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不動産売買の買付証明書って何?買主が提出するメリット・デメリット

売主が買付証明書を受け取った際のチェックポイントから買付証明書に関するトラブルまで

買付証明書とは、不動産売買取引で買主から売主へ提出する書類です。買主が用意する書類ですが、不動産を売却する売主も買付証明書の意味合いや受け取り後の対応について理解を深めておくと良いでしょう。

ここでは、買付証明書の意味合いや提出のタイミングといった基本から、売主目線での買付証明書のチェックポイント、買付証明書に関するトラブルについて解説します。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 買付証明書とは、売買契約の締結前に買主から売主へ提出する書類
  • 買付証明書の提出は法律上の義務ではない
  • 買付証明書は売主・買主双方にメリットがある
  • 購入希望金額や手付金の金額等から買い手の本気度をチェックする
  • 売渡承諾書は買付証明書に対する返事
  • 売買契約の成立前でも損害賠償請求などのトラブルが生じる場合がある

1. 不動産売買の買付証明書って何?

買付証明書とは、不動産売買取引において買主が売主へ提出する書類です。買主による買付証明書の提出は、「この物件を購入したい」という意思表示の意味合いがあります。

不動産売買取引によっては「購入申込書」と呼ばれることもありますが、こちらも買付証明書と同様の意味合いがあります。

1.1. 買付証明書を提出するタイミング

買付証明書は、買主が購入を決意したタイミングで提出するケースが一般的です。具体的には内覧後から条件交渉に入る段階になります。

イメージがわかない方は、以下の不動産売買取引の大まかな流れをご覧ください。

【不動産売買取引の流れ】

  1. STEP1:内覧
  2. STEP2:条件交渉
  3. STEP3:不動産売買契約の締結
  4. STEP4:決済・引き渡し

不動産を購入する人は、不動産会社からの情報をもとに複数の物件情報を確認し、気に入った物件を内覧してから購入することがほとんどです。

多くの場合、内覧をして物件を気に入り、購入する決意を固めたタイミング(STEP2)で買付証明書を提出します。

不動産売買契約は高額取引になるため、売主・買主がお互いに納得できた条件で契約を締結します。その条件交渉の判断材料として、買付証明書を提出するという訳です。

不動産売却完了までの流れ
不動産の売却にかかる期間はどれくらい?

1.2. 買付証明書の提出は法律上の義務ではない

売主として知っておきたいことは、買付証明書の提出は法律上の義務ではないということです。商慣習として提出される書類のため、法的効力もありません。

買付証明書は、買主から売主へ「不動産を買いたい」という意思を伝えるものです。

買付証明書の内容に納得できなければ、条件交渉に応じないという選択肢もあります。同時に、買付証明書の提出後、当然に売買契約が成立するとは限らないということも覚えておきましょう。

1.3. 複数の購入検討者から提出されることもある

買付証明書は、複数の購入検討者から提出されることもあります。その場合、売主にとって有利な条件で交渉を進められる可能性があります。

それぞれの購入検討者から提示された条件を確認し、交渉する優先順位をつけておきましょう。

1.4. 買付証明書と売買契約書の違い

買付証明書と売買契約書は、どちらも不動産売買取引の条件を記載した書類ですが、両者は意味合いが異なります。

先述の通り、買付証明書は買主の意思を伝えるための書類で、法的効力がありません。条件交渉が進んでいない段階であればキャンセルすることも可能です。

一方、売買契約書は、不動産売買取引の当事者である売主・買主が条件に合意した証拠として作成するものです。契約締結後に一方的にキャンセルした場合、相手方とトラブルが生じる可能性があるため、契約手続きは慎重に行うことが大切です。

2. 不動産売買取引における買付証明書のメリット

不動産売買取引で買主が買付証明書を提出することは、売主・買主双方にメリットがあります。

売主のメリットとしては、見込み度が高い購入検討者を見極められる、交渉をスムーズに進められることが挙げられます。

買付証明書を提出するということは、買い手の購入意思が固まっているということです。そのような購入検討者と優先的に交渉すれば、効率良く売買契約が成立する可能性が高いでしょう。

また、購入希望金額や決済日といった交渉に必要な情報を事前に確認できるため、条件交渉をスムーズに進められます。

買主のメリットとしては、購入に対する本気度を売主や不動産会社へアピールできることです。買付証明書を提出する場合、検討段階で留まっている他の購入検討者よりも一歩リードできると言えるでしょう。

3. 不動産売買取引における買付証明書のデメリット

買付証明書を提出するデメリットは、主に買主側にあります。

人気物件の場合、複数の購入検討者が買付証明書を提出することがあるため、他の人との条件を比較されてしまいます。

売主からすると、買付証明書を提出した順番に関わらず、少しでも好条件を提示した人から交渉に応じたいと考えるでしょう。

購入検討者が提示した条件次第では、買付証明書を先に提出しても順番が後回しになってしまうことがあります。

4. 買付証明書の内容・チェックポイント

買付証明書には規定の書式がないため、記載内容は自由です。

ただし、商慣習として定着している書類のため、買主が一から作成するのではなく、各不動産会社が書式を用意しているケースが多いです。

買付証明書に記載される一般的な内容を以下にまとめたので、参考にしていただければと思います。

【買付証明書の内容】

  • 買主の住所、氏名
  • 物件情報(物件名、所在地、土地・建物の面積)
  • 購入希望金額
  • 支払い方法(現金、融資など)
  • 手付金の金額
  • 希望の契約締結日
  • 決済・引き渡し日
  • 有効期間
  • その他希望条件

買付証明書には、買主が購入したい土地や建物の情報と、希望条件が記載されています。

ここでは、買付証明書を提出された場合に確認するべき項目を売主目線でご紹介しましょう。

4.1. 物件情報

不動産の購入を検討する人は、同時期に複数の物件を比較するケースが一般的です。他の物件と混同していないか確認するために、買付証明書の記載内容と売却予定の物件情報が一致しているかチェックしておきましょう。

4.2. 購入希望金額

買付証明書の購入希望金額には、買主が希望する金額を記載するため、売主が指定した売り出し価格よりも低い金額が記載されることがあります。

あまりにも相場とかけ離れている場合は、断るのも選択肢の一つです。ただし、不動産売買取引での価格交渉は一般的なことです。

ご自身の中で許容範囲であれば、交渉に応じてみてはいかがでしょうか。

不動産売却時の価格交渉について

4.3. 支払い方法・頭金の金額

買付証明書では、現金か融資を受けるかといった買い手の資金調達手段も確認できます。支払いに関する重要な項目となるため、しっかりとチェックしておきましょう。

買い手が個人であれば、融資を受ける場合がほとんどです。用意できる頭金の金額も併せて確認しておくと、購入資金を計画的に準備したかどうかの判断材料になります。

購入検討者によっては、頭金をほとんど用意せずにフルローンを検討している人もいるでしょう。その場合、預貯金はあるものの手元にお金を残すために融資を受けるのか、そもそも資金が不足しているのかによって買い手側の経済事情が異なります。

買い手の経済力に対して希望融資額が大き過ぎると、融資審査に通過できない場合があります。決済できずに契約が白紙に戻る可能性があることは、売主にとって大きなリスクです。

融資を受ける予定の人には、金融機関の事前審査に通っているかどうかを確認しておくと良いでしょう。

また、現金払いの場合、決済当日に支払いができないといったリスクがあります。支払い能力に問題がないか、通帳の写しを確認するなど対策を取っておいた方が良いかもしれません。

ただし、相手の経済事情は売り手にとって大切なポイントであるものの、一般的には確認しにくい事柄です。不動産会社に相談しつつ、慎重に対応しましょう。

4.4. 手付金の金額

買付証明書に記載された手付金の金額は、買主の本気度を見極める判断材料になります。

手付金とは、売買契約の締結時に買主から売主へ預けるお金です。不動産売買取引においては、キャンセル時のペナルティの基準となる「解約手付」の意味合いであることが多いです。

解約手付とは、売買契約を締結した後に買主または売主が契約解除したい場合、買主は手付金を放棄すること、売主は手付金を返還し、同額を支払うことで契約解除できるものです。

手付金の支払いは買主にもリスクがあるため、金額が大きいほど買主の本気度が高いと言えるでしょう。

ただし、解約手付による契約解除は、相手方が契約の履行に着手するまでです。不動産売買取引における手付金の相場や詳細については、以下の記事にてご確認ください。

【不動産売却】売買契約締結の際の手付金とは?

5. 買付証明書に対する返事「売渡承諾書」とは?

買主から買付証明書を受け取った後、条件交渉に進む場合に「売渡承諾書」を提出することがあります。売渡承諾書は、売主から買主へ売却の意思表示をするための書類です。

買付証明書と同様に、こちらも商慣習として提出する書類のため、法的効力はありません。提出する場合、買付証明書の有効期間内に相手方へ回答しましょう。

売渡承諾書の一般的な内容を以下にまとめたので、参考にしてください。

【売渡承諾書の内容】

  • 売主の住所、氏名
  • 物件情報(所在地、土地や建物の面積)
  • 売買価格
  • 手付金の金額
  • 希望の契約締結日
  • 決済、引き渡し日
  • その他希望条件

ただし、売渡承諾書には決まった書式がないため、具体的な内容については仲介を依頼する不動産会社へ確認してみましょう。

6. 買付証明書・売渡承諾書に関するトラブル

ここまで解説した通り、買付証明書・売渡承諾書はあくまでも商慣習として提出するものです。一般的には、これらの書類提出によって売買契約が成立したとは認められません。

ただし、買付証明書や売渡承諾書を提出後、契約の締結直前まで話がまとまっている場合、売買契約が成立していなくても当事者間でのトラブルに発展することがあります。

一般的に、条件交渉を進める中で、所有権移転の手続きや決済・引き渡し日といった詳細の契約条件について調整が完了していれば、契約が確実に成立するという信頼関係が築かれます。

不動産会社は契約書を作成し、売主・買主は契約を成立させるために動き出すでしょう。

たとえば、買主からの要望によって売主が建物の修繕をする、買主が現住居を退去する日取りを決定するといったことが挙げられます。

そのような段階で一方的に契約キャンセルを申し出た場合、相手方が損害を被ることになります。状況によっては、売買契約が成立していなくても、損害賠償請求が認められる可能性があるため注意が必要です。

7. まとめ

買付証明書はあくまでも商慣習として提出される書類のため、買主に提出の義務はありません。提出があった場合でも、売買契約が成立する保証はないことも理解しておきましょう。

ただし、買付証明書は、購入検討者の本気度を確認するために有効的な手段の一つです。買付証明書を受け取った際は、今回ご紹介したチェックポイントを確認してみてくださいね。

  • 買付証明書とは、売買契約の締結前に買主から売主へ提出する書類
  • 買付証明書の提出は法律上の義務ではない
  • 買付証明書は売主・買主双方にメリットがある
  • 購入希望金額や手付金の金額等から買い手の本気度をチェックする
  • 売渡承諾書は買付証明書に対する返事
  • 売買契約の成立前でも損害賠償請求などのトラブルが生じる場合がある
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