示されるため、手間をかけずに査定依頼できます。利用料は無料ですので、ぜひお試しください。

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5. まとめ

不動産投資の出口戦略は、重要かつ難易度の高い事柄です。売却の成否が最終的な利益に大きく影響するため、相談先を慎重に選びましょう。収益物件の売却実績が豊富な不動産会社探しには、無料の一括査定サービスをぜひご活用ください。

  • 不動産投資における出口戦略のパターンは物件種別で異なる
  • 収益物件の長期保有はリスクを伴う
  • 売却検討のタイミングは所有期間5年超え、減価償却期間終了時、デッドクロスなど
  • 不動産投資の出口戦略で失敗しないためには、相談先選びが重要

この記事のポイント Q&A

不動産を売却しないデメリットとは？

不動産投資の目的は人によって異なります。大切な資産を次世代へ相続するなど「売却しない」ことも選択肢の一つです。 ただし、不動産は保有しているだけで維持費がかかります。空室や資産価値下落など複数のリスクがあることも忘れてはなりません。売却するべきかお悩みの方は、売却しないデメリットについても把握しておきましょう。

詳しくは<2.不動産を売却しないデメリット>をご参照ください。

不動産の売却を検討したいタイミングは？

不動産投資の出口戦略ではタイミングも重要です。ここでは、売却を検討したいタイミングを3つ紹介します。

  • 所有期間が5年を超えた時
  • 減価償却期間の終了時
  • デッドクロスの発生時

詳しくは<3.不動産の売却を検討したいタイミング3選>をご参照ください。

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