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不動産売却時に委任状が必要なケース

委任状を作成する際のチェックポイントから代理人による手続きの注意点まで

不動産を売却したいけれど、手続きのための時間を確保できない…そんな時は、委任状を作成することで、第三者に手続きを依頼できます。ただし、代理人による不動産取引には、本人が行った場合と同等の効力が発生するため、後にトラブルとなる可能性もあるでしょう。

今回は、委任状を作成する際のチェックポイントや、代理人による不動産売却手続きの注意点の解説です。

今は読んでいる時間が無い!という方、この記事の要点はこちら
  • 不動産の売却は、委任状を作成することで第三者に依頼できる
  • 本人の判断能力に問題がある場合、委任状があっても代理で不動産を売却できない
  • 委任状で代理人を選任する際は、家族や弁護士・司法書士など、信頼できる人を選任する
  • 委任状を作成する際は、委任する範囲を明確に示す
  • 代理人に不動産売却を依頼する際は、連絡手段や白紙委任などに注意

1. 不動産売却時に委任状が必要なケース

不動産の売買契約は、売主と買主双方が立ち合いのもとで締結することが一般的です。ただし、事情により本人の立ち合いが難しい場合、代理人を選任して代理で取引を完結させることができます。

代理人を選任する際は、委任状の作成が必要になります。委任状とは、第三者に代理権を委任したことを証明する書面です。

それでは、具体的にどのようなケースで委任状が必要になるのかを解説していきましょう。

1.1. 遠方にある不動産を売却する

不動産の所有者が海外にいるなど、物理的に距離があり、スケジュール調整が難しい場合に代理人を選任して委任状を作成するケースです。また、距離が遠くなくても、所有者が高齢のため移動が困難なケースも該当します。

1.2. 契約手続きの時間を確保できない

仕事が忙しい、入院中など、不動産を売却するための打ち合わせや手続きの時間を確保できないケースです。このように、時間を確保できない場合も、委任状を作成して代理での手続きが可能です。

1.3. 専門家に依頼する

案件が複雑で手続きに不安がある場合、弁護士・司法書士などの専門家を代理人とすることもできます。このケースも、委任状の作成が必要です。

複雑な案件の例として、共同担保の不動産を売却するケースがあります。

共同担保とは、一つの抵当権に対して複数の不動産を担保に設定することです。共同担保の不動産は抵当権を簡単に抹消できない可能性があるため、売却が難しくなることもあるでしょう。

1.4. 共有名義の不動産を売却する

遺産で相続した不動産や、夫婦の共有名義となっている不動産を売却するなど、共有財産を売却するケースが該当します。

相続した不動産の場合、所有者全員が手続きや残金決済に集まることが現実的に難しいケースもあります。相続人の1人を代表者として、他の相続人が委任状を作成すると代表者のみで手続きすることが可能です。

また、夫婦の共有財産としての不動産を売却する場合、妻または夫が委任状を作成し、どちらか一方が手続きを行うことも可能です。

2. 委任状を作成しても不動産を売却できないケース

委任状を作成した時点で売主の判断能力に問題があった場合の契約は、委任状があっても無効となります。

例えば、売主が寝たきりの高齢者で、息子が売主の介護資金のために不動産を売却したとします。息子に代理人としての権限を付与した時点で、売主に判断能力がなかった場合、契約は無効です。

ただし、息子が売主の法定代理人の場合は、売主に代わって不動産を売却することが可能です。

2.1. 任意代理人と法定代理人

代理人には任意代理人と法定代理人があります。

  • 任意代理人:委任状によって売主から代理権を付与された人
  • 法定代理人:法律にもとづいて任命された人

先ほど解説した、判断能力に問題がある高齢の売主の場合でも、息子が法定代理人であれば代理で不動産を売却することが可能です。ただし、マイホームの売却の場合、家庭裁判所の許可が必要になります。

3. 代理人は誰を選任するべき?

委任状で代理人を選任する場合、選任する代理人に法的な基準はありませんが、信頼できる人を選任することが大切です。代理人による売買契約には、売主本人が行う契約と同等の効力が発生します。

トラブルに巻き込まれないためにも、家族や弁護士・司法書士など、信頼できる人を選任しましょう。

また、不動産取引では、代理人と似ている役割として「使者」という人もいます。2つの違いについて確認しておきましょう。

3.1. 代理人と使者の権限の違い

代理人と使者は、どちらも本人の代わりを担う人ですが、与えられる権限が異なります。

代理人は、委任状で認められている範囲であれば、売主の意志を確認しなくても意志表示することが可能です。使者は、本人に代わって取引相手と連絡を取る人で、あくまでも伝達を行う人です。

両者の違いは、意思表示できるかどうかになります。

例えば、売買契約日に売買契約書の内容に変更があったとします。委任状で認められていれば、代理人は売主に確認しなくても代理人の意志で手続きを進めることが可能です。使者は、変更の内容を売主に確認し、売主の判断を仰ぐ必要があります。

4. 委任状を作成する際のチェックポイント

委任状を作成する際のチェックポイントは、以下の7つです。

チェックポイント
  • 代理人の住所、氏名は記載されているか
  • →同姓同名の人もいるため、住所まで記載して特定できるようにします。

  • 委任する範囲は明確か、委任する内容に曖昧な部分がないか
  • 売却する不動産の内容は、登記事項証明書や登記済権利証と相違ないか
  • 売却条件がすべて記載されているか
  • 文末に以上と記載があるか
  • →追記防止のため、以上で締めくくりましょう。

  • 書面に日付が記載されているか
  • 委任者の住所・氏名の署名、捺印箇所があるか
  • →委任状の信頼性を上げるため、実印で捺印しましょう。

委任状を作成する際は、代理人に委任する範囲を明確にしてあるか、内容に相違がないかを確認おくことが大切です。売主の意向に沿った契約手続きを行うために、しっかりと確認しましょう。

5. 代理人に不動産売却を依頼する際の注意点

代理人に不動産売却を依頼する際も、本人が行う契約と同等の効力が発生します。後のトラブルを防ぐために、注意点も確認しておきましょう。

5.1. 代理人とすぐに連絡できる手段を確保しておく

代理人が代理できる範囲は、委任状で認められている権限に限られます。委任状に記載されていない範囲の事項が発生した場合、代理人が売主へ確認する必要があります。

そのため、手続き当日は代理人と連絡を取りやすい連絡手段を確保しておきましょう。

5.2. 代理人による不動産売却であることを買主に伝えておく

代理人による不動産売却だということを買主に伝えておかないと、買主に不信感を抱かれる可能性があります。不動産取引は、買主にとっても高額な取引です。取引相手が売主本人でない場合、代理人に任せて問題ないのかと不安を感じる人もいるでしょう。

代理人による不動産売却ということを、事前に伝えておくことが大切です。

5.3. 白紙委任に注意

白紙委任とは、委任状の項目が空欄になっているものを言います。空欄の項目があると、委任する範囲があやふやになり、後にトラブルの原因となります。

委任状を作成する際は、空欄の項目がないかしっかりと確認しましょう。

6. まとめ

不動産を売却したくても時間が取れないなどの事情がある場合、委任状を作成して第三者へ手続きを依頼できます。ただし、代理人が行った契約には、売主本人が行った契約と同等の効力が発生するので、代理人の選任は慎重に行う必要があります。

今回解説したチェックポイントや注意点をしっかりと確認し、安全に不動産を売却してくださいね。

  • 不動産の売却は、委任状を作成することで第三者に依頼できる
  • 本人の判断能力に問題がある場合、委任状があっても代理で不動産を売却できない
  • 委任状で代理人を選任する際は、家族や弁護士・司法書士など、信頼できる人を選任する
  • 委任状を作成する際は、委任する範囲を明確に示す
  • 代理人に不動産売却を依頼する際は、連絡手段や白紙委任などに注意
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