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【不動産投資】バランスシートで見るアパート経営

バランスシートを使ってアパート経営の資産状況の変化を解説

更新日：

バランスシート（貸借対照表）は、会社や個人の行動とその結果をものの見事に表してくれます。

お金がどこからきてどこに流れていっているのか…を知りたいとき、このシートを作ればその答えが必然的に分かってしまうのです。

なかなか貯金ができないのはなぜか？今までの消費行動を見直したいけど…etc

お金に関する疑問や問題を持ったときは、簡単で構わないのでこのバランスシートを作成することをおすすめします。

ここでは、このバランスシートを使ってアパート経営の資産状況の変化を見ていきましょう。

今は読んでいる時間が無い！という方、この記事の要点はこちら

  • バランスシートで現在の経営状況を把握
  • バランスシートで将来の経営状況をシミュレーション
  • 資産と負債の違いを理解して、時間とお金をコントロール

目次

1．アパート経営の25年後をシミュレーション

バランスシート（貸借対照表・B/S）は会社の財務諸表の3大要素の一つですが、個人の資産状況やお金の流れを考える上でも、このバランスシートはかかせない存在です。

バランスシートの基本的な構造は、右と左に分かれていること。

そして、この左の合計と右の合計が必ず同じ数字になります。数字が同じ、つまりバランスするので「バランス・シート」と呼ばれているのです。

バランスシートの右側には、お金の出どころ＝負債＋純資産が書かれています。

何かを買うときそのお金をどこから調達してきたのか？？というその出どころです。

アパート経営の場合、たいていの出どころは「自己資金」と「アパートローン」になるので、バランスシートの右側はその２つになります。

反対に左側には、お金の使い道＝資産が書かれています。調達してきたお金の使い道です。

こちらは購入するアパートに使われるので、バランスシートの左側には「アパート」が書かれます。

自己資金500万円と、銀行からの借入れ3500万円で4000万円のアパートを購入したときのバランスシートは下図のようになります。

バランスシート（貸借対照表）

借方 貸方
資産　4000万
アパート　4000万
建物：2400万
土地：1600万
負債　3500万
銀行借入　3500万
純資産　500万
自己資金　500万

2. 25年後のバランスシート

それでは、このバランスシートが25年後にはどうなっているのでしょうか？
少し説明を加えながら詳しく見ていきましょう。

25年後・・・

借方 貸方
資産　5969万
アパート　2230万
建物　　　630万
土地　　　1600万
家賃収入　3739万（25年分）※
負債　0万
銀行借入完済　0
純資産　5969万
総額　5969万
土地　　　1600万
建物　　　630万
家賃収入　3739万※

※実際は、ここから建物の修繕費用を引いたり、空室リスクなども勘案する必要がありますが、説明のため簡易的にしています。


まず、この計算の仮定としてアパート1棟（1K×6戸、家賃一室47000円/月、鉄骨造）、銀行からの借入れ金利は2.5％、期間は25年間としておきます。

左側の資産の部では、総額5969万円になります。内訳として、25年前は2400万円だった鉄骨造のアパートが建物の減価償却費を引かれて630万になっています。

これは、消費しようのない土地の値段は時間が経っても変わりませんが建物の価格は時が経つほど下がるのでアパート全体の価格は下がるからです。

建物の構造ごとの法定耐用年数の基準

構造 耐用年数 償却率
木造 22年 0.046
軽量鉄骨造 34年(4�个鯆兇┐襪發�)
27年(3�个鯆兇─�4�舒焚爾里發�)
19年(3�舒焚爾里發�) 		0.030
0.038
0.053
鉄骨造 34年 0.030
RC・SRC造 47年 0.022
出典：国税庁（主な減価償却資産の耐用年数（建物）
減価償却資産の償却率等表 ）

定額法の計算方法

取得価額 × 定額法の償却率

出典：国税庁（No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合) ）


しかし、このアパートは家賃という収益を生み出してくれます。

毎月28万2000円の収入からアパートローンの支払いを済ませていくと、25年間で3739万円のキャッシュが残ります。

この2つを合計すると2230万＋3739万＝資産5969万円となります。

次に右側の負債の部と純資産の部を見てみましょう。

負債の部では、3500万あったアパートローンがきれいに完済され、負債0となります。

純資産の部では、25年後には土地も建物も家賃収入も全て自己の資産となりますから総額5969万円です。


3．資産と負債

このようにバランスシートを活用すると、自分の持っているものが資産なのか負債なのかがはっきりと見えてきます。

「金持ち父さん貧乏父さん」という書籍では、とても分かりやすく資産と負債を定義しています。

・収益を生み出し、時が経つごとに自分の資産の欄にお金を運んできてくれるものは資産。
・時が経てば経つほど自分の資産の欄からお金を持っていくものは負債。
出典：ロバート・キヨサキ/シャロン・レクター著『金持ち父さん貧乏父さん』筑摩書房

日々、注意してコントロールしなくてはなりません。

まとめ

バランスシートを管理することで、所有物件が将来も「資産」なのか、それとも「負債」なのかを把握することが可能になります。

資産と負債の違いを理解して、時間とお金を費やす負債ではなく自分に時間とお金の余裕をもたらしてくれる本当の資産に大事なお金を使いましょう。

  • バランスシートで現在の経営状況を把握
  • バランスシートで将来の経営状況をシミュレーション
  • 資産と負債の違いを理解して、時間とお金をコントロール
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