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不動産査定の結果を比較する際のポイントや注意点

自分に合った不動産会社を選ぶ際のヒント

「不動産査定の結果はどうやって比較すればいいの?」
「不動産査定を依頼した不動産会社の中から、自分に合った会社を選びたい!」

このような悩みがある人は、この記事から解決のヒントが見つかるかもしれません。

今回は、不動産査定を比較する際のポイントや注意点を解説するので、あなたに合った不動産会社を選ぶ際の参考にしていただければと思います。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 不動産査定の結果を比較する際、査定額の根拠や内容のわかりやすさをチェック
  • 査定結果だけでなく、各不動産会社のサービス内容や営業担当との相性も比較する
  • 不動産査定の比較は、必ず各社同じ条件の下で行う
  • 住宅ローンの残債がある人は、査定額の下限も要チェック

1. 不動産査定の結果を比較する際のポイント

この記事を読んでいる人の中には、すでに査定依頼を済ませている人もいると思います。実際に比較するとよくわかりますが、不動産会社が作成する査定書には決まったフォーマットがありません。

各不動産会社によって不動産査定のノウハウが異なるため、査定額も異なります。査定額は、各社で数百万円の差が出ることもあるんですよ!

また、自分に合った不動産会社を選びたい人は、査定額だけでなく以下のポイントも比較してみましょう。

  • 査定額の根拠
  • 査定書のわかりやすさ
  • 仲介手数料やサービス内容
  • 営業担当の対応

ここでは、これらのポイントについて詳しく解説します。

不動産査定の基本的な情報は、以下の記事でご確認ください。

不動産査定にかかる費用と注意点

1.1. 査定額の根拠

売主からすると、高い査定額を提示してくれた不動産会社に依頼したいと考えるケースが多いでしょう。それは、単純にお金を得るためではなく、大切な資産の価値を最もわかっている人は売主だからです。

しかし、一般的に、不動産が相場とかけ離れて高値で売れるケースはほとんどありません。

「査定額を比較する際は、なぜその査定額になったのか」ということが大切です。

不動産の価値を算出する方法には、主に以下3つの方法があります。

取引事例比較法 主に土地やマンションの査定に利用。査定する不動産に類似した、過去の取引事例を用いて比較する方法。
原価法 主に一戸建ての査定に利用。対象の建物を新しく建て直す場合にかかる費用を算出し、その金額から経年劣化によって価値が減少した部分を差し引く方法。
収益還元法 主に投資用不動産の査定に利用。対象の不動産から将来的に得られる収益をもとに価値を算出する方法。

同じ取引事例でも査定額が異なる場合があるため、根拠をよく確認することが大切です。

たとえば取引事例比較法の場合、過去の事例と比較して優れているか、劣っているかで評価する仕組みです。対象となる不動産の選定方法、土地の形や面積、マンションの階数や部屋の方位をどのように比較するかによって、査定額が異なります。

1.2. 査定書のわかりやすさ

査定書のわかりやすさも、各不動産会社を比較する際に押さえておきたいポイントです。

不動産の売却活動では、不動産会社が作成した広告をインターネット上に掲載したり、ポスティングをしたりといった方法で買主候補を探します。そのため、広告の見やすさは不動産を早く売却できるかどうかにもつながる場合があるでしょう。

不動産査定書の質が必ずしも広告の見栄えに関係する訳ではありませんが、査定書がわかりやすいかどうかという目線で比較してみることも手段の一つです。

1.3. 仲介手数料やサービス内容

不動産を売却する際、各種税金や手数料がかかりますが、その中でも仲介手数料は大きな割合を占める費用です。仲介手数料を半額や無料としている不動産会社もあるため、各社比較してみましょう。

また、単純に仲介手数料のみを比較するだけでなく、併せてサービス内容を比較することも大切です。仲介手数料がかかっても、広告の写真に力を入れている、各種相談サポートをしているなどサービスが充実していると早く不動産を売却できる可能性があります。

不動産売却にかかる仲介手数料
不動産売却にかかる費用
不動産売却時の税金計算方法とシミュレーション

1.4. 営業担当の対応

同じ不動産会社でも、営業担当によって対応が異なる場合がありますし、人によって相性の良し悪しがあります。相談のしやすさ、誠実さなど営業担当の対応も比較してみましょう。

2. 不動産査定の結果を比較する際の注意点

不動産査定の結果を比較する際、売主として注意しておきたい点をまとめました。前章で紹介したポイントと併せて、査定結果を比較する際の参考にしていただければと思います。

2.1. 査定額=売却価格ではない

不動産会社が提示する査定額は、過去の事例やデータなど根拠をもとに算出したものです。売却時の不動産市場を考慮して、3ヶ月以内に売却できるであろう価格を提示しています。

ただし、査定額で必ず売れる訳ではなく、購入希望者と個別でやり取りしながらお互いが納得できる価格が売却価格になります。場合によっては、買主から値下げを打診されることもあるでしょう。

売却予定の不動産によっては、価格交渉を加味して少し高めの売り出し価格を設定するといいかもしれません。

また、不動産会社によっては、セールスポイントや売り出し価格を決める際のポイントを教えてくれるところもあるので、営業担当に相談してみましょう。

不動産売却時の価格交渉について

2.2. 各社同じ資料を提出する

不動産会社によっては、査定時に書類の提出を依頼されることがあります。この時に注意したいことは、不動産査定を依頼する各不動産会社に同じ資料を提出するということです。不動産査定の比較は、同じ資料を提出することに意味があります。

査定時の必要書類は、不動産を売却する際にもいずれ必要になるものばかりなので、査定時に確認しておいて損はないと思います。

不動産査定時の必要書類は以下の記事で解説しています。

不動産査定にかかる費用と注意点

2.3. 査定額の下限と住宅ローンの残債

不動産会社が査定額を提示する際、〇万円〜〇万円のように上限と下限で提示する場合があります。住宅ローンの残債がある人は、下限にも注意して各不動産会社を比較すると良いでしょう。

下限を気にする必要がある理由は、土地や建物に設定された抵当権が関係します。抵当権とは、ローンの契約者が返済できなくなった時、担保となっている不動産を金融機関が競売にかける権利です。

売却したい土地や建物に抵当権が設定されている場合、ローンを完済して抵当権を抹消してから不動産を売却します。なかなか買い手が見つからず、想定していたよりも低い価格で売却せざるを得ないといったこともあるので、査定額の下限でも住宅ローンを完済できるかどうか、確認しておきましょう。

2.4. 提出する資料によって査定額が異なる場合がある

不動産査定では、リフォーム履歴がある、住宅に付加価値があるといったプラス要素があれば、査定額が高くなる場合があります。たとえば、住宅に付加価値があるケースとして、エネファームや太陽光発電などの設備があることが挙げられます。

プラス要素があるのに資料を提出しない場合、本来の査定額よりも低い評価となってしまう可能性があるため注意が必要です。

ただし、リフォームをしていても劣化が目立つ場合などは評価されないこともあるので、できるだけ高く評価してくれている不動産会社を選ぶことも手です。

2.5. 簡易査定(机上査定)は個別の事情を考慮していない

不動産査定には、簡易査定(机上査定)と訪問査定があります。

簡易査定 周辺の取引事例や公的機関などのデータを利用する簡易的な査定
訪問査定 現地で不動産の状態や立地などの調査を行う査定

簡易査定の場合、不動産会社によっては数時間程度で結果を出してくれる場合があります。しかし、あくまでも簡易的な査定となるので、現地調査は行いません。

不動産の価値は、同じ地域でも周辺環境や建物の劣化状態などによって異なりますし、同じマンションでも階数や方角などで異なります。

現地で確認しなければわからないことがたくさんあるので、売却を検討している人は訪問査定による不動産査定を選択しましょう。

2.6. 取引事例の比較対象を確認する

取引事例比較法による不動産査定の場合、不動産会社へ比較対象の物件を確認してみてもいいかもしれません。理由は、売却したい不動産と比較対象が同じような条件でなければ、査定額が相場と異なる場合があるためです。

条件が異なる例としては、築年数が大きく異なる、取引事例が直近のものではないといったものがあります。

不動産会社は、できるだけ類似の比較対象を選定しますが、それぞれ持っている情報量が異なります。各社がどの事例を参考にしているのか比較し、売却したい不動産に近い事例を比較対象としている不動産会社に依頼してみるのも良いでしょう。

3. まとめ

不動産査定の結果を比較する際は、査定額の根拠や内容のわかりやすさだけでなく、サービス内容や営業担当との相性といった、査定結果以外のことも比較することが大切です。

売却活動を依頼する不動産会社選びは、売主にとって非常に大切なステップです。今回解説したポイントや注意点を参考に、各社比較してみましょう。

  • 不動産査定の結果を比較する際、査定額の根拠や内容のわかりやすさをチェック
  • 査定結果だけでなく、各不動産会社のサービス内容や営業担当との相性も比較する
  • 不動産査定の比較は、必ず各社同じ条件の下で行う
  • 住宅ローンの残債がある人は、査定額の下限も要チェック
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